物业管理投标技巧与操作模式探析

为了更好地进行物业管理投标工作,降低投标中的风险,提高投标成功率,本文就投标中的条件、技巧和操作模式进行探索,以期为物业管理的实践提供一些理论指导.     

物业项目投标一定要体现针对性

随着物业管理市场机制的日趋完善,更多的物业管理项目将通过招标方式来选择物业管理企业,通过投标方式来扩大市场份额也已成为众多物业企业市场拓展的通用办法。目前物业管理市场主要存在三种由不同招标主体组织的招标项目：开发商组织的前期物业管理项目,业主委员会组织的物业管理项目及政府采购部门组织的公共物业管理项目。由于招标主体,项目本身及所包含服务内容及要求的不同,对招标流程的安排,评标模式的设计都不尽相同。笔者作为物业项目投标的参与者,上述三种招标方式均亲身经历过,有过取得高档精品物业管理项目的喜悦,也有过不堪回首的失败经历,对于当前正处于逐步完善的招投标市场,如何取得项目有了更多的认识与更深的体会。笔者认为,物业企业若想开拓市场,在竞标中取得胜利,关键是要慎重选择投标项目,认真阅读招标文件,仔细对待各投标环节,尽量使投标工作的针对性得到最大化体现。     

物业管理投标技巧与操作模式探析

为了更好地进行物业管理投标工作,降低投标中的风险,提高投标成功率,本文就投标中的条件、技巧和操作模式进行探索,以期为物业管理的实践提供一些理论指导。     

物业管理投标技巧与操作模式探析

为了更好地进行物业管理投标工作，降低投标中的风险，提高投标成功率，本文就投标中的条件、技巧和操作模式进行探索，以期为物业管理的实践提供一些理论指导。     

"一山不容二虎"——物业管理移交纠纷法理分析

[案例]2006年12月1日,恒兴地产发展公司指定其下属的子公司恒兴物业管理有限公司对其开发的楼盘兴蓉苑进行前期物业管理,并签订了前期物业管理委托合同,期限为2006年12月1日起至2008年12月1日.合同签订后,恒兴物业管理公司入驻小区进行前期物业管理.     

物业管理的前期介入之我见

前期介入是前期物业管理的基础工作,它既能较好地履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任,更能防范前期物业管理中的潜在风险。本文阐述了物业管理前期介入的作用、现状及原因和对物业管理前期介入的几点建议。     

试论物业管理前期介入的意义

一、物业管理前期介入的现实意义 一般认为,物业管理是房地产开发经营的后续工作,为了对物业实施有效管理,以保证物业正常使用和发挥功能,需要物业管理企业的前期介入.     

物管前期介入越早越好

所谓前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业所实施的物业管理.物管前期介入的好坏直接影响到以后正常的物业管理.做好前期介入,增强前期介入的透明度,可减少物业管理的矛盾和纠纷.因此,物管前期介入,可以为开发商、物业管理企业、业主带来直接和间接的效益.     

物业管理投标风险分析与控制

物业管理投标是物业企业战略布局、谋划经营和发展的重要活动。投标活动作为企业的一项重大决策,对企业的经营发展有着重要影响。物业企业要把风险管理引入投标活动当中,对风险事件加强管理,才能有效避免投标风险的发生,降低因为风险造成的企业损失。本文通过物业管理投标风险识别、风险评估,提出风险控制策略,为物业管理企业在投标中规避风险,提高投标成功率提供参考。     

试谈政府采购物业管理(服务)与(住宅)前期物业管理招投标的不同——以广州市为例

在厘清政府采购物业管理及前期物业管理招投标概念的基础上,笔者力图对政府采购(购买)物业管理(服务)及前期物业管理招投标的不同之处做以简单梳理,笔者认为前期物业管理招投标原则上是参考了政府采购服务的各种做法,但两者也有一些不同,主要似体现在正文中的以下方面.     

物业管理投标书制作的几点思考

随着我国物业管理行业市场化、专业化、规范化的发展,物业管理行业逐步实行招投标方式.在企业招投标环节中,编制一份合理可行招投标方案是物业服务企业招投标最重要的工作,这就需要物业服务企业不但要掌握物业管理招投标实务的操作方法,还要掌握编写投标中物业服务方案的方法与技巧.那么,在编制物业投标书应注意哪些事项呢?笔者结合自身评标的经验谈谈自己的看法.     

前期物业服务合同对业主有效吗?

前期物业管理是住宅小区物业管理的一个重要组成部分,实践中发生的前期物业管理纠纷案件,多数表现为业主拒交前期物业管理费用,而业主拒交物业费的原因有不少是由于物业买受人(业主)不承认前期物业服务合同对自己的效力.     

何谓"建设单位承担前期物业服务责任"——对《北京市物业管理办法》一项重要创新制度的理解

<北京市物业管理办法>(北京市人民政府第219号令,以下简称<办法>)已于2010年4月公布,自10月1日起施行.<办法>共七章四十六条,分为总则,前期物业管理,业主、业主大会和业主委员会,物业服务,物业的使用与维护,法律责任,附则.相对<物业管理条例>而言,<办法>在物业管理的多元模式、建设单位的前期物业服务责任、物业服务的评估监理等方面有较大突破或创新,在物业管理行业产生了很大的影响.     

如何规避和化解前期物业管理中的风险

前期物业管理,是指业主委员会与按法定程序及要求聘请的物业管理公司签订的物业服务合同生效之前,由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条规定：“前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。因此,前期物业管理是物业管理过程中的重要阶段。     

前期物业管理中的三大要素

本文从物业管理前期如何介入为出发点,认真分析了前期物业管理的购房合同、业主临时公约、服务协议三大要素,阐述了处理前期物业管理中三大要素应该注意的问题.     

物管咨询

提问:投标人申请参加物业管理投标的,应向招标人提供哪些证明材料?投标文件应当包括哪些主要内容?答:公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。     

前期物业服务期满后续行为的法律性质

[案例] 2002年3月,开发商广州市和兴地产发展有限公司与其下属的子公司和兴物业管理有限公司签订前期物业管理委托合同,约定由和兴物业管理有限公司对其开发的楼盘和兴雅园提供物业服务.合同期限为2002年3月22日到2008年3月22日.     

物管条例草案对物管企业而言是否存在不足

聂孝仑:我个人认为就是对前期物业管理中开办费及正常经营亏损由谁承担未做明确规定.前期物业管理业主入住率低,空置房多,物业管理收入少.而此阶段,物业管理投入人力、物力、财力最多,亏损大,作为开发企业属下的物业管理公司亏损都是由开发企业承担的.如果前期开办费及前期亏损额等都由竞标的社会物业企业承担,微利经营原则使其在两三年管理期限内无法回收投资.这是社会物业管理企业竞争的最大障碍,使得物业管理招投标机制难以形成.另一方面,日常运营和经营最大风险多存在于低档物业和普通物业.这类物业的物业管理费较低,物业中安全防范的硬件设施严重不足,人员也有限,治安环境相对较差,也最容易发生事故,安全管理的次义务远远大于物业管理的主义务.因此,物业企业的安全责任过大是物业企业最大的风险.而这一类物业在大、中、小城市中最多.《条例(草案)》中"相应责任"应严格限定而未限定,物业企业"一赔即垮"就不可避免.这有待各省、自治区、直辖市制定地方条例或细则来完善、补充.     

开发商应否提供物业服务用房给业委会

[案例] 上海市新邦房产发展有限公司(以下简称"新邦房产公司")系上海市奉新大厦的建设单位.大厦于2004年立项建设,未在规划中配置物业管理用房,该大厦于2005年3月竣工,新邦房产公司于2005年5月起将大厦交付业主使用.新邦房产公司委托新邦物业管理公司对该大厦进行了前期物业管理.     

前期物业管理存在的问题

物业建成之后,业主大会成立之前的前期物业管理活动中,物业所有者通常没有得到其应有的地位,在建设商与物业管理企业交接物业时容易出现损害业主利益的情况,前期物业管理中出现的问题为物业留下无穷隐患.本文从服务、业主委员会等角度剖析了这些问题发生的原因.