对房地产业价量和谐形态的探讨

把自身做大并避免对社会产生高危害,这应该是产业发展的责任所在,就当前房地产业来说,它应该是遏制房价并使房地产交易量上升。基于这一认识,用客户间均衡分析框架探讨价、量和谐的可能性,自然揭示出"政府推动建设土地指标流转并由市场机制决定"的命题。把城市化看成是中心区域城市化与边远区域农村化的双向运动过程,从土地流转置换途径解决问题,于是,在种植用地数量不致减少的前提下仍能达到房地产价格的下跌与扩容的和谐。     

改革和完善我国农村建设用地流转制度的思考

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。伴随工业化和城市化的进程,土地的价值不断提升,“小产权房”等农村建设用地隐性市场大量存在,现行的农村建设用地流转亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从根本上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

政策信号

国土部出台"农地入市"调控房价浙江率先试点最快2010年元旦起,浙江将在全省范围内推广农村集体建设用地入市,逐步实现与城市国有土地"同地、同价、同权"的流转模式。具体做法是取消农业户口,把目前的农村宅基地置换为城镇建设用地,在城镇集中建设新社区安置农民,原村庄复垦为耕地,然后把多余出来的土地指     

房价·地价·房地产调控

近两年来房价的上涨引起广大居民和各级政府的强烈关注。对于房价上涨的原因,有人认为,是因为自2004年起实行经营性用地招牌挂出让制度使地价猛涨,加大了商品房建设成本,从而推动了房价上涨;也有人认为,是因为开发商追求暴利,通过囤积土地、卖房炒作等手段拉动了房价上涨．房价与地价到底是什么关系?应把这个问题从理论和实践上搞清楚,依据正确的认识,选择调控房地产市场的适当对策,促进房地产市场的健康发展．     

我国农村集体建设用地使用权流转的制度变革

伴随我国工业化和城市化进程,农村土地尤其是城市郊区农地价值不断提升,而农村建设用地流转依然受到现行法律的严格限制,农地流转的隐形市场普遍存在,导致了农村建设用地流转的失序与混乱.本文通过对农村建设用地流转中存在的问题进行分析,指出应从产权及相关法律上寻求根本突破,深化农村集体建设用地使用权流转的制度变革,规范并促进集体建设用地流转市场的发育.     

房价·地价·房地产调控

近两年来房价的上涨引起广大居民和各级政府的强烈关注。对于房价上涨的原因，有人认为，是因为自2004年起实行经营性用地招牌挂出让制度使地价猛涨，加大了商品房建设成本，从而推动了房价上涨；也有人认为，是因为开发商追求暴利，通过囤积土地、卖房炒作等手段拉动了房价上涨。房价与地价到底是什么关系？应把这个问题从理论和实践上搞清楚，依据正确的认识，选择调控房地产市场的适当对策，促进房地产市场的健康发展。     

我国农村集体土地产权制度改革的对策研究

随着我国经济体制改革的不断深入,农村集体土地产权制度改革已取得重大突破和进展,但仍存在集体土地所有权价值难以实现、土地承包权流转有待规范、集体建设用地使用权流转混乱、土地收益分配关系紊乱和土地产权制度改革配套措施不健全等问题。这些问题的解决,需要通过一系列措施来实现。     

土地供给对住宅价格的影响机制分析——以北京市场为例

本文利用2001-2009年北京市相关数据分析了土地供给对住宅价格的影响机制。研究结果表明,在北京市房地产市场,土地供给对住宅价格的影响明显,这种影响主要是通过改变市场参与者关于未来房价的预期实现的。土地储备制度和住宅用地“招拍挂”出让方式降低了土地供给水平,导致市场参与者形成土地减少、房价上涨的预期,同时地方政府出于利益考虑也对房价起到了推波助澜的作用。对当前土地储备制度和住宅用地“招拍挂”出让方式进行改革,破除政府靠土地“经营城市”的做法对实现房地产市场平稳发展非常重要。     

农村建设用地流转:城乡统一市场并非全部北大核心CSSCISSCI

建设城乡统一的建设用地市场是农村土地流转的改革方向,但地方政府作为现存制度的既得利益方,不会主动放弃征地模式,需要中央政府层面进行一系列的制度设计。本文的研究认为,对地方政府更大的政治压力、更多的保护农民利益的法律判决、农民保护土地产权意识的觉醒等因素都有助于地方政府逐步放弃征地策略。城乡统一的建设用地市场并未解决规划区外集体经济组织的土地产权实现的问题,只有与建设用地的异地流转机制相结合,才能解决新的市场失灵问题。为此,应赋予各集体经济组织平等的土地发展权,通过土地发展权的交易实现规划区内外集体经济组织的土地产权价值。     

我国跨区土地市场一体化:现实需求与制度供给

研究目的:分析我国跨区土地市场交易的意义和现实需求,对目前制约市场形成的制度供给进行分析。研究方法:数据统计法,比较分析法。研究结果:目前围绕城市化土地过程存在建设用地总体粗放扩张与耕地保护矛盾;东部沿海和大城市用地紧张和中西部、中小城市用地浪费之间矛盾;地方政府土地财政与农民利益维护和社会稳定之间矛盾等三对矛盾。这些矛盾本质上是中央政府与地方政府目标错位,最终导致区域间用地指标平均供给与用地需求巨大差异性之间的矛盾所引发的。现阶段在改变地方政府"以地生财"手段基础上实现"跨区土地市场一体化"对我国城市化协调发展具有重大意义。     

农村集体建设用地直接入市的理性思考

农村集体建设用地直接入市有着深刻的利益动因,是土地使用制度改革的推进和市场经济发展的必然,但不应操之过急。文章分析了建设用地直接入市存在的诸多亟待解决的问题,如对现有土地制度的冲击、土地产权障碍、收益分享与支配、政府利益障碍、支撑体系研究滞后等,以期为建设用地入市制度的变革与完善提供借鉴,促进建设用地流转市场的发育。     

对我国农村集体建设用地流转问题的探讨

应该用改革的思路管理农民集体建设用地,充分发挥集体土地资产作用,节约与集约利用农村建设用地。作为管理部门的地方各级政府及土地管理部门必须认清形势,因势利导,在不违反国家政策法规前提下,加强对集体建设用地的流转管理,促进农村集体建设用地的节约与集约利用,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道。     

是土地供应量与房地产税赋提高了房价吗

自分税制实施后,“土地财政”成为我国地方政府获取收入以支撑财政支出的主要选择,而与此同时房价也在不断上涨。中央政府从民生角度要求地方政府对房价实施调控,地方政府则主要通过调整土地供给量和房地产税税赋来施加影响。土地供应量和税赋会影响供需双方从而影响房价,反过来房价又会影响税收收入及开发商对土地的需求,进而影响社会民生。本文对我国东、中、西部地区住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的关系进行分析,探讨各地区的住房价格上涨原因。通过构建住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的PVAR模型,利用格兰杰因果检验、脉冲分析和方差分解方法来透视地方政府行为对住房价格的影响。分析结果显示,地方政府行为和房价之间存在着联动关系,但在推动住房价格上涨的原因上存在着区域差异：在东部地区,土地供应量影响房价;中部地区,二者联合推动了房价上涨。而在西部地区,房地产税税赋对房价的影响明显。在政策建议上,对地价推动房价的地区要从丰富住房来源和数量入手,而税赋影响房价的地区则要完善相关税制改革。     

对我国农村集体建设用地流转问题的探讨

应该用改革的思路管理农民集体建设用地,充分发挥集体土地资产作用,节约与集约利用农村建设用地.作为管理部门的地方各级政府及土地管理部门必须认清形势,因势利导,在不违反国家政策法规前提下,加强对集体建设用地的流转管理,促进农村集体建设用地的节约与集约利用,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道.     

以房地产市场调控为契机促进城市土地集约利用

随着我国工业化、城市化进程的加快,土地作为不可再生资源,其供给的刚性与需求的弹性之间矛盾日益突出。近年来,针对我国房地产市场出现的＂地王＂、房价上涨过快、空置率上升、结构不合理等影响市场健康运行的现象,政府加大了对房地产市场的调控力度。而在政府密集出台房地产市场调控政策的今天,如何强化措施落实,保障城市土地节约集约利用,实现经济社会的可持续发展,是我们需要探讨的问题。本文通过制定切实可行的土地利用计划和上市计划,加强地下和地上的空间利用、加大闲置土地处置力度、大力推进保障房和公共租屋建设等措施来推动土地集约利用。     

集体所有建设用地流转法律问题研究

我国集体所有土地管理采取两权分离模式,法律禁止集体所有建设用地直接进入土地市场流转.实践中已经出现大量集体所有建设用地进入市场流转的事实,这不仅与现行法律规定存在矛盾冲突,而且引发了一系列现实问题.深入分析我国集体所有建设用地流转现状,结合国内各地区已有试点经验,完善现有相关法律制度,建立规范的集体所有建设用地流转制度,对于适应经济发展对土地资源配置要求、保护农民时土地的合法权益、促进国民经济持续发展具有重要意义.     

开发商的忽悠

“房价之所以高，最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的相关税费过高。因此，不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房价就不可能跌下来。”     

农地流转的当下情势与典型模式观照

对我国部分地区农民承包地和集体建设用地流转创新的宅基地换房、换社保政府主导模式、集体建设用地市场化流转农民主导模式、确权赋能土地产权综合改革模式、农用地规模化租赁性经营模式、农民承包地股份合作模式等五种典型模式的研究表明,农村土地流转制度的建设应以土地确权为基础,以市场化机制建设为核心;地方政府应改变运动员角色,让利于民,履行好市场管理与监督职能。     

十种缺陷和表现

土地流转是一个极其复杂和极易产生矛盾的问题,是维护社会稳定,保障人民财产,实现全面小康,铸就"中国梦"的重要保障。那么,目前土地流转的究竟存在哪些主要问题与瓶颈呢?【缺陷一】政策缺陷,产权不清【表现和原因】合理规范的流转政策是实现可持续发展的前提。在集体建设用地流转方面,城乡建设用地指标增减挂钩的政策漏洞,直接诱     

房市在官商勾结的羁绊下趔趄蹒行

当前的房地产市场存在着严重的官商勾结已成为不争的事实，官商勾结已成为潜法则，是这个行业赢取暴利的基础。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价；开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地，而且通过炒卖楼花等众多手段，牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。