关于最高额抵押债权确定期间的几个问题

某市登记机构询问：2008年8月,当地的一家银行和某企业签订了贷款300万元的合同,还款期限为2009年8月25日。双方同时签订了最高额抵押合同,最高限额也是300万元,合同中双方约定的债权确定期间就是还款期限。     

抵押物价值小于被担保债权额的抵押登记

针对较为常见的抵押物价值小于被担保债权数额的情形,结合我国《民法典》的相关规定,提出几点建议和个人看法。不动产登记基层工作者应紧跟立法本意,不囿于传统思维,与时俱进开展工作,真正做到依法行政。     

不同登记单元的房屋为同一债权担保,如何进行登记

某市登记机构询问，有一企业向银行贷款，以该企业在同一地点的5幢房屋作抵押。在办理抵押登记时，我们认为：现在登记要按基本单元进行，5幢房屋就要分作5个基本单元，因此，应把主债权合同和抵押合同分为5起分别申请。但是该单位认为他们只有一个贷款合同，一个抵押合同，为什么要分为5起来申请？因此有了异议。这类问题如何处理？     

抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值

在理论界及抵押登记工作实践中,对于抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值争论已久。一种观点认为,有对《担保法》第35条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值进行研讨和修正的必要,应当允许当事人协商超额抵押;另一种观点认为,如果办理抵押贷款登记,应当遵守《担保法》第35条的规定,禁止超额抵押,如果信用贷款,则按无担保的一般债权处理。近日,笔者在准备全国房屋登记官培训考核过程中,发现教材编写人员对此问题也有不同     

与最高额抵押有关的几个问题

某市登记机构:询问三个和最高额抵押登记有关的问题。一、第一次抵押是最高额抵押,在主债权尚未确定时,当事人申请办理后顺位抵押,后顺位抵押仍然准备办理最高额抵押登记,我们是否可以受理?如果可以,登记机构应该注意些什么?二、有一宗最高额抵押,约定的债权确定期间已届满,债务履行期也即将到期,银行准备对债务人展期贷款,并继续申请最高额抵     

与最高额抵押有关的几个问题

某市登记机构:询问三个和最高额抵押登记有关的问题。一、第一次抵押是最高额抵押,在主债权尚未确定时,当事人申请办理后顺位抵押,后顺位抵押仍然准备办理最高额抵押登记,我们是否可以受理?如果可以,登记机构应该注意些什么?二、有一宗最高额抵押,约定的债权确定期间已届满,债务履行期也即将到期,银行准备对债务人展期贷款,并继续申请最高额抵     

抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值

在理论界及抵押登记工作实践中,对于抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值争论已久。一种观点认为,有对《担保法》第35条＂抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值＂进行研讨和修正的必要,应当允许当事人协商超额抵押;另一种观点认为,如果办理抵押贷款登记,应当遵守《担保法》第35条的规定,禁止超额抵押,如果信用贷款,则按无担保的一般债权处理。近日,笔者在准备＂全国房屋登记官＂培训考核过程中,发现教材编写人员对此问题也有不同的观点。     

办理抵押权登记的要件分析

正办理抵押权登记时登记机构需收取哪些要件,在《房屋登记办法》第40条中已有明确规定,但在登记机构工作人员的日常业务受理过程中仍然存在一些需要注意的事项。下面就《房屋登记办法》第40条所要求的业务要件做一具体分析。     

反担保中哪个是主债权合同

某市不动产登记机构员工询问:登记人员对受理时是否要收取主债权合同意见不一,主张不需要收取的观点认为:反担保并不是用来担保主债权的履行,因此无须收取主债权合同。而主张应当收取主债权合同的观点认为:如果不收主债权合同,一旦主债权合同无效而导致担保合同无效,反担保合同也将无效,为无效的反担保合同办理抵押登记可能会使登记机构承担责任。问:在受理反担保的抵押登记申请时,是否要收取主债权合同?     

抵押房屋转让的登记及其抵押权效力

在房屋登记实务中,有不少城市在办理抵押房屋转让的登记时,不管抵押权担保债务是否清偿,都要求抵押双方当事人先行注销抵押权,再办理房屋转移登记。而从《物权法》等相关法律规定分析,上述做法有悖现行法律的规定,笔者对此存有疑虑。本文通过阐述我国法律对抵押物转让制度的设计沿革,探讨抵押房屋转让时登记机构的具体操作模式,以及抵押房屋转让后抵押权的效力问题。     

担保物权的范围在抵押登记中不可或缺

担保物权范围是指担保人按其合同约定所应承担的担保责任。以上海市高院发布的2014年度金融商事合同纠纷案为例,通过法律关系和规定就担保物权的范围进行有益探讨,分析了实现担保债权不足之处,并根据工作实践提出几点具体做法。     

不动产抵押物与其所担保债权的价值之比不应受到限制

《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第3章第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超过抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超过其余额部分。”若将这一规定用于不动产抵押权，虽然当事人可以在同一不动产之上设立数个抵押权，但是它同时又要求抵押人提供的不动产抵押物价值必须大于或者等于（讲等于仅停留于理论上，而实际上一般都要大于）其担保的债权价值。     

财产保全担保中的抵押及登记问题

某县房管局询问：我县董某因追讨工程款,已在外市法院立案,董某要求对被告人的财产进行诉讼保全,但法院要求原告董某提供担保,董某便请该市一家担保公司向人民法院提供保证。担保公司要求董某提供反担保,董某将坐落在我县的1幢别墅作为抵押,并会同担保公司到我局申请抵押登记,我局觉得这种抵押和平时所受理的抵押有很大差异,不敢贸然受理。在诉讼保全时,以房产抵押作担保或反担保的,登记机构是否可以为之办理抵押登记？     

地役权与抵押权登记的相容性

地役权是一种古老的他物权形式,为各国物权法所承认。所谓地役权是指为适用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。《物权法》第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。”同时,该法第一百五十八条规定“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人”。     

抵押贷款展期中抵押权的效力问题

一项手续完备、效力成就的抵押贷款，履行期限将至，债务人暂时无力偿还，要求展期还款，银行信贷人员认为有手续完备的抵押担保，于是同意展期，双方达成书面协议，贷款期限得以延长。此时，处于从属地位的抵押权，对于展期的债权法律效力如何呢？贷款展期的法律性质属于合同变更，根据《中华人民共和国合同法》第77条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。     

登记机构办理民间借贷抵押登记的相关问题

当前,要求登记机构办理民间借贷的抵押申请越来越多。登记机构对民间借贷是否属非法金融活动难以认定,出于审慎原则,往往要求民间借贷抵押当事人就民间借贷合同进行公证,否则不予受理申请。有些     

抵押权登记网上申报的初步尝试

苏州市以往的抵押权登记（主要针对抵押权人是银行,类型主要包括抵押权的设立和注销）,均是由银行出具书面证明（贷款证明、主债权合同、抵押合同、登记申请书等或贷款还清证明、注销抵押权申请等）,交予贷款方即银行客户,再由客户将这些材料提交到所属的房产登记机构，申请相应的登记。登记机构在受理过程中，认为手续齐全的，在完成整个审核流程后，核发房屋他项权证或进行抵押权的注销。