基于公共财政视角的土地出让金研究

土地出让金问题既是分配问题,也是重要的经济问题,甚至是一个重大的政治问题。在全面落实科学发展观,完善社会主义市场经济体制和加快公共财政体系建设的情势下,面对失控的土地出让金收支与管理,用公共财政视角,应该怎样看?究竟应该怎样分析和认识?土地出让金的出路何在?本文拟     

土地出让金的功能

制度的基本功能在于降低交易成本、服务经济活动、创建激励机制与合作条件，土地出让金制度既具有制度的一般功能，又有其特殊性。 1．降低交易成本。由于在土地使用权的分配中存在土地资产的专用性、政府有限理性和开发商投机主义倾向，在合理配置土地资源方面存在较大的交易成本。包括：搜索信息的成本、缔约成本、监督成本、防范投机行为的筛选成本和强制履约的成本等方面。土地出让金制度对开发商获取土地使用权的“价格”、对土地出让金收益的分配使用和管理都给出了明确的制度规定，相关程序有章可循，增强了操作的确定性，故而大…     

现行公共财政体制下土地出让金管理过程中出现的问题及其制度解析

以土地出让金制度为核心的土地管理制度变革,是我国体制转轨时期的一项制度创新,在一定程度上激发了地方政府的活力,盘活了土地资源,但也带来一些弊端。(一)现行土地出让金收支管理中存在的问题。我国目前土地出让金管理现状的一个基本的问题是:中央和省级财政部门并不掌握或基本不掌握各县、市土地出让金的准确信息。据全国人大2004年《土地管理法》执法检查组的报告,1992～2003年,全国土地出让金收入累计达1万多亿元。另据有关资料,2004年全国土地出让金收入为5894.14亿元,2005年为5500亿元。这只是粗略的计算,真实的土地出让金到底有多少…     

基于土地经济学视角的土地出让金研究

本文在阐述土地经济学相关理论的基础上,分析了土地出让金构成,创建了土地出让金各构成部分的测算模型,并得出结论:土地出让要以城乡和谐和人与自然和谐为根本出发点和归宿;土地出让金确定要体现公平与效率最大化原则;科学的土地出让金可以控制增量土地,挖掘存量。一、关乎土地     

土地出让金的产权性质与产权特征

(一)土地出让金的产权性质财产权制度是任何经济中最重要的制度。在交易费用世界里，产权规则与资源配置效率密切相关(科斯第二定理)，一套科学的、明晰的产权制度是经济体制有效运转的基础和前提。产权作为设立于财产之上的关于财产的归属、占有、处置、使用、享益等方面的一组权利，是人们围绕财产的归属、占有、支配和使用而形成的行为规范及相应的经济关系。一般而言，产权由归属权(狭义上的所有权，即财产的最终归属)、占有权(对财产在事实上或法律上的控制)、使用权(利用财产的权利)、处分权(财产所有人对其财产在法律规定范围内做最…     

基于产权经济学视角的土地出让金研究

产权经济学的基本原理告诉我们,土地作为一种稀缺资源和宝贵财产,一套科学合理的土地产权制度是土地资源合理配置和高效使用的基本前提和必然要求。土地出让金制度作为我国国有土地有偿使用制度的一种具体表现形式,事实上已发挥了其对促进土地资源优化配置和高效使用的积极作用     

重新审视土地出让金改革——一个国有产权和公共财政的框架

土地所有权作为国有产权体系的一部分,政府藉此多次、循环地出让土地使用权获得的土地出让金收入,天然地具有了国家公共收入的性质,同其它国有资产一样,属于国家各级财政收入的组成部分.随着土地使用权出让规模的不断扩大,各级地方政府供给土地的潜力不断缩小.在可预期的将来所获得的卖地收入不能得到持续保障,地方政府又不能摆脱对土地出让金依赖的情况下,把临近城市的农业用地,通过各种办法预征后纳入到城市发展土地储备,然后进行出让势必成为地方政府的政策选择.因此,加快土地审批制度改革,将土地审批权集中到中央政府,对新增建设用地进行全方位卡位;以政府收支科目改革为基础,依托将于2007年开始施行的政府收支科目新体系,将土地出让金的收支活动纳入到统一的政府预算中来,实现土地出让金收支公开化、透明化;改革土地出让金的预算收入分成;改革农业征地补偿机制,将拥有所征用土地承包权和耕作权的农民纳入到土地出让金的分配主体中,建立农业用地征用为建设用地的"事后分成"机制.     

土地出让金研究

土地出让金制度的实施,不仅盘活了土地资源,而且使土地出让金调节土地的利用,改进和调整产业结构的功能得到了充分发挥。土地出让金已经成为地方政府财政收入的重要来源。同时,土地出让金制度也带来一些弊端,需要加强对土地出让金的管理,由此对土地出让金制度的探讨应运而生。结合我国土地出让金的实质,及我国现行土地出让金制度的利弊可看出,通过合理分配土地出让金,在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益,能够有效调节市场竞争关系,保证国民经济稳定运行。     

公共财政视角的政府土地收入问题

政府土地收入是地方政府利用土地所有权和管理权获取的收入,其实质是政府对土地相关利益进行的再分配。一般而言,政府土地收入实现的途径包括:出让土地过程中获取土地出让金、发展建筑业和房地产带来相关税收、与土地相关的收费和以土地为抵押获取的债务收入等。     

我国土地出让金支出结构及其问题

分析了2008—2010年上海、深圳、杭州的市本级财政预算执行情况和国有土地出让金收支情况,对比了三市土地出让金支出结构。结果显示:我国土地出让金的年度总额增长迅猛,土地出让金支出结构存在较大的地区差异;土地出让金支出结构不明晰,安排缺乏合理性;土地出让金样本城市的支出结构分布比例与现行政策支出范围特别是重点支出要求存在较大差距。最后探讨了导致上述问题的原因。     

土地出让金的制度缺陷

尽管现行的土地出让金管理制度较之过去更符合效率准则,其一般性、确定性和开放性也相对加强,普适性程度较高,显得更加公平。但是,中国的土地市场毕竟仍然存在着信息不对称、交易费用高、市场不完全的情况。而且,理论和实践都证明了,“好的制度”并不恒等于“有用的制度”。由于政策制定者、执行者以及政策适用群体之间的博弈,原本有用的制度会在新形势下显示出越来越多的缺陷。土地出让制度莫不如此。(一)土地出让金征地补偿不足的路径依赖。按照历史的界定,土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益,即土地出让总收入扣除政府为…     

土地出让金的制度属性

按照一般的界定，制度可以理解为要求成员共同遵守的、按一定程序办事的规程或行动准则(如工作制度、学习制度)，也可以理解为在一定的历史条件下形成的政治、经济、文化等各方面的体系(如社会主义制度)。显然。作为规定国有土地使用权有偿出让的一系列规则．土地出让金制度属于前一个范畴，是一种行为规则，其属性可以从制度的不同视角做相应的归属。 1．土地出让金制度是一种强制性社会规则。制度分为社会规则和个人规则，根据约束强度又可将前者分为强制性社 会规则和非强制性社会规则。对于非强制性的社会规则(如语法规则)，人…     

土地使用权出让金应当改为土地使用税

住房困难和高房价问题,已经成为了当今社会的焦点问题之一。笔者认为,国家应当将现行的一次性收取70年土地使用权出让金的做法,改为逐年收取当年的土地使用税的做法,这样做的好处,一是可以大幅度降低房价,减轻人们的生活压力。住房是人们的生活必需品,而且是人在年轻的时期就必须拥有的生活必需品。让年轻人一次性地承担70年的土地使用权出让金的债务,不仅提前承担了自己的未来债务,而且还超前承担了子孙的债务,这种做法是不合理的。二是不花子孙的财富,也不付子孙的债务,公平合理地利用自然财富。三是防止官员卖地造政绩,卖地谋私利,制造虚…     

基于土地经济学理论的土地出让金研究

在阐述土地经济学理论及地价测算模型的基础上,提出土地出让金构成的科学内涵,构造出科学测算土地出让金的数学模型,使土地出让金成为构建城乡和谐与人与自然和谐的经济杠杆,从而体现公平与效率最大化的原则,达到控制增量土地,挖掘存量土地的目的。     

浅谈土地出让金制度改革

文章阐述了土地出让金制度的内涵,分析了实施土地出让金制度的现状,同时对改革土地出让金制度提出了相关建议。     

土地出让金的制度变迂

我国土地出让金制度的形成与完善是一种强制性的制度变迁。其前提是1987年深圳开展的土地出让制度试点,相应的制度安排也始于1987年。 为了使土地使用权有偿出让法制化,从1987年11月开始,全国很多城市在开展土地出让制度改革试点的同时,先后制定和颁布了地方性的土地使用权出让有关条例或规定。 1988年,全国性的法律开始颁布实施。《宪法》修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月,《土地管理法》修改议案也规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这砦规定使土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。 1990年,国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,对土地使用权出让、转让、出租等问题作了更明确的规定,并要求比较成熟的城市先行开展城镇国有土地使用权的出让和转让试点。 1994年,《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让的方式作出了明确规定：土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式；没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。并要求,采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定脐确定的最低价。这些法律法规的修改或制定使我国土地出让的法律法规体系得以健全,使土地出让制度有了法律保障。此后,国有土地的出让基本上在这个法律框架下进行。但由于该法没有对拍卖、招标方式做严格要求,实际操作中基本上是采用协议出让方式 鉴于协议出让方式下寻租、暗箱操作和土地收益流失问题频频出现,2001年4月30日国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》强调：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划发布后,同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政管理部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标拍卖必须公开进行,要严格限制协议用地范围,确实不能采取招标拍卖方式的,方可采用协议方式,采用协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协议价格,协议结果向社会公开。     

土地出让金预算管理体制的创新

近年来,政府对土地出让金的管理在不断探索中逐步规范。如在缴库管理方面,确定了对土地出让金总额专户管理和净收益金库管理两种模式;在各级政府分成方面,经历了集中、分散到再次集中的变化过程;在预算管理方面,由初期的实行一般预算管理转为实行基金预算管理,等等。虽然政府有