房地产市场机制缺陷与政府作为分析

房地产市场机制十分特殊，因此房地产市场调控比较复杂。我国房地产市场与机制的缺陷表现在限制投机、投资需求不力，住房保障制度运行机制不完善，地方政府过度依赖土地财政等，因此非常需要政府对目前的房地产市场机制有所作为，发挥作用。     

我国住房保障体系的现状及发展方向

面对房地产价格持续上涨,我国一部分弱势群体的住房需求难以通过一般的房地产供求市场得以实现。本文将从这一现象出发,对我国的现行住房保障体系进行分析,并对我国住房保障体系的发展方向提出一点看法。     

对我国引入住房抵押贷款证券化的必要性和实现方式的分析

住房抵押贷款谎券化被誉为二十世纪的一顼重要的金融创新，它发端于美国，并推动了美国等发达国家住房需求的稳步发展，使房地产业成为巨大的金库。我国房地产业已经成为促进国民经济增长的重要推动力，但房地产金融在支持房地产商品市场方面还存在许多问题，其中之一是住房抵押贷款的流动性问题，银行面临较高的流动性风险，住房需求者的贷款需求得不到充分的满足，抵押贷款在支持住房市场方面作用的发挥受到了限制。为了保证房地产市场健康繁荣，借鉴发达国家的经验，引入成熟的住房抵押贷款证券化，吸引广大公众投资者支持房地产商品市场，将是很好的选择。本文拟就住房抵押贷款证券化的起源与发展，我国房地产金融市场面临的挑战，以及住房抵押贷款赞券化在我国的应用等作一介绍与探讨。     

我国住房保障体系的现状及发展方向

面对房地产价格持续上涨,我国一部分弱势群体的住房需求难以通过一般的房地产供求市场得以实现.本文将从这一现象出发,对我国的现行住房保障体系进行分析,并对我国住房保障体系的发展方向提出一点看法.     

世界主要国家和地区住房调控政策经验与启示

本文在归纳和总结世界主要国家和地区房地产市场调控背景、抑制泡沫政策和住房保障模式的基础上,提出了完善我国房地产市场调控、破解房地产市场难题的政策建议:政府要高度重视房地产问题,力争在住有所居和保增长之间取得最佳平衡,保低放高,继续扩大保障性住房建设和覆盖范围,增大住房市场交易和保有环节税负,实行以实物建房为主的住房保障模式,加快我国住房市场和住房保障的法制化进程。     

对发展我国住房金融业的探讨

对发展我国住房金融业的探讨●徐效鸿住房金融，是指与住房的生产和消费有关的货币资金的筹集、融通、借贷、结算等各种信用活动的总称。在我国现实的经济状况和居民生活条件下，要适应住房制度改革的需要，启动房地产市场，营造居民消费热点，就必须消除各种制约因素，大...     

房地产市场机制缺陷与政府作为分析

房地产市场机制十分特殊,因此房地产市场调控比较复杂.我国房地产市场与机制的缺陷表现在限制投机、投资需求不力,住房保障制度运行机制不完善,地方政府过度依赖土地财政等,因此非常需要政府对目前的房地产市场机制有所作为,发挥作用.     

我国保障性住房供应模式探析

我国保障性住房一直是以房地产市场宏观调控政策的姿态为房地产市场服务的,但是随着我国城市住房需求的不断增长,保障性住房已经不单单只是稳定房地产市场的“配角”了,它成为解决低收入居民住房困难问题的渠道。因此,针对目前我国保障性住房供应模式中存在的诸多问题,制定合理的选择性供应模式是十分重要的。     

谈房改房上市交易对活跃住房二级市场的作用

随着社会的发展，人们生活水平的不断提高，各家庭购买住房的经济承受能力有了明显的增强。为了满足居民多层次、多样化的住房消费需求，必须建立规范合适的房地产市场，使住房配置在市场中得到最佳、最有效地发挥。建设部于1999年4月出台了《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，规定了房改房和经济适用房上市交易的基本程序，以及开放住房二级市场的基本条件；同年7月，财政部、国土资源部和建设部又联合下发了《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，明确了已购公有住房和经济适用房上市出售所涉及的土地出让金缴纳和收益分配等相关政策，哈尔滨市在明确界定了房改房上市时售房人的收益、应缴纳的税费等问题，为推动住房二级市场的形成和发展创造了清晰的政策环境。房改房上市交易等一系列政策的实施，为进一步开放住房流通市场、培育住房消费热点、促进二级房地产市场的形成、推动经济增长产生了积极而深远的影响。     

我国房地产市场的问题及未来发展探讨

我国房地产市场发展的宏现背景包括当前的次贷危机影响、国家宏观经济形式以及自身的市场化进程.在这种背景下,房地产市场呈现出梯级差异、供求矛盾、商品性与保障性碰撞的特点,未来发展形势不容乐观,重振房地产市场活力尚需时日.随着保障性住房的加大建设,市场中商品房的累积现象将可能加重.     

德国住房储蓄及其中国本土化研究

一、住房储蓄中国本土化的可行性分析 （一） 我国住房需求态势分析 1．住房需求总量大。据建设部有关资料显示，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年的9．6平方米增加到12．5平方米。城镇现有住房中有4亿多平方米的住房需要拆迁改造。随着中国城市化进程的加快，预计到本世纪中叶，城镇人口也将从目前的3．7亿增加到6．3亿（王家庭）。而根据国家统计局全国抽样调查显示，目前中国每年新增约1800万～2000万城市人口，按城市人均住房22平方米计算，每年将需要4．4亿平方米的住房。     

住房空置率对住宅价格的影响分析

住房空置率一直是房地产业所关注的问题,在对住房空置率进行学术界定和对我国现阶段住房空置率实际状况进行分析的基础上,结合交易价格对均衡价格的换算理论,对住房空置率与房地产价格的影响进行量化分析,提出政府可通过完善房地产市场信息披露制度、完善土地供应机制和引导房地产业的投资结构,企业提高开发质量来控制住房空置率。     

房地产信贷对住房价格影响的研究

自1988年房改以来，我国的房地产市场迎来新的时代。由于城市化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对住房的刚性需求得到了爆发式的释放。房地产市场的发展不仅关系到国家经济的兴衰，更关系到人民的生活品质。在我国，个人按揭贷款占居民长期贷款的80%以上。我国房地产开发企业资金来源渠道比较少，因而房地产信贷也是房地产开发企业的主要资金来源之一。因此，房地产信贷直接影响房地产市场供给和需求，与房地产价格的波动有着密切的联系。通过研究得出结论：在短期，房地产信贷主要通过影响房地产需求方来影响住房价格；在长期，房地产信贷与住房价格存在均衡关系，并且房地产信贷是住房价格上涨的直接原因之一。     

对我国住房市场供求的定量分析

我国住房价格持续上升。其主要原因是：在货币政策过度宽松的环境下,对通货膨胀的预期导致住房金融化,住房市场需求中投资投机性的需求占主体,超能力购买和超前购买也占相当的比例。目前,我国城镇住房存量已超过需求量的30％。随着房地产投资的快速增长,在全面限购二套房的政策下,按最保守的估计,到2020年新增的住房将能够满足全部城镇无房家庭和新增城镇人口的住房需求。据此,须要坚持遏制住房投资性的需求和加强保障性住房建设的政策,同时要扭转存款负利率的状况,促使房地产市场尽快回归理性。     

日本、韩国住房保障制度及对我国的启示

住房保障制度体系的完善,事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。目前,我国正处于快速的城市化和工业化进程之中,面临着一些与发达国家曾经历过的类似的房地产市场问题。笔者运用调查研究与比较研究方法,总结了日本和韩国住房保障制度的基本安排、管理机构和制度特点,借鉴其成功经验,针对我国现行住房保障制度存在的问题,提出了强化政府住房保障政策、增加中小户型保障性住房供给、拓宽住房保障资金的融资渠道等一系列对策建议。     

住房需求抑制还是土地供给调节:房地产调控政策比较研究

为了抑制房价过快上涨,中国政府在过去几年实施了多轮房地产调控,调控政策大致可以分为住房需求抑制和土地供给调节两种类型.对于这两类调控政策效果的优劣,理论界一直存在争议.文章通过构建考虑信贷摩擦和房地产抵押担保效应的新凯恩斯模型,考察了住房需求抑制和土地供给调节这两类房地产调控政策对房价的调控效果和对宏观经济的影响.分析结果表明:抑制住房需求在促使房价下跌的同时,也会减少房地产投资和财政支出,进而降低总产出,但有利于增加私人消费和优化社会资本结构;而增加土地供给在抑制房价方面同样有效,且对宏观经济特别是非房地产部门具有正向溢出效应.从整体上看,在不考虑土地供给限制的情况下,相对于住房需求抑制,土地供给调节可能是更优的房地产调控政策.     

关于规避住房金融风险问题的思考

自1998年我国深化城镇住房制度改革以来，住房贷款已成为商业银行贷款的主要投向之一。通过住房消费贷款、房地产开发贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了市场风险和信用风险。在当前的实物经济中，最容易产生泡沫的领域是住房产业。因此，抑制住房信贷的过快增长，保持住房市场的平稳健康发展，防止泡沫经济的产生，应该是当前住房信贷政策的主要基调。分析了当前我国住房金融活动中存在的风险和引起风险的原因，并提出了规避和防范住房金融风险的对策措施。     

我国住房政策的几个重要问题探讨

该文回顾了国外住房政策的基本经验,并就住房政策中的几个重大问题,包括住房政策目标和模式、住房自有、差异化政策、房地产调控、可负担性、住房保障等进行了理论分析。研究认为,要将住房可负担性和收入分配问题相区分;要合理限定政府的住房保障边界,丰富保障手段;对市场的干预要更加科学,在设定的合理目标基础上,从需求和供给两端运用市场手段进行调控。     

我国房地产开发融资新模式探讨

近年来,随着我国城市化进程的加快,住房需求迅速扩大,住房价格迅猛增长,国内现行的房地产发展模式已无法满足广大民众对住房的需求。本文根据项目融资的特点,就如何利用金融手段促进住房供给,提出了新的房产开发融资方式,对解决我国民众住房问题具有一定意义。     

家庭住房需求弹性和最优房产税设计

房产税试点改革蓄势待发,但是学界关于房产税对房地产市场的影响以及如何设计和制定房产税仍缺乏共识。本文通过建立一个异质性家庭房地产市场均衡模型,为准确评估和比较房产税方案提供了工具。首先,利用我国房屋交易契税的税率断层,基于住房贷款发放数据,使用群聚分析法估计得到家庭住房需求的价格弹性。其次,使用家庭调查数据估计出家庭住房需求的偏好分布。基于本文的分析框架,我们讨论了多种房产税设计方案对房地产市场的影响并发现,在设计房产税时,必须将房地产市场均衡价格变动和家庭避税动机下的住房选择改变纳入考虑。最后,本文展示了如何选择不同政府偏好下的最优房产税设计。本文的研究对房产税改革工作有直接的借鉴意义。