“买卖不破租赁”规则法律效果之反思——以对《合同法》第229条的解释为中心

《合同法》第229条确立了"买卖不破租赁"规则,通说认为"买卖不破租赁"规则的法律效果是受让人代替原出租人并承受其在原租赁合同中的权利义务。该条的立法表述存在多种解释可能,通过对该条文进行目的解释发现,"买卖不破租赁"规则确立的正当性理由是维护当事人的意思自治而非保护承租人。因此,以承租人保护为基础的传统"通说"理论思考过于简单,"买卖不破租赁"规则的法律效果值得反思与完善。     

买卖不破租赁产生的法律效果

买卖不破租赁的适用产生一定的法律效果,这种法律效果因当事人在法律关系中地位不同而区别。在受让人与承租人、受让人与原出租人、原出租人与承租人之间的法律关系中,当事人分别形成不同内容的权利义务关系。     

住房租赁承租人权益保护问题研究

由于市场因素、人们消费观念的转变以及国家政策的日益重视,租房时代即将来临,但就目前情况而吉,住房租赁市场上还存在众多不规范现象,特别是对作为弱势群体的承租人的权益保护问题上显得尤为不足,出租人在租赁期间违约、代缴费用名目和比例不规范,借故不返还押金、优先购买权及买卖不破租赁落实不足、维权困难等问题繁多.适当限制出租人的权利,提高出租人的违约成本、规范各种费用及押金的收取、加强对住房租赁市场的监管力度,提高管理的科学性、提高承租人的法律素养和维权能力、逐步设立维权事务所是更好地保护承租人的合法权益,促进住房租赁市场的良性发展的重要途径.     

住房租赁承租人权益保护问题研究

由于市场因素、人们消费观念的转变以及国家政策的日益重视，租房时代即将来临，但就目前情况而言，住房租赁市场上还存在众多不规范现象，特别是对作为弱势群体的承租人的权益保护问题上显得尤为不足，出租人在租赁期间违约、代缴费用名目和比例不规范、借故不返还押金、优先购买权及买卖不破租赁落实不足、维权困难等问题繁多。适当限制出租人的权利，提高出租人的违约成本、规范备种费用及押金的收取、加强对住房租赁市场的监管力度，提高管理的科学性、提高承租人的法律素养和维权能力、逐步设立维权事务所是更好地保护承租人的合法权益，促进住房租赁市场的良性发展的重要途径。     

试论侵权性占有的对抗效力

侵权性占有的法律依据是债权,因为债权而占有不动产或者动产的行为被称作侵权性占有.当债权人基于债权而占有他人的不动产或者动产之时,他人无法要求债权人返还原物.如果债务人用指示交付的办法将债权人所占有的动产交付第三人,债权人可依据对债务人的债权,主张第三人无权要求其返还原物.理由为,第三人对于侵权性占有人享有返还原物请求权和债法当中的返还请求权,如果第三人行使物权请求权,侵权性占有者可以使用对抗动产原所有者的抗辩理由对抗该第三人.理论上,当第三人的返还原物请求权和债权当中的请求权并存之时,应适用请求权相互干涉说.承租者依据买卖不破租赁对抗租赁物买受人的依据是,出租者的债权债务法律关系概括性转移.     

论新时期房屋租赁权及其登记保护

关于"租赁权"本质之争,有三种学说:"债权说"、"物权化债权说"和"占有权说".文章对这三种说法加以评析,认为租赁权应该以用益物权加以立法规定.在此基础上阐释我国的建立屋租赁登记制度的必要性,并针对我国现行的房屋租赁登记规定,提出新时期房屋租赁等级制度完善的对策.     

国际金融租赁的法律问题

国际金融租赁,又称国际融资租赁,60年代初在美国发祥后,即被引入西欧各国,尔后又进入了日本、台湾、韩国等国家和地区。30多年来,发达国家和地区不断完善融资租赁制度,并辅以税制、财务处理及外汇管理上的配套措施,在吸引传统买卖、租赁、借赁、抵押等制度优点的基础上,形成了具有融资、融物及担保等多种功能的现代国际金融租赁法律制度。我国的国际金融租赁业务起步较晚,但发展较快。至1991年,已执行国际融资租赁项目近4000个,引进资金30亿美元,成为我国外资来源的重要渠道。抓紧     

简论基于合同关系的不动产占有——以房屋买卖为视角

近年来,随着房地产市场的蓬勃发展,司法实务上也发生了若干有争议的案例,这值得我们法律人思考与研究。例如王某出售房屋给李某,已办理所有权转移登记,但未交付,此时李某能否对王某行使物权请求权?在王某已经交付该房屋后,若没有办理所有权转移登记,而此时基于买卖合同李某要求办理转移登记的请求权已过诉讼时效,王某能否要求李某返还房屋?类似问题还可能出现房屋多重买卖、多次买卖的情况。这类案件关系到各方当事人的权益,具有重要的现实意义。笔者根据我国相关法律制度,结合债权物权化的相关理论,对基于合同关系的占有权进行简要探讨。     

经营性房屋租赁承祖人权益研究——以承租人权益的特殊保护为重心

经营性房屋租凭是房屋租赁的一种特殊类型，与居住性房屋租赁存在诸多区别，而我国有关于房屋租赁的法律主要立足于后者采取一体立法的模式，忽略了经营性房屋租赁的特殊性。一般租赁基本规则难以完全适用于经营性房屋租赁．导致了经营性房屋租赁承租人权益处于保护不利的局面，因此有必要在租赁用途、租赁权续展、租赁权转让方面给予特殊规制。     

房地产交易

指以房产、地产为对象进行的买卖、租赁、抵押、交换等活动。具体讲 ,房产交易是把房屋作为商品进行买卖、租赁、抵押和交换的活动。地产交易是把土地作为商品的交易活动 ,由于我国实行土地国有制 ,不允许存在土地所有权的交易 ,所以只有土地使用权转让、出租、抵押、交换等交易活动。房地产交易     

房地产交易

指以房产、地产为对象进行的买卖、租赁、抵押、交换等活动。具体讲 ,房产交易是把房屋作为商品进行买卖、租赁、抵押和交换的活动。地产交易是把土地作为商品的交易活动 ,由于我国实行土地国有制 ,不允许存在土地所有权的交易 ,所以只有土地使用权转让、出租、抵押、交换等交易活动。房地产交易     

《民法学教程》学习辅导

民法是一国法律体系中地位仅次于宪法的最重要的部门法，是调整市场经济的最基本的法律规则。作为规范市场经济的基本法，民法规定直接反映和调整商品生产和交换的基本法律制度。其主要内容包括：民事主体制度、物权制度、债和合同制度、知识产权制度、人身权制度和继承权制度等，这些也是本书的主要内容。     

物权行为理论的梳理——以中国《物权法》的解释为中心

从体系解释的角度而言,可以认为中国《物权法》没有明确承认物权行为的独立性,但《物权法》似乎考虑到了其与《合同法》第51条的协调,而承认了负担行为与处分行为的区分原则.如果不承认物权行为的独立性会对民法的逻辑以及实践都有所伤害,还可能伤害意思自治与法律行为制度.既然承认所谓债权合同与物权变动效果相区分的原则,而债权合同又不包括物权变动的目的与效果意思,只能承认物权行为的独立性.在一个买卖物的交易中,有物权合意的存在,实为逻辑的必然,且此逻辑不伤害法益,无变通的需要.     

一房数租的处理——兼论房屋租赁合同的预告登记

本文先从"一房数租"现象的感性认识八手讨论其解决的复杂性,然后试图为其提出一种理论上可能的解决思路,其中将涉及到房屋租赁合同的预告登记并在第三部分详细讨论,最后将探讨由房屋租赁合同预告登记所衍生的租赁权物权化问题.     

损益相抵规则在货物买卖合同中的适用

损益相抵规则是损害赔偿领域一个重要的法则,在货物买卖纠纷中亦常适用。故本文选取了货物买卖中损益相抵规则的适用问题加以研究,通过对其概念、法理依据以及构成要件的分析,进一步就实践中具体适用该规则的相关问题进行了讨论,希望对货物买卖实践中更好的适用这一规则能有所裨益。     

浅谈不动产物权中的登记制度

在市场经济活跃的今天,大量的不动产交易每天都在进行,但是,在买卖双方订立了合同之后未进行登记的情况普遍存在。根据我国现行的法律规定,不动产交易必须进行登记,不经登记,买卖无效。法律规定与现实存在着差距,扰乱了现行的财产秩序和交易秩序。因此当前必须强调不动产物款权中的登 记制度。一我国自周朝开始就形成了土地管理制度。《司礼大司徒》曰:“掌建国土地之图,与其人民之数,以安抚邦国,以天下地之图,周知九州之地域,广轮之数,办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”。自唐代以后,就有立契、申碟或过割制度,宋代以后,田土的登记更有鱼…     

国际货物买卖风险分担的法律问题

在国际货物买卖中,风险是指货物在高温、水浸、火灾、盗窃、沉船,扣押等意外情况下造成的损失。风险分担是指合同订立后,自何时何地将货物可能遇到风险造成的损失由卖方转移给买方。其核心是转移时间问题。风险分担的原则关于货物买卖中的风险分担,各国法律规定不尽相同。但在长期实践中,形成了一套为大多数国家采用的规则。     

损益相抵规则在货物买卖合同中的适用

损益相抵规则是损害赔偿领域一个重要的法则,在货物买卖纠纷中亦常适用.故本文选取了货物买卖中损益相抵规则的适用问题加以研究,通过对其概念、法理依据以及构成要件的分析,进一步就实践中具体适用该规则的相关问题进行了讨论,希望对货物买卖实践中更好的适用这一规则能有所裨益.     

我国涉外不动产物权法律适用问题探讨

涉外不动产物权的法律适用,国际上普遍认可的是适用物之所在地法,作为国际私法上争论较少的原则,广泛指导着各国间与不动产相关的纠纷处理.如今,涉外不动产物权的法律适用正不断向着以物之所在地法原则为主导、其他适用规则辅助的多元化方向发展.我国关于涉外不动产物权的法律适用应跟上国际步伐,完善相关立法和司法解释,根据实际情况灵活适用法律.     

后论隋唐五代买卖活动及其法律控制

隋唐五代是我国古代买卖活动比较活跃的一个时期。根据买卖活动主体、买卖标的物、买卖过程等的不同,这一时期的买卖活动可分为国内买卖与国际买卖、民间买卖与官民买卖、本人买卖与代理买卖、定点买卖与流动买卖、动产买卖与不动产买卖、一般买卖与抵押买卖、货币买卖与物物交换等多种类型。在长期商品交易的过程中,隋唐五代形成了许多买卖的原则和程序,包括自愿原则、公平原则、诚信原则和牙人中介、讨价还价、签订契约、瑕疵担保等重要程序。为了维护正常的商业秩序,保证国家的安宁与和平,增进皇朝自身的利益,隋唐五代各朝曾对买卖活动进行了多方面的法律控制,包括严禁破坏市场秩序、控制买卖活动主体、限制买卖活动标的、约束买卖活动中介、加强买卖程序管理、禁止无端违毁契约、整顿官民买卖活动等。只是这些控制并没有完全得到贯彻和落实,有的甚至流于形式。这成为隋唐五代时期买卖活动之法律控制的一大败笔。