浅谈住宅小区的物业管理者

正住宅小区物业管理随着房地产开发建设应运而生,物业管理者问题是小区业主关心的主要问题。一、何谓住宅小区物业管理者住宅小区物业管理者包括两个方面,即业主大会或者业主委员会和物业服务企业。两者的法律依据和职责是:其一,业主大会或者业主委员会。我国《物业管理条例》第8条规定:"物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。"第10条规定:"同一个物业管理区域内的业主,应当在物     

前期物业管理的误区及对策

前期物业管理是指在业主大会成立前,开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动。前期物业管理跟一般意义上的物业管理存在着明显的区别:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业管理公司的职能机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。而一般意义上的物业管理,是由业…     

简析物业管理酬金制

一、酬金制的概念酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义,作为物业管理从业人员,应全面地理解其内涵。1.采取酬金制形式时,物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质,所收     

浅谈物业管理企业之诚信

<正>诚信,就是诚实守信,是社会交往、特别是经济活动中所形成的一种人际关系模式,是一种社会道德。物业管理中的诚信是什么?是“守信经营”、“服务第一”、“确保质量”和“以人为本”,这是一种成熟行业的准则,一种行为的理念,一种物业管理作为服务行业所应具有的生存之道。诚信是物业管理企业发展的根本基础,缺少诚信,物业管理就失去了发展的基础；诚信是物业管理企业品牌战略的核心,没有以诚信为品牌的核心,就没有物业管理企业品牌；诚信是物业管理企业长远发展的保证,没有诚信就不可能有长远的发展和企业的做强做大。然而,在全社会都在呼吁建立诚信体系的时候,物业管理行业中的一些个别企业却因为缺乏诚信而影响了行业的整体形象。我们先来看一看近年来发生在物业管理行业的几个事件：     

浅谈住宅小区的物业管理者

住宅小区物业管理随着房地产开发建设应运而生，物业管理者问题是小区业主关心的主要问题。
　　一、何谓住宅小区物业管理者
　　住宅小区物业管理者包括两个方面，即业主大会或者业主委员会和物业服务企业。     

物业管理活动参与者的良师益友

<正>通过几年来的交往,陈伟处长对物业管理的执着和热爱,对物业管理行业的责任感和使命感,对物业管理行业许多问题的真知灼见和拳拳之心,已经深深刻在我的脑海中,也激励我以行业发展为己任,砥砺前行。2014年10月,在北京参加中国物业管理协会第四次会员代表大会期间,有幸见到了住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处陈伟处长。他在精辟简要地对我进行工作指导后,赠送给我一本他所编著的《物业管理的本质》(下简称"《本质》")一书。因为早前一直对陈伟处长非常敬佩,初次拿到该书我就迫不及待地打开,走进了他眼中的物业管理。     

住宅物业管理行业的形象塑造

塑造良好的住宅物业管理行业形象,有利于得到业主的信任与支持,推动物业管理工作的顺利进行,有利于增强物业管理从业人员的荣誉感和责任心,促进物业管理水平的提高,提高行业服务含金量的同时带来更高的经营收益,吸纳更多优质的物业管理人才,走出住宅物业管理缺人才、低利润、困难大的经营困境,实现物业管理行业的良性发展。一、住宅物业管理行业形象的现状行业形象,是指一个行业在服务对象以及社会公众心目中的总体印象,或者说是服务对象和社会公众对行业的     

物业管理的经济分析

<正>物业管理与广大人民群众的生活、工作息息相关,近年来,物业管理企业与业主的冲突不时发生已成为社会十分关注的热点问题。物业管理企业与业主的冲突主要表现在以下几个方面：1．业主选择物业服务消费与物业管理企业强制业主消费之间的矛盾。当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利益的威胁时,服务的接受是以消费者自愿为前提的,物业管理企业不能将服务强施于业主。现实中往往是在开发商开发商品房的同时,也出资成立或选择一家物业管理公司来进行管理,待业主入住时面临的就是强制的物业管理服务,服务好,提供与接受的关系就能够持续下去,反之则不然；2．业主认为物业管理企业收费高或者没有提供质价相符的服务,而物业管理企业则认为收费低,引起企业亏损,无法生存；3．公共维修资金的托管和保值增值方式不当,也造成对业主利益的侵害。     

塑造物业管理品牌之我见

<正>物业管理作为一种新兴行业,近几年发展迅猛,市场竞争也日趋激烈、残酷,似乎每一家物业管理公司都在铆足劲地扩大自身的影响和市场占有率,然而物业管理企业如何在竞争中谋求生存和长远发展?这就需要物业管理企业树立品牌,建立高效的管理体制。要实现这一目标,笔者认为可以归纳为十六个字：服务是本,管理是魂,信誉是源,形象是根。一、服务是本众所周知,物业管理的业务活动是提供服务,它寓管理、经营于     

谁是物业管理模式的明日主角?

<正>我国物业管理行业经过20多年的深入发展,物业管理的业态呈现出较为鲜明的两种形态,一是规模化、一体化的全包全揽模式;另一种是逐步发展为项目分包的专业化、集约化管理模式。上海陆家嘴物业管理有限公司董事长翁国强认为:"一体化"是物业管理的初级阶段,专业化、市场化才是物业管理的成熟阶段。因此,     

物业管理的市场监管(上)

<正>每个有效率并且讲人道的社会都会要求混合经济的两面——市场和政府的同时存在。如果没有市场或者没有政府,现代经济运作都会孤掌难鸣。——保罗·萨缪尔森与私有产权制度和市场经济体制发育更为成熟的西方国家相比,我国的物业管理走过的是一条迥然不同的道路,其中的一个重要特征就是:政府在我国物业管理发展进程中扮演着不可或缺的角色。在上世纪九十年代中期至今的十五年时间里,我们不     

物业管理呼唤品牌

<正>物业管理作为一种新兴行业,近几年发展迅猛,市场竞争也日趋激烈、残酷,似乎每一家物业管理公司都在铆足劲地扩大自身的影响和市场占有率,然而物业管理企业如何在竞争中谋求生存和发展?笔者认为关键在于树立品牌,靠品牌的存续保证物业管理企业长期的生存和发展。物业管理企业在品牌创造中,应在以下几个方面狠下功夫:1.以顾客为核心改进物业管理服务质量。物业管理行业与生产性行业相比最大的特点是直接与客户接触,直接为客户服务。美国服务业管理的权威卡尔艾伯修在总结许多服务企业管理实践经验的基础上,提出了“服务金三角”论,即需要有一套完善的服务策略;一批能精心为客户服务、具有良好     

写字楼物业管理成本的精益控制

一、写字楼物业管理企业成本构成根据国家《物业管理收费规定》,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容:人员工资福利费;公共部位、公用设备设施的日常运行和维护、保养费;绿化养护费;清洁卫生费;公共秩序维护费;办公费;固定资产折旧费;共用部位、共用设施设备及公     

写字楼物业管理心得

<正>写字楼物业管理作为物业管理的一种,除了常规性的物业服务内容外,还需要根据业主需求提供各种各样的特约服务,而且对服务内容要求更广,技术难度更大,人员素质要求更高。因此,酒店式物业管理被许多物业管理企业采纳,用来实施写字楼物业管理。笔者作为一名多年从事酒店管理和物业管理的物业人,在工作中摸索出了写字楼物业管理的一些心得,现与同行交流。     

浅议物业管理走向市场的经营问题

随着物业管理市场发育的成熟 ,竞争已成为一种必然的趋势 ,而物业管理企业要在市场竞争中获胜 ,经营能力的提高是不可缺少的利器。本文仅对物业管理企业在走向市场过程中的经营问题谈几点看法。1　物业管理企业的产品是服务 ,而服务的市场必须进行经营物业管理企业的产品是一种服务 ,是物业管理人员为业主使用人提供的一种有偿服务 ,也就是说 ,物业管理企业自身价值是通过提供服务来实现的。1.1　物业管理服务的特性从房地产商品的消费使用特点可以看出 ,物业管理服务具有以下几个特性。(1)多样性　所谓多样性 ,就是指物业管理服务的种类比…     

物业管理混合动力场

假如将物业管理行业比作一辆汽车，那么毫无疑问，这辆汽车属于一种混合动力型汽车。要让这辆汽车能干里驰骋，又保持速度与安全，那么，各动力都必须足够给力。如果有一种动力不足，或者某种动力反而成了阻力，那么，这辆汽车要么跑不快，要么不安全，甚至直接毁掉。作为一名在政府主管物业管理工作部门工作的法律人士，我时常爱用这样的视角来理解这个行业。     

论走进社区的物业管理企业

现代意义上的社区建设,一般有两种含义:一是以政府及其派出机构按行政区划对社区实施的管理和协调,是一种政府行为;一是在物业管理区域内,由物业管理企业及其派出机构(物业管理处)按照物业服务合同,对一个住宅小区实施系统化、专业化、一体化的管理,是一种企业行为。据初步统计     

上海物业管理酬金制收费方式研究

物业管理酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在运作上，有以下六大流程：一是制定年度工作计划，二是编制年度费用预算，三是提交委托方审核，四是实施执行计划、预算，五是公布费用使用情况，六是年终决算、结算。     

浅谈物业管理的财务核算

近年来，随着房地产业的迅速发展，物业管理行业随之诞生和兴起。物业管理是房地产业发展到一定程度的一种自然的延续，其属性是经营，所提供的一种劳务，服务对象是物业的业主及其使用人。物业管理必然涉及到财务管理，财务管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。物业管理资金的筹集与使用是财务管理的重要内容。 我国目前尚未制定物业管理企业统一会计制度。本人仅就我市物业管理企业财务管理存在问题、成因及其解决办法做一些探讨。     

推行规范化物业管理 保护物业管理形象

<正>2006年11月,一篇名为《北京物业暴力真相调查》的文章在《新青年·权衡》杂志刊发后,在社会上引起轩然大波,新浪、网易、腾讯、搜狐等国内门户网站纷纷转载,《新京报》、《中国青年报》等国内报刊也发表评论,抨击物业管理行业内的暴力行为,并出现了一股否定物业管理的思潮,认为“物业管理模式在住宅小区里没有存在基础,也没有推行必要”,“物业管理推行了二十多年,现在应该是叫停或进行彻底改革的时候了”。