房屋承租人优先购买权制度分析

现阶段我国的房屋承租人优先购买权制度存在诸多不足。在分析房屋租赁与房屋优先购买权的含义及构成要件后,立足我国法律关于房屋优先购买权制度的相关规定和司法实践,认为我国的房屋承租人优先购买权制度房屋租赁合同备案的法律性质、"同等条件"的含义、通知的方式及房屋优先购买权的行使期限等方面存在不足,应予以改进。     

浅析房屋承租人优先购买权的限制

<合同法>第230条规定了房屋承租人的优先购买权,从表面上看,对房屋承租人的优先购买权没有限制,但是,笔者发现在实际生活中,房屋承租人的优先购买权受到诸多限制.这种限制基于<合同法>的规定,或者基于其他法律及政策的特殊规定,主要表现在三方面:出租人出卖用于租赁的房屋类型、房屋租赁法律关系中特定法律事实的存在和<合同法>第230条本身的规定.     

行使优先购买权的三种情况

行使优先购买权的法律规定 截止到目前，也仅仅是最高人民法院的两个司法解释对此问题做出了比较明确的规定：一是2005年1月1日实施的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》规定的强制拍卖；一是2009年9月1日实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的租赁房屋的拍卖。     

商品房买卖纠纷释疑

近年来,国内房地产市场发展迅速,但在交易过程中,各种不规范行为和欺诈行为凸显,严重侵害购房者的利益.为此,本刊特整理出商品房买卖相关案例五则,供广大读者参考. 案例1没有预售许可证,预售合同的效力如何认定? 某房地产开发公司(以下简称房产商)与李某签订《商品房预售合同》,约定将其尚在建设中的一处商品房以38万元的价格出售给李某,李某于合同签订时先付20万元,余款在三楼封顶安装门窗后人住时付清.合同签订后,李某依约交付了第一期购房款,三楼封顶后该房屋价格大涨,房产商欲解除合同,李某不同意,遂发生争议.房产商起诉到法院,以自己没有办理商品房预售许可证明,违反了法律行政法规的强制性规定为由,要求确认合同无效.经审理查明,在诉讼期间,房产商仍然没有取得商品房预售许可证明.     

论我国房屋承租人优先购买权的立法重构

本文从我国现行关于房屋承租人优先购买权的法律规定出发,指出我国实行的是房屋承租人法定优先购买权制度.通过分析我国现行房屋承租人优先购买权靠4度诸多弊端,最终得出结论认为该项制度对法律价值的衡量取舍已经不符合我国当今的经济基础,理应顺应时代变迁予以废止,并在此基础上提出设立约定优先购买权的制度构想.     

试论合同诈骗罪与合同纠纷的甑别

随着市场经济社会中民事主体之问大量地以合同形式发生交往,在签订合同和履行合同过程中,发生纠纷已变得非常频繁和平常.而合同纠纷叉往往与欺诈乃至诈骗行为相伴发生.如何区分合同纠纷与合同诈骗,已经变得越来越重要.本文对合同诈骗罪与合同纠纷的甑别进行了分析,以图对界定合同诈骗罪与合同纠纷的司法实践进行探索.     

论公司股东之部分优先购买权

股东优先购买权是公司其他股东依据法律的规定而享有的当股东转让其股权时在同等条件下优先于他人购买该股权的一项权利。优先购买权的立法依据是:有限责任公司兼具资合与人合的性质和对老胶东对公司贡献的承认。对股东部分优先购买权应针对股权整体转让和股权分割转让两种情况进行具体地分析。在股权整体转让的场合,其他股东不能行使部分优先购买权;在股权分割转让的场合,其他股东则可以行使部分优先购买权。我国公司法在未来修订时,应对股东的部分优先购买权作出规定。     

物权变动及房屋买卖合同效力的探析——基于“一房二卖”情形下的研究

自古以来,房屋就是家庭中最为重要的固定财产之一,近些年来,随着市场经济的发展,房地产买卖已经成为关系到普通民众生活的最重要的民事法律行为,但一些房屋出卖人因缺少诚信意识,不惜违约而"一房二卖",这给购房者造成了极大的损失。"一房二卖"的法律问题涉及到物权、债权两个层面,关系到不动产物权变动与合同有效性等法律制度。     

居间合同若干法律问题探析

居间活动在现代社会发展极其迅速,但随之而来也出现了很多法律问题。我国在立法时采用了大陆法系对居问的立法模式。将居间合同作为一个新增有名合同与委托、行纪并列入《合同法》分则。居问与委托有很多相似之处,但是其法律后果并不同,实践中经常无法将二者区分清楚,并且对居间合同当事人的确定以及对“跳中介”的认定也存在很多问题。本文试图通过案例分析来阐释法院对这些问题的看法,以此来解决这些问题。     

以诉讼实务视角探析买卖合同撤销权

本文以北京一起房屋买卖合同纠纷案件为视角,对合同效力认定与标准,房屋中央空调噪声污染与房屋质量的关系,撤销权行使条件以及噪声污染的司法救济途径进行了分析论证。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第三条、第四条的规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。本案房屋噪声污染来源于地下二层中央空调主机,并非上述房屋本身质量所致。不能将中央空调所产生的噪声污染问题作为本案重大误解撤销权行使的法定理由。现房屋所有权人可以与房地产开发商或者物业部门另行协商解决,协商不成的其可以通过民事诉讼方式向人民法院依法提起民事诉讼,从而主张自身的合法权益。     

合同解除异议制度探析

异议权属于中国合同解除制度中兼顾效率与公平,平衡双方权益的特有规则。《民法典》对原《合同法》中合同解除异议规则进行部分修改与保留,将有权提出异议的主体扩大为双方当事人,并明确异议的内容针对是否有权解除合同而非合同解除的效力。但合同解除异议权制度仍存在异议权属性质不明确,异议期间性质不清及行使后果较大等困扰。本文认为,异议期间并非除斥期间或诉讼时效,无需法律强行规定;行使异议权后合同解除时间的认定应以裁决为主。     

第三方服务中的法律问题

正随着各类第三方服务机构的兴起,由此产生的纠纷也越来越多。为此,本刊特整理中介服务相关案例四则,以供参考。A解除购房协议仍需支付中介费周先生与北京某房屋中介公司签订居间合同。合同约定,中介公司向周先生提供带看及居间服务;如周先生购买、实际使用中介公司提供信息的房屋,视为中介公司完成了居间服务,周先生应当按照房屋售价的1.5%支付居间服务报酬。随后房屋中介公司带周先生看了北京市朝阳区的一套房产,并与房屋产权人林女士签订了购房协议。但后     

如何避免特许经营合同纠纷？

文中列出的案例涉及一起典型的特许经营合同纠纷，纠纷产生的原因是特许加盟合同提前解除后。双方对合同解除的后果不能达成一致的认识。这在当前的特许经营纠纷中是一个比较突出的问题。具有代表性。四川君益律师事务所徐斌律师通过案例解答：特许经营合同中途解除时如何确定双方法律后果？企业应如何避免特许经营合同约纷？     

从一个案例谈电子合同的法律风险防范

随着互联网的普及,当事人选择通过电子方式订立合同已然成为一种常见的选择,由于立法存在一定的滞后性,在没有新的法律规定或者法律规定不够具体明确的情况下,如何通过对现行法律条文的解读规避电子合同订立过程中的法律风险就成为一个值得研究的问题。文章通过一个电子合同纠纷案例展开,对格式合同中管辖权约定的效力问题以及如何在电子合同中设置送达条款进行浅析,讨论电子合同的法律风险防范。     

试论房屋承租人的优先购买权——兼论对第三人合法权益的保护

合同法第230条对房屋承租人的优先购买权作了规定,但对该优先购买权的法律性质和效力却未做明确规定,本文从确立承租人优先购买权的立法意图,以及承租人优先购买权的现实可操作性角度出发,结合审判实践中存在的问题,对于承租人优先购买权的法律性质、效力,以及如何兼顾对善意第三人利益的保护和审判实践中诉讼程序的处理等方面,作了阐述和探讨。     

国际贸易中的停运权受制问题分析

停运权是货物买卖合同下,卖方针对买方明示或默示违反付款义务所采取的一种违约救济--中止已付运货物的继续运输以阻止买方取得对货物的直接占有.由于货物处在承运人的掌管下,卖方要行使买卖合同下的停运权,须以运输合同的承运人为中介,通过对承运人作停运指示的形式来行使.停运权的行使超出自身的基础合同--买卖合同,受到运输合同法律关系的影响,进而存在受运输合同下权利制约的可能.     

我国网络购物中消费者反悔权制度研究

根据2013年10月新修订的《中华人民共和国消费者权益保护法》第25条规定,消费者以非传统销售方式购买的商品合同中享有“无理由退货”的反悔权,关于反悔权的性质学界说法不一,消费者行使反悔权理应按照条文的明文规定,行使反悔权按照法律明文规定的要件,权利行使后发生,解除以非传统销售方式购买商品合同的法律后果。     

论电子商务合同纠纷中管辖法院的确定

因网络自身的特点,使得电子商务合同纠纷中对于被告住所地、合同签订地以及合同履行地的确定与传统合同纠纷相比显得更加复杂和困难,本文提出在我国原有的法律框架下,寻找新的联结点来解决电子商务合同纠纷中的管辖法院的确定问题。     

关于如何加强企业合同管理的几点思考

企业要在错综复杂的市场环境中,避免各种合同纠纷和合同欺诈等经营风险,只有重视和加强合同管理,通过建立必要的合同管理机构和合同管理制度,规范企业合同的签订和履行,有效地防范风险、优化管理、降低成本、提高效益.才能有效降低交易风险,维护企业合法利益.     

货物运输合同损害赔偿问题研究

从物流过程看,合同是联系物流过程的重要法律行为.现代物流的货物运输合同纠纷呈现日益增长态势.本文通过货物运输合同损害赔偿问题研究,以期对运输法律规范加以完善.