地方政府参与农村集体经营性建设用地入市收益分配的逻辑、难点及方式

建立土地增值收益分配机制是农村集体经营性建设用地入市的核心问题。地方政府基于税收、贡献、发展权等参与入市收益分配,使其分享的收益具有土地税和地费双重属性。不论征收土地增值收益调节金,还是土地增值税,都需要核算土地增值收益。土地增值收益核算面临存量建设用地成本难以统计和折算、增量和再入市成本缺少实践和规范、出让和租赁入市收益存在弹性空间等问题,本文综合以增值额和成交价款为基数分享增值收益的优点,提出采用分段差异化方式征收土地增值税。     

集体经营性建设用地开发商品住宅试验考察与推进建议——以广西北流、河南长垣、山西泽州的试点改革为例

集体经营性建设用地入市开发商品住宅,有利于建立城乡统一的建设用地市场和多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。然而,对于集体土地能否开发商品住宅还存在较大争议,且在已进行的集体经营性建设用地入市试点改革中较少涉及商品住宅开发项目,相关研究也缺乏对其收益分配和具体操作的深入探讨。本文对河南长垣、山西泽州、广西北流3个试点地区进行的集体经营性建设用地开发商品住宅试验的分析发现：政府、集体和企业均可在集体土地开发商品住宅中实现利益增进,三者利益的契合是改革的创新动力;进行商品住宅开发的集体经营性建设用地大都位于城市规划区外的乡（镇）驻地所在村或中心村,而规划建设区虽然是集体经营性建设用地开发商品住宅潜力最大的区域,但也是改革成本最大、收益平衡难度最大的区域,因而未成为集体经营性建设用地开发商品住宅试验的首选区位;试点地区通过制定差异化的增值收益调节金征收标准、捆绑公共基础设施项目、收取增值收益平衡再分配金等方式,基本实现了不同主体间的利益平衡。可见,集体经营性建设用地入市开发商品住宅,既符合改革的方向,也有现实的需求,并可通过适当的规制妥善解决利益平衡问题。《土地管理法》的修改为集体经营性建设用地入市扫除了制度障碍,但集体土地开发商品住宅受到政策导向不明、配套制度缺位、收益分配机制不健全、基础条件不具备等的影响,实践进程停滞。建议尽快部署新一轮集体经营性建设用地入市改革试点工作,并将集体经营性建设用地开发商品住宅作为试点的重点内容,鼓励试点地区将集体建设用地开发商品住宅的试验从城中村和城市规划区外逐步扩大到规划建设区、从存量集体建设用地逐步扩大到新增集体建设用地,积极探索建立合理的增值收益分配机制,并不断完善相关配套政策。相较于以往文献,本文在以下两方面做了拓展和深化：一是基于实践考察,从利益平衡角度分析集体经营性建设用地入市开发商品住宅的改革动力机制、试验区位选择和收益分配调节,进而论证了集体土地开发商品住宅的现实可行性。二是较为系统地探讨了集体土地建设商品住宅面临的现实困难,并提出了相应建议。本文基于试点地区集体经营性建设用地入市开发商品住宅实践的考察和分析,有助于消除认识分歧、推进改革实践,并为稳妥推进集体土地开发商品住宅改革提供了政策参考。     

集体建设用地入市交易管理体制改革探索

集体建设用地流转具有促进中小城镇化和显化农户土地财产的作用。我国集体建设用地流转已经具备政策、现实和平台基础,实行集体建设用地交易省级统一管理具有显著的优势。因此我国新增建设用地应实行新地新制度,无论城乡其新增建设用地都统一归为建设用地范畴。建立和完善县级以上有形土地交易市场,将集体土地交易和城市土地交易市场合并,实行土地交易有形市场制度,将会推动我国土地市场进一步完善。     

关于农村集体建设用地直接入市问题的思考

农村集体建设用地直接入市不但可以促进农地资源的更优配置,推动一系列制度创新,而且还可以促进社会公平、和谐和可持续发展。在实践中已经形成了一些基本的农村集体建设用地直接入市的方式以及以试点地区为代表的典型模式。当然,农村集体建设用地直接入市还存在着很多问题,针对这些问题文章进一步提出了应对策略和建议。     

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

伴随我国工业化和城市化的快速发展,农村集体建设用地的资产价值日益凸显,流转大量存在,已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转,导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出,集体建设用地直接入市是一种制度创新,并对其进行了理论上的分析。最后提出了规范集体建设用地流转对策。     

集体建设用地使用权流转与收益分配相关法规及政策研析

本项研究旨在通过系统梳理有关集体建设用地使用权流转的法律法规和相关政策,找出其中的脉络变化及其矛盾所在,进而提出修改与完善建议。文章通过纵向及横向对比分析发现,现行相关法规之间、法规与政策之间、地方政策与中央政策之间存在矛盾,尤其是在集体建设用地流转内涵、流转主体的界定及收益分配等方面。据此,提出对其进行规范和统一的建议。     

基于农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转的法律制度之构建

农村集体经营性建设用地市场化流转对农用地生态安全具有制约性。建立基于农用地生态安全的集体建设用地市场化流转制度的必要性不仅体现在当前忽视农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转制度的弊端上,也体现在建立基于农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转制度的现实意义上。基于农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转的立法目标选择应定位在保障粮食安全、维护生态安全、促进经济可持续发展三个方面,以此为基础,在法律制度体系构建上应包括建立集体经营性建设用地市场化流转的生态管制制度、生态安全信息制度、生态安全预警制度、生态安全应急制度等。     

农村集体经营性建设用地入市的基层治理研究——基于扎根理论对成都市郫都区宝华村的案例分析

农村集体经营性建设用地入市是促进要素配置市场化和盘活农村土地资源的重要举措,各地的改革实践中村两委和集体资产管理公司分别在治理过程和交易流程中发挥核心作用,且两者通常融为一体,形成以“村两委—集体资产管理公司”为核心的横纵交错的“十”字基层治理结构。基于扎根理论对成都市郫都区宝华村的调研分析发现,其集体经营性建设用地入市的基层治理以“村两委—集体资产管理公司”为核心,自治、法治、德治相结合,形成全域治理体系：以自治为基础,治理手段科学性与艺术性并重;以法治为根本,入市交易从隐形流转到有法可依、有章可循;以德治为引领,地方精英通过“优生带差生”“党员带群众”等推动集体经营性建设用地入市。应以深化农村集体产权制度改革为契机,通过村民自治进一步夯实和发挥村两委与集体资产管理公司的核心作用;以土地管理法和自然资源、农村农业等相关部门出台的规章制度为准绳,通过法治进一步规范各主体行为和各环节流程;以培育和引导新乡贤为抓手,通过德治进一步发挥和强化家庭条件较好、威望较高的乡村精英的示范作用。     

我国农村土地制度改革方向探讨

建国以来,我国经历四次大的土地制度变革,形成了以农村土地集体所有制为主体、以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制.目前这一农村土地制度大体上适应了现阶段我国农村生产力发展的状况,但也存在着产权不清晰、权能不完整、流转不顺畅、法制不健全等突出问题.对此,必须继续深化改革,在坚持农村土地公有制的基础上,建立适应社会主义市场经济要求的农村土地制度.     

农村建设用地制度改革研究

新一轮农村土地改革包括促进土地承包经营权流转和农村建设用地市场化两项内容,但建设用地制度改革显然是结束城乡二元发展模式、实现城乡一体化发展的关键,是整个农村土地制度改革的核心。农村建设用地制度改革的基本内容和目标是同地同权,即：使农村建设用地去身份、市场化,最终使农村建设用地与城市建设用地具有相同的性质和流通能力,实现城乡建设用地市场并轨。要实现这一目标,必须赋予农民集体土地开发权,引导农村走自主城市化的道路。     

我国集体建设用地使用权改革实践的思考

我国关于集体建设用地使用权的法律制度尚不健全,实践中问题重重。各地掀起了关于此权利的改革,较为典型的试点地区包括苏州、芜湖、嘉兴和成都。论文通过对这些试点地区实践的思考,发现改革中应坚持的原则和具体路径。     

长三角地区农村土地制度改革的探讨

关于中国农地制度的改革,理论界主要提出了三种方案:其一是主张实行农地私有;其二是主张农地国有;其三是主张对现有集体所有制进行完善。本文就长三角地区农村土地制度存在的弊端进行了分析,进而提出,实行私有制是长三角地区农村土地制度改革的一种方案。     

区域规划调整中的建设用地需求预测——以伊宁市为例

本文运用趋势预测法,建立了伊宁市GDP的预测模型,并通过GDP预测值构建了建设用地需求预测的线性模型.由于伊宁市存在着区划调整的问题,造成了个别年份数据的不统一.本文就这一问题,进行了理论性的探讨.对伊宁市2010年建设用地量作出了预测,为伊宁市近期发展与规划提供了可供参考的理论数据.     

中国农村土地制度变迁与农用地、建设用地市场培育

中国农村土地制度经历了农民私有、集体所有和集体所有家庭承包三个阶段。当前,由于受城乡二元土地制度的约束,使得中国农村土地生产要素的流动,还不可能按照市场经济规律运行,广大农民群众还无法充分享受土地市场化所带来的经济增长成果,这就必然制约农民收入的持续增长,也不利于城乡差别的缩小。这就存在着如何因势利导地培育土地承包经营权流转市场以及逐步建立城乡统一的建设用地市场问题。     

集体林权制度改革的法律问题探讨

集体林权是指森林、林木、林地属于集体的所有权和使用权,具有产权的一般特性。现行集体林权制度存在着诸多实际问题。完善的自主经营权是集体林权制度改革的重点,排他性占有是集体林权制度改革的关键。必须构筑集体林权配套改革的长效机制,完善集体林权保护的法律制度。     

房地产税的改革:路径与制度设计——以重庆、上海房地产税改革试点方案为例

税收法定主义原则以及现行法律的约束,限定房地产税改革必须走重新立法的路径.应通过借鉴重庆市和上海市的房地产税改革试点方案的经验,同时顺应时代和社会环境的要求,结合具体的现实国情,对税种模式、征税范围与纳税人、计税依据与税率、税收减免与用途等房地产税的具体制度进行理性设计.     

浅析农村土地流转——以江苏省扬中市为例

农村土地流转推动了农业规模化经营,提高了生产效率,增加了农民收入,缩小了城乡差距,实现了农村剩余劳动力的转移,促进了城市化的进程。本文分析了本市当前农村土地流转存在的问题及原因,提出了相关建议。     

养老保险基金转移制度改革探析——以大连经济技术开发区为例

随着劳动力频繁地跨区域流动,社会保险关系跨统筹地区转移问题越发成为各地社保机构面临的一个棘手问题。多年来,大连经济技术开发区社保中心为开发区的流动职工提供了大量有效的基金转移服务,但由于目前整个社保系统在人员流动与养老保险关系的转移上还存在诸多制度缺陷,一定程度上损害了参保人员的合法权益,限制了人才流动和劳动力市场的发育,对有效发挥社会保障作用产生了负面影响。本文立足于现行的养老保险关系转移政策,透过大连经济技术开发区的执行现状,揭示养老保险转移接续难的制度性障碍,并从科学发展观的角度探讨解决养老保险关系跨地区转移接续的对策。