业委会：物业管理者与业主的“义工”

业主委员会的产生．至今也有好些年头了，然而如今在多数的业主眼中．仍然是相当陌生的新鲜名词。业主委员会平常都该做些什么事？在小区物业管理活动中，它应该扮演什么样的角色？在物业公司与业主之间．它又应该如何选择自己的位置？……这些问题．其实也是每一位有意投身”自治”大潮的业主事先所应该了解的。带着这些问题，笔者近日走访了汕头中泰花园小区业委会主任沈广鑫．下面就让我们一起看看这位活跃在最基层社区的“业主自治”实践者是如何当好他的“业委会主任”的。     

如何预防物业服务中存在的管理风险

在物业管理工作中,存在着方方面面的风险。作为物业管理者应独具慧眼,准确识别物业管理工作中存在的各类风险,未雨绸缪,化险为夷。下面结合物业管理实际工作,探讨规避物业管理风险的各种措施。     

业主缴纳物业管理费可以行使抗辩权的积极影响和深层思考

上海市高级人民法院于2002年3月19日公布了(《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》(即“23条”)。“23条”公布后，上海媒体纷纷作了报道，并且在导向上作双向传播，已经引起了广大业主和物业管理企业关注。其中第15条“业主在什么情况下，可以对物业管理费的缴纳行使抗辩权?”和第8条“相邻业主间物业管理纠纷由谁承担法律责任”更是众说纷纭的焦点，为此，本期焦点说法就这两个问题与有兴趣的读者一起来探讨。     

成功的万科物业模式

在今日的中国,物业管理是一个年轻的、新兴的产业,但更是一个充满机遇,前景无限光明的行业。我非常乐意把我们万科物业的运作模式介绍给大家,以此来一起探讨,一起思考。     

拒交物业管理费，法院判决业主败诉

业主几年来拒绝交纳物业管理费，被物业管理公司告上法庭。武汉市首例物业管理公司状告业主案，法庭作出判决：物业管理公司胜诉。2001年8月，武汉某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业管理费的业主告上法庭。原告称，该大厦民用住宅物业管理费每月0．3元／平方米，但被告自1999年1月起一直拒绝交纳物业管理费。为此，请求法院判令被告支付物业管理费及滞纳金。     

物业服务企业经营模式创新研究

我国物业服务企业经营模式单一,盈利能力较低,制约着物业管理行业的健康发展。针对房地产开发建设过程与物业管理割裂的现状,提出了基于全生命周期的物业管理与服务的概念,将物业企业分为专业服务型、经营管理型、咨询服务型和综合型四类,并给出了六种物业管理与服务的模式,对物业企业经营模式创新具有借鉴意义。     

物业保安与社会治安的区别

物业保安与社会治安具有安全防范的共性,但也存在着各自的特性,有时容易产生一些模糊认识。本文就两者的主要区别探讨如下:     

物业管理费的定价

本文从物业管理费定价现状入手，对物业管理费理行定价方式与物业管理的健康发展关系进行了分析，认为现行定价方式不仅阻碍了市场经济的发展和物业管理市场的健康发展，同时也损害了广大业主的利益，商品房目前实行的分级定价制度既增加了政府部门的工作难度，又无法真实地反映市场变化。本文针对以上问题，以公有住房，售后公房和商品房的前期物业管理期间及正常物业管理期间分别制定了相应定价策略，以明确政府、业主、开发商和物业公司在物业定价中各自的权利和义务，规范市场运作。     

对物业维修和维修制度的探讨

在物业管理的有关文件中,若对与维修相关的概念使用不慎,可能会引起不同的认识,也可能会引发矛盾和纠纷。     

高端物业服务的探索--保利物业酒店管理有限公司总经理李福平访谈录

我有一个比喻,一个人的头脑犹如一个漏斗,它可以装入东西。有的漏斗装进去的东西会消化,然后有了产出。但是有的漏斗口径很小且装不进东西,或者装进去又消化不了。我的任务是努力培养和训练前一种漏斗型的员工,那我这个教练和导演就不会劳而无功。     

对物业经理的职业描述(美国的物业实务)

前言提示 大多数人进入物业管理都是以现场经理的身份来管理公寓楼、有产权的公寓住宅或者社区协会的住宅小区;也可以在一家大的物业管理公司当一名物业经理助理.那些获得了商业管理以及相关专业大专文凭的人士最有可能得到这种工作的机会.大约46%的各种物业类型的经理是受雇于自身的,或者说是个体职业者.     

足不出区尽知其息--智能化住宅小区物业管理信息系统分析与设计

当今对于小区的物业管理已逐步从传统的物业管理模式转向了现代的信息管理模式,但是许多小区由于技术、资金、操作经验等方面的不足,却是打着智能化信息管理的幌子,实质上仍然停留在传统的物业管理阶段.因此,本文立足于智能化住宅小区的角度,结合物业管理工作的特点,将智能小区物业管理的内涵拓展到信息域,并对其内容进行系统分析,从而提出自己的设计构想,旨在给物业管理者们从信息管理的层面上带来一定的启示,也使广大的小区业主能对物业管理信息系统加深了解.     

物业管理费的电算化方法

物业管理工作在我国还属于初级阶段,多数物业管理企业被视作隶属于房地产企业的"三产",因此其内部管理水平也普遍处于低水平状态.事实上物业管理企业,就其经营业务而言,不是很复杂;就其财务核算而言,也是很简单的.其财务核算的困难在于对物业管理费及代收代付款项的明细核算,这在居住物业管理中尤其突出.面对的业户数百上千,工作量很大,经手人又多,稍有疏忽,即出差错.如何解决?这里以"物业管理费"为例,献给大家一个用EXCEL做成的电算化管理方法(本文称之为<收费管理>).     

住宅物业的智能化管理

本文从智能物业与智能化物业管理的区别及联系入手,分析了智能化物业管理的特点及发展趋势,认为智能化的应用与普及将是今后物业管理的重点,不容忽视.     

解决业主与物业企业冲突、纠纷的措施

业主团体为保护私有财产的举动是一股推动社会法制化的进步力量，而他们也是在党的正确领导下走有中国特色社会主义道路的中坚力量。所以有人说：挑剔的人群，往往是完善、完美社会法制的动力。沉默除了给人一种无知的表现外，对产生一个法制社会没有一些帮助。     

业主委员会的作用亟待加强

众所周知,完善的物业管理服务不仅能使物业保值,升值,而且也是创建一个安全,文明小区的重要条件。然而在现实生活中,因物业管理问题引发的纠纷却呈逐年上升的趋势。产生这些现象的原因是多方面的。但其中关键的一点在于个别业主委员会的作用没有得到充分的发挥。事实上,在物业管理行为的整个过程中,物业管理企业只是作为物业管理的行为主体发挥着服务与管理的职能,并且其管理权源于业主委员会的委托和授权。所以,从这个意义上说,物业管理企业实际上是业主委员会的“雇员”,是全体业主的“管家”,而作为全体业主利益代表的业主委员会,才是物业管理行为的基本主体,拥有着物业管理重大事项的决策权。因此,要规范物业管理行为,理顺业主,开发商,物     

主题社区的物业形态

主题社区物业管理依然延续了地产开发的前期主题，笔者的理解是在尊崇宏观的城市规划前提下，充分结合经济、文化和民生需要的社区元素，发挥物业开发管理者对社区历史的延续性和社区发展的创造性方面的深刻理解，以此形成项目的主题概念。     

行不通的业主直接自我管理

<物业管理条例>第六十条规定:"违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任."     

上海浦东新区售后物业维修基金使用的现状与对策

截止2002年底,上海全市共计出售公有住宅159万套,建筑面积8500万平方米,共筹集售后物业维修基金(以下简称“基金”)1048000万元,专项用于住房共用部位、共用设施设备的维修。更新,为对物业实施持续长效的有序管理提供了经济保障。成为物业管理企业代管资金中数额最大的部分。随着近年来住房自有化比例节节攀升,业主要求修房的呼声不降反升,行业满意度从1999年开始连续下滑,政府推行基金制度,提供物业维修经济保障的功能没有得到有效的发挥。许多业内人士从行业主管部门,业委会的角度对基金的筹集,监督,管理进行了广泛研究,其中有些建议已被政府采纳,出台了相关政策措施如:建立商品房维修基金管理办公室,出台《上海市商品住宅维修基金管理办法》等。然而,这并没有改变满意度下降的趋势,到2002年全市十个窗     

沈阳物业收费难的观察思考

物业管理在沈阳市有10余年发展史,目前沈阳市有物业管理公司445家、从业人员2万余人,管理着百余幢大型写字楼、商厦和780个(2万平方米以上)住宅小区.全市物业管理行业平均收费率在60%至70%之间,其中高档写字楼、商厦及住宅小区物管费收缴率在90%以上;中档小区在50%至60%;低档小区仅有10%至30%.对此,许多物业公司抱怨:物业收费实在太难,有的业主不支持、不配合.有些业主感到:物业公司服务不到位,花钱不值.