《物业管理条例》唤醒行业风险保障意识

<正>《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布实施一年来,随着物业管理行业向法制化、规范化、专业化、市场化纵深挺进的同时,物业管理业也开始迎来了它的高风险期。建设部总经济师、住宅与房地产业司司长、中国物业管理协会会长谢家瑾曾指出：“物业管理其实是一个高知识、高风险的行业……”《条例》也规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。树立行业风险意识、规避经营风险、提高市场运作能力,是物业管理可持续健康发展的又一个关键因素。目前在内地多数地区,物业管理行业是个亏损的行业,亏损或仅仅持平的企业能占总数的70％。仅以深圳为例,每年丢车逾千辆,价值数     

新旧物业管理公司交接纠纷及其解决之道

一直以来,新旧物业管理公司在某个物业项目中的交接是物业管理行业中的“棘手”问题。《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布以后,随着业主自治权利意识的增强,业主通过业主大会选聘新物业管理公司,而解聘原来由开发商选定的物业管理公司的情形不断增多,由此新旧物业管理公司     

我国物业管理业主公约若干法律问题探析

<正>业主公约,是指由业主承诺的、对全体业主具有普遍约束力的、规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理以及业主的公共利益等权利与义务关系的自治规范。业主公约是维系业主自治管理物业的重要纽带,是有效调整业主之间权利与义务关系的重要途径。2003年9月1日,我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》(以下简称《条例》)开始实施。《条例》的一个重大贡献就是第一次以行政法规的形式规定了我国物业管理业主公约制度。《条例》第17条、第22条、第23条对业主公约的内容和效力作了规定,但这些规定比较概括,而业主公约在物业管理中的实际问题比较复杂,本文将结合《条例》的有关内容作以细致的探讨与解析,以期有益于我国物业管理的法律理论与实务。一、业主公约的必要内窖根据国内外有关法规的规定,业主公约一般应有以下主要内容：     

物业管理企业更替难

作为一个业主委员会主任,我可以负责任地说:“物业管理企业的进与出”比我们大多数业主想象的要复杂得多,后果也难以预测。不管《物业管理条例》(以下简称《条例》)是如何规定的,也不管大家认为换物业管理公司是一件多么难或多么简单的事,我的切身体会或许对业主来说是有用的。     

完善法律法规是规范物业管理的基础——读两个示范文本有感

近期看到建设部《业主临时公约(示范文本)》和《前期物业服务合同(示范文本)》出台,我有一种特别的亲切感和兴奋感,缘由有两个:一是今年6月我随上海市房地局的同志一起参加了建设部在太原组织的对这两个示范文本的讨论,对两个示范文本比较熟悉;二是在1991年我曾预言,物业管理行业将由“痛”走向“酷”并“爽”,之后全国《物业管理条例》等多部相关法规相继颁布,物业管理开始走上法制化发展之路。如今,两个示范文本更是直接约定了建设单位、业主和物业管理企业三者的权利和义务,物业管理企业能够明明白白地做事,真的很“爽”。我认为《,业主…     

业主有权“炒掉”物业管理公司

新的《物业管理条例》明确了“业主大会”与“业主委员会”的关系。《条例》规定业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会是小区的权力机构,业主委员会是执行机构,业主具有监督权和管理权。这就说明一切权利属于业主大会,从而解决了过去一些不法开发商收买少数业主管理委员会成员,损害大多数业主权益的问题。如《条例》规定,物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过,就可以选聘或“炒掉”物业管理企业。而业主大会作出的决定,必须经过与会业主所持投票权二分…     

《物业管理条例》是建设业主新生活的基石

<正>我认为,我国的《物业管理条例》(以下简称《条例》)可以与美国1620年的《五月花号公约》相提并论,如果说美国的强大有其宪法和法律的基础,那么,《五月花号公约》就是她的基石。如果说改革开放使中国发生了翻天覆地的变化,居住改变中国,房屋的私有化将使中国从一个传统社会走向现代的公民社会,那么,《条例》将是中国未来,特别是城市居民自治的重要基石。从“乱”到“治”笔者所在的银枫家园在过去的几年中走过了一条典型性的从“乱”到“治”的过程。尽管这个过程的未来如何还很难说,但业主、物业管理公司和开发商都因为没有一套适合的法规而付出了沉痛的代价。有了《条例》以后,大家有了共同遵守的规矩,小区的生活真的奇迹般地改变了。跟很多小区一样,业主一入住先“维权”,形成业主与物业管理公司、开发商成为“天然敌人”的局面。银枫家园     

新《物业管理条例》的不足与完善

2007年8月26曰,为了与《物权法》有关规定相衔接,国务院对2003年颁布的《物业管理条例》进行了修改（以下将修改后的《物业管理条例》简称为“新《条例》”）,其主要内容是将《物权法》业主的建筑物区分所有权一章中有关物业管理的内容写进新《条例》,比如说业主表决权的变化,业主对业主大会、业主委员会的诉权,物业管理的定性等等。增加的这些新规定可以规范物业管理行为,解决物业管理中的一些现实问题。但笔者认为,此次修改远远没有满足现实需要,一些突出的物业管理矛盾仍然无法可依。     

完善新《物业管理条例》的思考

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议全体代表高票通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）．2007年8月26日．为衔接物权法有关物业管理的规定．国务院对其2003年颁布的《物业管理条例》（以下简称“条例”）进行修改．其主要内容是将物权法业主的建筑物区分所有权一章中有关物业管理的内容写进“条例”,比如说．业主表决权的变化、业主对业主大会、业主委员会的诉权、物业管理的定性,等等,     

物业管理行业将重新洗牌

近来，物业管理公司被炒或物业管理公司炒业主的报道频繁见诸报端，笔者认为这是物业管理在市场化、法制化轨道上运行的必然结果，也是物业管理行业将重新洗牌的前兆。以沈阳市物业管理市场为例，多年来大部分是“卖方”市场，即开发商开发了小区，通常是交给熟悉的物业管理公司来管理。《物业管理条例》(下称《条例》)二十四条规定：     

在实践中规范物业管理市场

<正>一年前,我们翘首期盼全国《物业管理条例》(以下简称《条例》)早日颁布,一年后,我们反思《条例》的贯彻实施状况,喜忧参半,感慨颇多。《条例》的出台对物业管理行业,特别是物业管理企业是一件大好事,笔者的体会主要有以下两方面：第一,《条例》确立了物业管理作为一个新兴行业的社会地位长期以来,物业管理一直被视作房地产开发的附属产品,作为房产售后服务部门,替建设单位去做售后服务工作,因此主要是维护建设单位的利益,弥补开发建造过程中的不足之处,代建设单位协调由此引起的矛盾和纠纷。这就从根本上背离了物业管理受产权人委托,为产权人及使用人提供约定的质价相符的管理物业及其设施设备、相关场地的本质内容。《条例》的颁布,标志着物业管理“十年媳妇熬成婆”,物业管理的社会地位     

党建引领北京物业管理规范发展

<正>将物业管理作为两个“关键小事”之一常抓不懈,坚持高位统筹调度,持续推进物业管理“三率”提升,锁定物业管理突出问题开展专项治理,结合北京实际创新性组建行业党委,各项工作取得了初步成效。北京市正式提出党建引领物业管理始于2019年,这一年,北京市正式提出要进行《北京市物业管理条例》立法,并围绕十个突出问题开展试点,边试点、边立法。仅用一年时间,《北京市物业管理条例》就经过三审出台,并于2020年5月1日正式实施。     

论物业管理行业风险及规避方式

作为一个只有20多年历史的新兴行业,物业管理发展的不成熟性以及衍生的诸多问题本身已经是一种很大的风险。《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布实施两年多来,业主的合法权益越来越受到保障,物业管理企业也纷纷利用《条例》化解或降低各种风险,提高企业抗风险能力。可以说,     

兴利除弊抓机遇 革故鼎新再辉煌——写在《物业管理条例》颁布实施一周年之际

<正>《物业管理条例》(以下简称《条例》)正式颁布实施之前,深圳的物业管理正处于第三个十年发展的关键时期,也可谓是“攻坚发展时期”,各种深层次的问题和矛盾逐渐暴露出来,如法制不够健全、执法力度偏弱、理论研究滞后、业主对物业管理的认识存在偏差、业主委员会运作不够规范、物业管理维修资金的收缴和管理不够理想、行业管理手段不足以及行业快速发展中队伍建设跟不上等等。《条例》正式颁布实施以后,我们抓住了这个难得的发展机遇,通过在社会上积极、广泛地宣传,在全行业深入开展学习、贯彻、落实《条例》等活动,不仅创造了行业发展的良好外部环境,进一步提升了业主对于物业管理的正确认识,理顺了物业管理各法律主体之间的责、权、利关系,而     

贯彻《浙江省物业管理条例》，构建健康、有序的物业管理发展环境

浙江省人大常委会依据国务院《物业管理条例》，结合我省实际制订的《浙江省物业管理条例》将于今年10月1日正式施行。这是我省物业管理发展中的一件大事，对于规范物业管理活动，保障业主和物管企业的合法权益，促进物业管理行业健康、有序发展，将产生重要的积极作用。     

《条例》引导成都物业管理法制化进程

<正>自2003年国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)实施以来,成都市物业管理行业在上级领导支持和相关部门的协作配合下,以全面贯彻落实《条例》为中心,坚持以人为本,尊重并维护业主在物业管理活动中的合法权益,以是否有利于改     

谁来维护物业管理公司的合法权益

《物业管理条例》于2003年5月28日公布，自2003年9月1日起开始施行，本条例对物业管理公司与业主、业主代表大会、业主委员会之间的权利、义务规定相对较详细，但该条例没有对业主代表大会、业主委员会在选聘物业管理公司时违约，造成物业管理企业的经济损失由谁来承担，如何进行承担进行规范。     

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

“望京命案”及其类似案件之所以广受关注,主要是因为人们对物业管理公司保安服务的法律责任问题一直存在模糊认识。《物业管理条例》(以下简称《条例》)规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定,也是对物业管理公司规避保安服务风险的一个“预警”。但由于这是一个原则性规定,给人们留下了一些争论的空间,而且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。…     

热心公益事业的道路并不好走——小议业主委员会委员薪酬问题

翻开《物业管理条例》(下称《条例》)《、广东省物业管理条例》《、深圳经济特区住宅区物业管理条例(》下称《深圳条例》)以及新近颁布的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》(下称《深圳导则》)关于业主委员会的规定,不难发现,“热心公益事业”是这四部法律性文件要求业主委员会委员的共同标准。一个悬而未决的问题在物业管理过程中,业主委员会应该是一座桥梁、一个纽带,增强业主与物业管理公司之间的信息交流与情感沟通。但是纵观上述四部法律性文件,对业主委员会的法律性质并没有给出明确的定位,也只字未提有关业主委员会委员薪酬这一…     

搭建物业管理服务的法制化平台——写在《物业管理条例》颁布一周年之际

<正>2003年9月1日颁布实施的《物业管理条例》(以下简称《条例》),总结了以往物业管理工作中的经验教训,针对目前物业管理实践中存在的突出问题,取得了多项突破,在过去一年的运作过程中起到了积极的作用,归纳起来有十个方面：一、明确了业主委员会、业主、业主大会三者之间的关系,进行了相应的法律、法规约束《条例》明确了业主大会是维护业主合法权益和共同利益的组织。业主大会所做出的决定,代表了全体业主的意愿和要求。业主委员会是业主大会的执行机构,是物业的管理人,执行大会授权的业主委员会的决定。然而实践中,有些业主委员会的决定与物业管理无关,有些业主大会的决定是违法的。关于这些问题,《条例》第19条规定,业主大会、业主委员会应