土地财政的实质、逻辑及其解决之道:一个法经济学角度的分析

本文以城市土地的要素特征和土地批租制度为起点,界定了土地出让金的贴现级差地租收益性质、来源及其在开发企业和政府财政之间的分享结果,揭示了土地出让金管理和土地税费制度安排的缺陷。地方政府财政的土地依赖问题主要是由于不合理的土地出让金管理体制和扭曲的土地税费体系导致的软预算约束所致,据此提出了系统改革完善有关土地财税制度的具体措施。     

地方政府“土地财政”与财税体制成因的实证分析与对策研究

分税制改革以来,地方财政一直存在巨大的收支缺口,诸多因素的推动形成了＂土地财政＂模式。利用Johansen协整检验通过1991～2010年的相关数据,对地方政府＂土地财政＂行为与当前财税体制的关系加以实证分析,得出地方政府的土地出让金占地方财政收入的比重与地方政府财政自给能力成反比的结论。短期看应该规范土地财政收入的收支、加强监管;长期看必须深化财税体制改革和完善土地出让金制度,彻底扭转地方政府＂土地财政＂偏好,构建地方政府稳健的＂税收财政＂模式,根本转变地方政府对＂土地财政＂的路径依赖。     

浅谈土地使用权出让金制度改革的探讨

伴随着我国的城市化进程不断发展,土地出让金已经成为了我国地方政府主要用来对财政收入缺乏以及筹集城市发展资金过程中重要的一个手段。     

改革规范中国“土地财政”的政策建议

土地财政推动了地方经济发展,同时也导致土地资源的浪费、房地产价格过高、农民合法权益受到侵害等,并加剧了地方债务和金融风险,无法成为地方财政和建设、偿债资金的长效来源。改革土地财政应理顺中央和地方的财权、事权,加快财税制改革,对地方债务进行预算管理,改革政绩考核体系,对现有土地出让金和土地融资行为进行规范管理。同时,应在借鉴国外经验和坚持基本国情的基础上,让政府逐步摆脱土地市场经营主体的地位,探索征收以市场价值为基础的土地财产税,并在改革中保障农民的合法权益。     

香港土地制度和土地出让金管理及其借鉴

众所周知,大陆的土地出让制度来源于香港。因此了解香港的土地制度和土地出让金管理具有重要意义。本文首先介绍了香港的土地所有权制度、土地出让制度、土地出让金、地租和地税;其次介绍了香港的土地出让金管理制度;最后对香港的土地出让金管理制度和大陆的土地出让金管理制度进行了评论和比较,在此基础上提出了大陆土地出让金管理的改进方向。     

土地财政:如何实现软着陆?

正随着各地政府2013年预算执行情况和2014年预算草案报告陆续向社会公布,备受关注的各地2013年土地出让金数据浮出水面。数据显示,2013年全国国有土地出让收入达4.1万亿元,刷新了2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。2014年伊始,土地出让金还在节节走高,土地财政依赖又出现上扬,之势,土地市场的升温让土地财政再度成为热议话题。我国的土地财政源起于城镇化过程中的资金短缺,并在地方事权财权比例失衡、土地市场机制完善、     

英国土地管制经验对完善我国土地制度的启示

英国土地管制的效果明显,在政府和市场的协同互动下,中央与地方土地管理制度相融合,其土地管理体系具有较强的制度优势。而我国当前的土地管制中存在诸多突出难题,借鉴英国土地管制经验对我国构建科学合理的土地管理体系大有裨益。应进一步优化我国土地利用规划体制,构建土地规划、土地利用及增值收益的良性互动和协同机制,调整土地出让金征收及土地收益账目管理,并完善国有土地管理信息共享机制。     

土地财政视角下城乡统一建设用地市场构建——基于现行财政体制的博弈分析

我国的征地制度实现了政府对农转非市场的垄断,这一制度造成了许多问题,需要对其进行改革。改变农村土地农转非的方式,构建城乡统一建设用地市场则是人心所向。在现有财政体制下,地方政府依靠征地获取巨额的差价,土地出让金成为地方政府的财政收入支柱。因此地方政府经营土地财政的行为必然成为城乡统一建设用地市场建设的一大阻碍因素。本文根据中央政府与地方政府的目标以及行为特征,构建中央政府与地方政府的动态博弈模型,揭示出在现有财政体制下,征地模式成为地方政府的占优策略,并提出相应的破解地方政府土地财政行为,促进城乡土地市场一体化的政策建议。     

土地征用对农民收入的影响研究

以２００７年全国分县数据建立多元截面回归模型,定量估计各县国有土地使用权出让金收入和支出水平对农民收入水平的统计关系,以判断土地征用补偿对农民收入的影响。全国模型的分析结果表明,在控制了若干相关变量和省份因素的条件下,变量国有土地使用权出让金收入和支出占ＧＤＰ比重,与变量农民年收入占ＧＤＰ比重之间存在着显著的正相关关系,尽管与模型中的其他自变量相比,土地出让金收支水平对农民收入水平的影响最弱。这些发现表明中国县级政府对被征土地农民的经济补偿还是有章可循的,国家有关的法律和政策以及市场交换法则对地方政府的土地征用补偿行为构成了一定的约束。     

对中国经济的一个乱象——土地财政的剖析

土地财政不非我国独有,很多发达国家也都依靠"土地财政"。但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入,这样既体现了公平性,也保证了政府有相对稳定的财政收入。而我国的"土地财政"主要是依靠增量土地创造财政收入,并千方百计地抬高地价赚取更多的土地出让金来满足财政需求。     

对我国开征物业税的思考

物业税是财产税的组成部分，财产税是各国地方政府财政收入的重要来源。我国现行财产税税种过于单一，制度不规范，收入少，不能保证地方政府财政收入的需要。开征物业税有利于完善财产税制度，扩大财产税的征税范围，发挥财产税的调节作用，增加财产税的收入。本文说明了开征物业税的意义，分析了开征物业税的条件，提出了开征物业税的政策建议，认为土地出让金不应改为物业税。     

Let＇s talk

“政府基于公共利益而提前收回土地使用权的权力是由《物权法》、《房地产管理法》等法律规范所赋予的,拆除危房、规划重建毫无疑问是符合公共利益要求的;但上述法律和成都市政府颁布的《城市房屋拆迁管理暂行办法》都规定在此情形下,应当退还相应年限的土地出让金,并根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素给予补偿．《安置意见》作为政府规章,也无权排除或完全规避《物权法》等上位法的适用．”     

土地财政与房地产业发展

实行分税制改革以后,在中央财政收入迅速增长的同时,中央政府承担的相对义务大幅度减少,地方政府则承担了过重的财政支出责任。为了缓解地方财政困难,地方政府产生了对房地产业的过度依赖,地方政府通过低价征地,高价出售,以及推高地价带动房价来增加建筑业税和房地产税等方式来增加地方财政收入。虽然土地财政缓解了地方财政困难,但对房地产市场的可持续发展带来了严重冲击。针对土地财政的问题,文章提出了规范土地出让收入管理,建立国有土地收益基金;合理确定土地供应量,理性引导储备土地供应价格;建立健全与事权相匹配的地方财税体系,推进以房地产税制为重点的财产税改革;转变政府职能,合理定位地方政府角色等对策。     

地方政府土地财政形成机制研究—基于动态多阶段博弈模型

土地财政是近年来中国地方政府行政管理的热点问题,然而学术界对其生成机制尚未有一致的结论。使用动态多阶段博弈模型分析中央政府、地方政府以及开发商的土地收益函数与战略选择,揭示地方政府土地财政形成的内在机理与演化过程。研究结果表明,地方政府越来越依赖于土地财政,既与我国的财政体制与税收结构有关,也与中央政府的目标变化以及地方政府的目标构成密切相关。改善分税制的制度设计,创新干部考核评价体系,加大违法征地的惩罚力度,加强土地管理工作,是缓解地方政府对土地财政依赖的关键。     

关于一次性收取土地使用权出让金的思考

土地有偿、有限期的使用是我国土地使用制度改革的一大进步,收取土地使用权出让金是其具体的表现形式.利用经济手段管好城市土地,有效提高土地资源的优化配置,协调好政府、投资者、购买者三者之间的利益关系,使土地的价格和价值得以真正的体现.     

省域地方政府性债务风险综合评价与防范

为取得对我国省域地方政府性债务风险的综合评价,在构建债务风险评价体系的基础上对省域债务风险进行了排名和分类,结果显示:经济的高速发展无法掩盖债务的高风险,债务风险的直接原因是财政收支的不平衡,重要诱因是城市的不断扩张,而“后土地财政”时代的到来则进一步加剧了依赖土地出让金收入省份的债务风险.在管控债务风险方面提出:其一,控制债务规模,盯紧债务负担率阀值;其二,逐步转变地方政府“双重代理人”身份,将债务纳入政绩考核机制;其三,对于投资驱动型省市,债务风险防控原则上“堵不如疏”;其四,构建合理、规范、可持续的地方政府债务管理机制,实现财政长期平衡.     

税与非税：基于发展财税理念的认识

大多数国家的财政收入,都在不同程度上是税与非税的组合,关键是如何在不同的经济发展阶段中与不同的资源配置方式条件下,妥善地把握两者关系。要在公共财税与发展财税的关系中去把握土地出让金与房产税应用的范围,要在坚持中央地方财力事权优化匹配的方向中去把握两者的改革方向,要在新的条件下探讨土地出让金与房产税组合的新比例。     

土地流转视角下土地出让金问题浅析

在财产税改革问题上,许多专家和学者提出“租税合一”的观点,即将土地出让金纳入物业税中一并征收。本文从土地流转的视角分析认为,这种做法不利于土地资源的有效配置,不宜简单地将土地出让金并入物业税,而应改革土地出让金制度,将其作为土地的市场配置手段与财产税制度有机结合,共同实现对土地流转市场的有效调控。     

北京土地出让金创历史新高今年有望超2000亿元

北京土地市场又诞生一项新纪录。在11月2日的3宗土地成交后，北京2014年土地出让金在11月初就已经达到1861.67亿元，刷新京城年度土地出让金新高。2013年，北京土地出让金实现创纪录的1821.82亿元。     

城市土地统一供应的方式、效应及改进

我国地方政府牢牢掌握城市土地供应的主动权,一切用地经由政府统一供应。地方政府采用招标、拍卖、挂牌三种方式统一供应土地。土地统一供应增强了政府对土地市场的宏观调控能力,增加了政府土地资产收益,为城市建设筹集了大量资金。虽然土地统一供应政策增加了地方财政收入,但地方政府的“土地财政”行为是不可持续的。目前我国的楼市危机在一定程度上冲击了地方财政安全,引致了地方财政危机。针对土地供应过程中不健全的机制,本文提出要遵循社会效益优先的原则,以市场需求为导向,科学调控土地供应量,调整土地供应结构,创新土地供应方式。