从某房地产公司贷款形成损失分析土地使用权抵押的风险防范

一、简要案情。某房地产开发有限公司是于1995年成立的中外合作企业，其中，中方为某房地产开发有限责任公司，外方为香港某投资有限公司。该公司成立后，因开发房地产项目的需要，向某行贷款人民币3850万元，以该公司所有的项目土地使用权作为抵押担保，但该土地使用权当时正处于开发阶段，土地上还未有新增房产。     

住房抵押贷款的现状分析与政策选择

住房抵押贷款是指抵押人以其所拥有的住房作抵押物担保，向抵押权人申请贷款，抵押权人经审核合格后，向抵押人提供贷款，且当抵押人不能按期偿还贷款的本息时，抵押权人有权处置抵押物并优先收回贷款本息的资金借贷关系。住房抵押是获得贷款的前提，该抵押以偿还为目的，是从属于主债的从债。在我国，住房抵押的产权设定是房屋所有权和土地使用权．     

在建工程抵押贷款操作中有关保险问题的认识误区

所谓“在建工程抵押”，是指“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”（见建设部1997年5月9日发布的《城市房地产抵押管理办法》第三条）。     

贷款抵押物创新服务尚需法律破冰

2008年,人民银行和银监会联合出台了《关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》,提出了“创新贷款担保方式,扩大有效担保品范围”的要求。我国部分地区随之开始了以农民“土地承包经营权、宅基地使用权和林权”（简称“三权”）抵押贷款试点。     

某市商业银行营业部诉正华实业总公司抵押贷款纠纷案

1995年11月26日，某市商业银行营业部与该市正华实业总公司签订了一份人民币贷款合同，合同约定：正华公司向营业部贷款500万元，月利率12．06‰，期限自1995年11月27日至1996年11月30日，具体发放时间以借据为准，同时合同还约定由正华公司将自己所有的正华大厦一至三层的使用权和转租权为该笔贷款提供抵押担保，借款合同于1995年11月27日经郑州市公证处公证。     

加强担保贷款管理规范农信社经营

担保贷款是农村信用社发放贷款的重要形式,但如果把关不严,将为信用社的健康发展造成诸多隐患。当前个别信用社在担保贷款中还存在以下问题：一是以保证人作担保时,对保证人的主体资格审查不严,担保流于形式。农村信用社往往只对借款人自身主体资格、资信状况和偿还能力进行审查,忽视了对保证人主体资格的审查,个别信用社的担保贷款中,出现乡政府、事业单位、未经授权的企业分支机构充当贷款保证人的现象,因保证人主体资格不合法,形成无效担保。二是以抵押物作担保时,对其法定要求不严,致使农村信用社的债权难以实现。如在抵押贷款发放中,对不动产抵押只就土地使用权和房屋所有权单一设定抵押,造成借款人以同一不动产进行重复抵押。三是以存单等质押物担保时,由于贷款“三查”制度不落实和管理的松懈,造成信用社贷款被诈骗,形成资金损失。四是对抵押物评估不规范。当前农村的评估市场尚不规范,缺乏有效的监督管理,使抵押物的实际价值不足,造成信用社的债权难以追偿。     

房产抵押贷款不等于无风险贷款

上海某贸易公司属私营企业，1998年9月经人介绍到我部，要求人民币贷款200万元。鉴于该公司为私营企业，故不考虑信用担保贷款，抵押担保贷款尚可考虑。该公司欣然同意用房产抵押担保贷款。一位女士愿以其私有房产为该贸易公司借款提供抵押担保，并出具了书面委托书，委托公司总经理办理抵押事宜。信贷员又实施地查了海怡别墅，地段尚可，别墅面积为280平方米，该房屋经某测量事务所估价为人民币383万元，并出具了书面本。我部还在上海房地产登记处办理了抵押登记手续，同时由我市公证处对《抵押担保借款合同》进行了公证。贷款手续齐全。1998年11月18日，我部向贸易公司发放了200万元的流动资金的贷款，期限一年。     

密切关注商业银行贷款业务中的担保风险

当前银行贷款担保中的几个突出问题 没有认识到贷款担保只是发放贷款的必要条件而不是发放贷款的充分条件。目前．商业银行对贷款担保还存在一种错误认识。即过于看重贷款担保的作用，认为只要有贷款担保就可以发放贷款。其实，贷款担保虽然重要，但它毕竟处于次要还款来源的地位。贷款担保只是分散了贷款风险，     

规范以房屋作为贷款抵押物的登记行为

目前，在不少县、市，贷款户在以房屋作为贷款抵押物时，遇到两个难题：一是由于有关部门与地方政府制定的政策不一致，导致抵押当事人无所适从，不知该到哪个部门去办理抵押登记手续；二是有的地方要求贷款户把房屋及其占用范国内的土地使用权到房产和土地管理部门去申请评估、办理登记手续，造成双重收取费用，贷款户不堪忍受。建议尽快规范抵押登记中的这种混乱行为。     

以贷款促创业 以创业促就业——宿州分行再就业担保贷款惠及下岗失业者

近年来，宿州市农行认真贯彻落实各级党委政府和总、分行关于做好再就业担保贷款有关通知精神，以贷款促创业，以创业促就业，及时发放再就业贷款，帮助下岗和失业职工自谋职业、自主创业、带资创业。自2003年至去年底，宿州市农行累计发放下岗失业人员担保贷款1019笔，贷款金额2409．5万元，其中对下岗失业人员发放贷款991笔，贷款金额1481．5万元；对吸纳30％下岗工人的小企业发放贷款29笔，贷款金额928万元。2006年当年累计发放再就业担保贷款1258．2万元。向中央财政申请贷款贴息资金73．3万元，极大地减轻了下岗失业人员的财务负担，解决了近千名下岗失业人员创业初期资金不足的困难，带动了全市2500余人就业。为推进全市再就业工程的实施，促进社会稳定协调发展做出了应有的贡献。     

农村房屋及集体土地使用权不宜作贷款抵押物

在办理抵押担保贷款业务时 ,经常遇到借款人或第三人用农村的房屋及其集体土地使用权作贷款的抵押物 ,这合法合规吗 ?根据《中华人民共和国民法通则》 (下称民法通则 )和《中华人民共和国担保法》 (下称担保法 )及相关法规和司法解释 ,笔者认为 :农村的房屋及其集体土地使用权不宜作贷款的抵押物 ,其理由是 :一、国家法律法规禁止用耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权作抵押。在我国农村 ,村民建房使用宅基地属集体所有 ,村民个人只有使用权 ,而且宅基地使用人对宅基地使用权的处分是受限制的 ,担保法第三十七条规定 :“下列财产…     

创新贷款形式促进个体私营经济发展——对济南市开展“联户联保”贷款的调查

个体私营经济担保难、贷款难是长期以来制约我国经济发展的一大难题。为解决这一问题，中国人民银行济南分行营业管理部引导农信社积极适应市场变化，创新贷款方式，于2001年5月推出了“联户联保”贷款。截至2004年6月末，累计对个体私营企业贷款29亿元。三年的贷款总量超过前几十年的贷款总量，贷款本息收回率达到99．8％，得到贷款支持的个体私营企业年均纯利润是贷款前的五倍。     

我们是如何开展中投保公司担保的小企业贷款业务的

中投保公司担保小企业贷款，是一种以政府产业政策为导向，以政府财力为支撑，专业担保机构为运作 主体，商业银行网络为基础，小企业为主要服务对象，能够有效控制、分散和分解风险的贷款信用担保体系和担保资金补偿机制。从2000年6月份清浦区成立小企业担保信用中心以来，农行积极参与，大力支持，不仅在一定程度上缓解了 中小企业发展中瓶颈问题，有力地促进了有发展潜力的高科技创业型小企业的发展，而且为农行拓展业务空间，减少贷款风险开辟了有效途径。据统计，一年多来，全区累计发放174户，贷款余额2．8亿元，其中7月底户数为136户，贷款余额为20425万元，列全市第一，没有发生一笔代偿。7月底余额中农行发放5205万元，是今年发放绝对额最大、增幅最高的一家银行。现就开展中投保公司担保小企业贷款业务谈谈我行的做法及体会。     

农业发展银行低风险贷款的风险管理

根据《中国农业发展银行低风险贷款操作规程》．农业发展银行的低风险贷款主要包括：一是低风险政策性贷款，即中央和省级粮、棉、油储备贷款．中央和省级储备粮、油轮换贷款．中央粮油调控贷款，国家储备糖贷款，经农发行总行认定的其他低风险政策性贷款。二是低风险财政垫付性贷款，即财政将还本付息资金列入预算，并承诺全额归还本息的贷款。三是低风险担保贷款，即客户提供了规定条件的担保，能够有效防范和化解贷款风险的短期贷款。四是低风险黄金客户贷款，即经农发行总行或省级分行认定的黄金客户申请的，已落实有效风险防范措施的短期贷款。     

对佳木斯市农村金融机构土地使用权抵押贷款的调节

一、背景：特殊的农村经济金融环境滋生并促进了土地使用权抵押贷款业务的发展 （一）佳木斯市土地资源丰富且人均占有量大，为“土地使用权”可设抵押提供了有效的物质基础。佳木斯市地处三江平原，土地总面积3270400公顷，2004年末人口2473111人，人均土地占有最为13．22公顷/人。其中耕地面积1229600公顷，林地面积630000公顷，草地面积54720公顷。在佳木斯市有15家大中型国有农场，占用土地面积916666垧，农场职工承包地多，单户农民拥有土地几十公顷甚至上百公顷，且拥有30年经营权的有利条件。     

农户土地使用权抵押贷款的探讨

针对农民贷款难，探讨实行农户土地使用权抵押贷款。关键是农民要有土地使用转让权，且需清除思想障碍。     

广西农行个人自建房贷款发展快、质量高、效益好

个人自建房贷款是银行向借款人发放的、用于借款人建设自有房屋的贷款,其建设用地必须在地区(市、县)政府所在地的城关镇及城郊结合部或经区分行确认的重点镇范围内国有土地使用权,并已取得合法的有关建设批件。其贷款对象主要是有一定偿还能力及落实有效担保的城乡居     

门源县下岗失业人员小额担保贷款情况分析

2007年10月，门源县再次启动了下岗失业人员小额担保贷款业务。本文对此进行了简要分析，提出了相关建议。     

“下岗失业人员小额担保贷款”路难行

2002年12月，中国人民银行、财政部、劳动和社会保障部、原国家经贸委联合出台了《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》，进一步将小额担保贷款引向了深入。截止今年5月末，金融机构共发放此类贷款余额为12．2亿元，其中仅今年就发放5．9亿元。     

我国银行担保贷款的现状及风险防范

一、我国银行担保贷款的现状 近几年来从总体上看，商业银行都能认真贯彻执行<担保法》．《贷款通则》以及上级关于担保贷款管理的有关政策规定，在贷款方式的结构上也有了明显的变化，在具体措施方面，采取聘请律师做法律顾问，将权利质押凭证作为一级档案管理，保证抵押合同列为二级档案管理等手段。比较《担保法》出台前后办理的担保贷款，可以看出贷款质量有