基于住房支付能力的住房保障对象的界定

我国住房保障对象经历了从中低收入家庭向低收入家庭的演变.但对低收入家庭的不同理解导致政策实施中住房保障面期望值和实际值的巨大反差,如何界定住房保障对象成为一个难题.作为住房保障对象的低收入家庭,其界定依据是住房支付能力,而测度住房支付能力的关键是家庭月住房消费收入与目标住房所需月还款额.由此,构建基于收入增长的住房支付能力模型,并借助统计数据进行分析,测度我国不同收入阶层的住房支付能力,从而从消费者需求角度界定了我国住房保障对象.     

基于"剩余收入法"的北京市居民住房可支付能力分析

长期以来,居民的住房可支付能力一直是我国住房政策所关注的主要问题.但是,住房可支付能力的测度一直是理论和实证的难点,特别是家庭收入差异以及住房质量差距的加剧又增加了住房可支付能力测定的难度.应用新的"剩余收入法"通过一个家庭购买一个"基准住房"总价格,并根据信贷政策测算了基本住房所需的融资成本,再测算基本的非住房消费,得到最低预算收入,并和真实收入比较来评估北京市居民的住房可支付能力.还比较了已购房改公房家庭和首次购房家庭的住房可支付能力.北京不同收入群体住房可支付能力存在明显的差异.中低收入家庭存在购买能力不足,拥有房改公房能提高家庭的住房可支付能力,经济适用房和限价商品房对提高中低收入家庭住房可支付能力的作用很小.提出发展共有产权经济适用房来满足中低收入人群的需要.     

我国公共租赁房租金支付能力研究——基于20个主要城市的实证分析

综合运用租金收入比和剩余收入法来评价当前我国公共租赁房保障对象的租金支付能力。选取20个主要城市实证测算，并按照不同收入水平、不同规模家庭分别对其支付能力进行评估。以此来检验我国公共租赁房保障政策的实施效果，以期对住房保障政策的进一步完善提供政策依据。研究发现，北京、上海、广州、成都4个城市的中低偏下收入、低收入家庭租住公共租赁房仍然面临着支付能力问题，深圳和大连的低收入家庭也同样存在着租金支付问题。除广州、南京、厦门、杭州和苏州外，其余15个城市低收入家庭相比中等偏低收入家庭承受了更大的租金支付压力。此外，住房支付能力呈现出规模犬的家庭明显优于规模小家庭的特征，人口多的家庭租金支付能力相对较强。     

房价的整体下调已成定局

国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高,说明居民家庭对住房的支付能力越低：比值越小,说明居民家庭对住房的支付能力越高。目前,我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。这意味着,能够买得起住房的只能是少数高收入者,而高收入者自住性住房问题已基本解决,其购房行为主要是为了投机或投资,这构成高房价脆弱的基础。加之社会保障不健全导致民众收入向教育、医疗、养老等方面的分流,及住房供应结构失衡等问题,中国房价的整体下跌趋势已经难以避免。尤其是在房贷新政实行后,     

中国城市居民住房支付能力研究

虽然住宅价格是由住宅市场的供给和需求决定的,但从长期来看,住宅价格应该与城市居民家庭的住房支付能力相适应.评价住房支付能力的指标有房价收入比(PIR)和住房可支付性指数(HAI),房价收入比用于判读住房价格是否合理,而住房可支付性指数能够反映家庭购买住房的还贷能力.论文通过计算2004年我国34个主要城市的房价收入比和住房可支付性指数,对我国城市居民的住房支付能力进行了城市排序.参照国外相关指标的评价标准,论文采用Pareto累计图的评价方法,得出了我国当前房价收入比和住房可支付性指数的分布区间.论文的研究成果既可作为政府调控城市住宅市场发展的依据,也可作为居民投资置业的依据.     

调控应重视居民住房支付能力

按照“新国八条”的规定，各地政府在制定房价目标时，应当主要考虑三个因素，即当地经济发展目标增速、人均可支配收入增速和居民住房支付能力。从现行数据来看，大多数城市在制定房价调控目标时，均选择与GDP增速、居民人均可支配收入涨幅挂钩，而忽视了“居民住房支付能力”这一指标。     

住房负担能力测度方法研究综述

如何测定居民住房负担和价格可支付能力,既是开展住房保障制度建设的重要前提,也是防范住房市场风险的基础工作。对居民住房负担能力研究的重点,需要对其定义有一个十分清晰的界定与把握,选择合适和科学的住房负担能力测度方法。就国际上研究居民住房可支付能力的最主要四种方法:传统的住房支出收入比法、考虑适当住房标准的住房支出收入比法、剩余收入法以及复合测度法等做了研究综述。     

不断创新政策 完善住房保障制度

南京市为更好地解决城镇居民特别是低收入家庭的住房困难建立了“两个体系”，即住房供应体系和住房保障体系。从实际出发，推行“两个分离”，根据不同收入层次家庭的住房状况和政府的保障能力，确立了适应不同收入层次家庭的住房保障方式。并不断创新政策，完善住房保障制度。同时，加大力度．推进经济适用住房建设．实施廉祖住房保障．做到应保尽保。     

经济适用住房的发展趋势研究——以陕西省西安市为例

在国家大力构建保障性住房体系的背景下,经济适用住房的建设成为人们广泛关注的热点。为揭示居民家庭可支配收入与购房可支付能力之间的内在规律,本文以家庭作为购房主体,应用收益法原理构造了家庭购房可支付能力的数学模型,并结合西安市低收入家庭、中低收入家庭以及中等收入家庭的相关数据进行实证分析。在上述模型的基础上,对居民购房最大可支付能力的发展趋势进行了定量研究,得出在短期内西安市还应大力开发建设经济适用住房,以满足低收入家庭购房需求的结论。     

我国公共租赁房租金支付能力研究——基于20个主要城市的实证分析

综合运用租金收入比和剩余收入法来评价当前我国公共租赁房保障对象的租金支付能力。选取20个主要城市实证测算,并按照不同收入水平、不同规模家庭分别对其支付能力进行评估。以此来检验我国公共租赁房保障政策的实施效果,以期对住房保障政策的进一步完善提供政策依据。研究发现,北京、上海、广州、成都4个城市的中低偏下收入、低收入家庭租住公共租赁房仍然面临着支付能力问题,深圳和大连的低收入家庭也同样存在着租金支付问题。除广州、南京、厦门、杭州和苏州外,其余15个城市低收入家庭相比中等偏低收入家庭承受了更大的租金支付压力。此外,住房支付能力呈现出规模大的家庭明显优于规模小家庭的特征,人口多的家庭租金支付能力相对较强。     

动态房价收入比-判断中国居民住房可支付能力的新思路

要解决好住房保障问题,使每个居民的基本住房需要都得到保证,首先要对居民的住房可支付能力有科学的判断依据。这就需要用科学的理论框架和指标体系,来指导我们合情合理地判断居民的住房困难程度。具体来说,在什么情况下,可认定为对合理的基本住房消费存在支付困难;在什么情况下,可认定为丧失了对合理住房消费的支付能力。显然,只有对合理住房消费有支付能力困难的家庭政府才有必要实施援助。但对于如何测定住房可支付能力的困难程度,现有的理论还有很多局限性。本文提出的“动态房价收入比”可以帮助有关住房政策决策者扩展思路,从而更加科学有效地制定住房保障政策。     

城市新就业职工住房保障问题实证研究——基于合肥市新就业职工的调查

调查表明,50%多的新就业职工住房困难。由于收入较低,新就业职工住房支付能力严重不足,30%多的新就业职工家庭缺乏租房支付能力;超过70%的新就业职工家庭缺乏购房支付能力。所以,要尽快将新就业职工纳入住房保障范围。首先,提高新就业职工收入水平,遏制住房价格过快上涨;其次,多渠道筹集住房保障资金;第三,积极创新相关配套政策,完善公共租赁住房准入和退出机制;第四,适时推出限价商品住房,利用优惠信贷政策,提高新就业职工住房支付能力。     

基于有效需求的城镇居民住房保障范围研究

本文结合实际情况,以城镇居民住房支付能力为基础,测算出不同收入水平的城镇居民的住房有效需求,通过测算家庭住房保障线和各收入阶层的家庭可支配收入,对比衡量保障性住房的供给保障水平,进而科学确定保障对象和保障范围,并为建立更加完善的住房保障体系,制定住房保障政策提供参考依据。     

建立和完善住房保障体系的新思考（下）—兼议扩大中等收入者比重及社会阶层结构和财富分配结构变化对住房保障体系的影响

四、建立住房保障制度、建设和供应经济适用住房要因地制宜、切合实际、量力而行、积极推进朱基总理在九届人大四次会议《政府工作报告》中明确提出要“大力发展经济适用住房,建立廉租房供应保障体系”。建设部《建设事业“十五”计划纲要》也明确要“加大政策支持力度,建立较为完善的适应不同地区、不同收入家庭支付能力的住房保障制度,形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系”。因此,发展经济适用住房仍然是今后一段时间内解决中低收入家庭住房问题的重要途径和住房保障体系的重要支撑点,是政府调控住房消费的基本政策。但…     

宁波市城镇住房供应保障体系的内容及实践

近年来，为建立能够满足不同收入人群安居需要的城镇住房供应保障体系，宁波市市政府先后出台了《关于完善城镇住房供应体系的若干意见》等一系列相关文件，基本上确立了宁波市住房体系框架，即建立以商品住房为主体、经济适用住房和廉租住房为补充的“三位一体”的城镇住房供应保障体系，形成“区别对待、分类供应”的住房解决新机制，即中等和中等以上收入家庭购买或租赁商品住房、中等以下收入家庭购买经济适用住房、最低收入及困难家庭租住廉租件房。     

中等收入家庭住房支付能力测算及供应体系构建——以江苏省为例

文章将剩余收入法和月付收入比相结合,对江苏城镇中下、中中、中上收入家庭的住房支付能力分别进行测算,由此提出构建多元化的住房供应体系,即＂引导中高收入家庭购买中低价商品房,重点保障中中收入家庭购买两限房或租住经济租用房,切实保障中低收入家庭购买经济适用房或租住廉租房＂,并配合以一系列的土地供应、金融、税收等政策措施。     

对2009年浙江省住房与房地产工作展望

2009年,我省住房与房地产工作要进一步深入贯彻落实科学发展观,切实从关照民生和保持经济稳定的大局出发,坚持“加强保障、稳定市场、促进发展”的工作方针,进一步加大住房保障建设力度,重点提高城市中等收入家庭住房市场支付能力,不断促进住房消费,加快推进住宅产业化进程,努力提高房地产科学管理水平,确保住有所居和房地产业平稳健康发展。     

城市新市民住房状况及决策影响研究——基于上海的调查实证

通过对上海4千余户新市民家庭的调查数据分析,从个体特征、人力资本和可支付能力三方面分析影响新市民住房决策的因素。发现新市民的户籍状况和婚姻状况为主的个体特征,受教育水平和到上海年限为主的人力资本特征,和收入水平相关的支付能力都显著影响着住房决策和可得性。到城市工作时间越长,户籍状态越稳定、已婚及收入越高的新市民,越倾向于购房居住。新市民的购房需求主要体现为首套房为主的刚性住房需求,改善性住房需求仅表现为高收入家庭。城市住房政策应更多关注青年家庭的阶段性住房困难,在不同阶段实施不同的住房支持政策。     

信用消费悄然进入市民生活

信用消费悄然进入市民生活张军住房可抵押，购车可贷款，电话装机、大宗家电分期付款……“用明天的钱圆今天的梦”，已不再是外国人的专利，家庭信用消费作为现代金融超市现象，正越来越多出现在国人的经济生活中。由于受支付能力的影响和制约，一般工薪族家庭，对于住房...     

以人为本 做好廉租住房政策的实施工作

北京市建委以廉租住房政策为重点，解决弱势群体的住房问题。以住房保障制度为重点，主要采取三种形式：建立住房公积金提高消费支付能力；采取政策扶持适度建设经济适用住房、集资合作建房；以低收入家庭为主建立廉租住房制度。2005年廉租住房工作重点是保证落实已出台的廉租住房政策，使符合条件的家庭及时通过审批领取租金补贴；使符合实物配租家庭尽快入住；使已承租公房的家庭享受租金减免。总结2005年工作的同时，提出2006年工作重点，根据“十一五”住房发展规划，做好廉租住房家庭需求测算工作，提出廉租住房租金补贴和实物住房配租方案，逐步完善住房保障制度。