住宅小区“业主自治”的实现过程

（续上期）具体而言，大致有以下问题容易引发争议：1、固定投票箱如何设立。是否设立固定投票箱，固定投票箱设置在哪里，固定投票箱的安全如何保证，在不同的小区会有不同的结论——基本上是基于维权业主群体与居委会、物业公司的关系而不同。2、发送和回收表决票的工作人员如何组成。包括：街道办或居委会的人员是否必须参与，已经报名参选业委会委员的筹备组成员是否可以参与，物业公司员工是否能够参与。     

住宅小区“业主自治”的实现过程

业主自治，既可以指业主的权利状态，也可以指业主们的行动状态，其可以和阶段、能力、活动、行动，甚至运动等组合为新的词语。在一些省市的物业管理地方法规里，也曾经写入“业主自治”这个词汇。比如，2007年颁布的《深圳经济特区物业管理条例》第三条，“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则”。但是，在法律层面，对“业主自治”缺乏准确的定义。     

小区财务:业主自治的“软肋”

正小区财务包括两个方面:一是业委会自身业务活动的财务核算,二是物业服务企业对代管业主资产的核算和业主对代管资金的监督。小区财务作为业主公共财务核算的受托者,既受业主自治运作的影响,又是业主自治的重要内容,担负着维护业主权益和社会稳定的重要使命,但包括小区财务在内的业主自治则是一项新生事物,缺乏成熟的经验和理论指导,实务中存在诸多不近人意的地方,发生纠纷有关方面往往是采取压制或息事宁人的做法。笔者认为,小区财务不仅涉及财务本身,还受业主自治影响。     

业主自治的“游戏规则”——解读住建部新规《业主大会和业主委员会指导规则》

近年来，不少小区业主大会与业主委员会的运作并不顺利——业主身份难以确认、开发商不配合、业委会选举工作有始无终、新旧业委会交接难、投票率低、暗箱操作、权力集中、缺乏监督……不同利益群体间的较量重复上演着。     

浅谈业主自治组织的完善

物业管理最重要的原则是＂业主自治管理＂,而业主自治组织又是业主自治的核心,所以业主自治组织的完善和顺利运作是保障业主自治实现的根本。     

任重而道远——“业主自治”座谈会召开

主持人：业主自治非常关键的一个问题是能否长期坚持，稳定地持续下去。但是目前看来，很多小区自治都难以长久，这其中有很多原因，今天参会的都在业委会工作或者进行过相关研究，都有不同的经历和经验，我们今天召开这个座谈会主要就是谈谈这方面的问题。业主在自治过程中遇到哪些问题，如何应对。谁先开始？     

郑州市物业管理领导小组办公室关于推行住宅小区业主代表协调委员会的指导意见

<正>郑物【2011】4号为了健全和完善住宅小区物业管理制度,充分发挥业主在物业管理活动中的主体作用,创新业主大会、业主委员会成立前,业主自我管理模式,促进和谐社区建设。现结合我市实际,制定住宅小区业主代表协调委员会指导意见。一、指导思想以国务院《物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法规制度为指导,以《郑州市物业管理纳入社区建设工     

一个“业主代表大会”的实践之路

业主大会和业主委员会是我国业主行使自己权利的两条重要途径，而在实践中，经常有一些大型社区，要1／2以上的业主参加业主大会，或全体业主所持投票权2／3以上通过制定和修改业主公约的决定，这在实际操作中是不现实的。因此，笔者所在的北京市上地西里小区经过1年多的实践，探索出一条“业主代表大会”的实践之路。     

业主自治管理中的私人秩序

许多治理机制可以打破交易中存在的囚徒困境所带来的低效率均衡,自发的私人秩序、有组织的私人秩序和公共秩序具有互补性和替代性.城市居住小区的业主要实现有效的资源合作治理,必须让这些秩序及其组合发挥作用.由于业主自治具有公共资源管理性质,缺乏市场激励机制,因此现实中存在了种种障碍和弊端.论文主要探讨了业主内部应如何建立起私人秩序来保证合作的顺利进行.     

社区自治“换新酒”与物业服务公司“换新瓶”

<正>近几年,社区业主绕过物业服务公司,对社区实施"自治"的话题不断出现在媒体的报头篇末。2009年11月,深圳景洲花园业主大会秘书邹家健向政府提交立法建议,希望深圳率先就业主自治出台相关法规。该事件说明业主自治由     

上海浦东新区业主自治实践中的问题及对策

一、上海浦东新区业主自治的发展现状 浦东新区业主自治实践以国家和上海市制定的一系列法规和地方性规范为基础，目前已初具雏形。新区符合组建业主大会及业主委员会条件的小区已达到1200个，已成立业主委员会并试行业主自治的住宅小区733个．约占61%。     

业主自治的问题与对策——南京市业主大会和业主委员会《导则》主要内容介绍

近年来，物业领域矛盾纠纷呈现高发态势，尤其是业主自治领域出现的问题特别值得关注。2013年5月1日实施的《江苏省物业管理条例》中，创设了业主代表大会制度和业主小组制度，为业主们更好地开展自治管理提供了完善的制度保障和创新的实现路径。就地方立法情况看，2009年实施的《苏州市物业管理条例》及部分城市的地方规章中就有了关于业主代表大会、业主小组的类似表述和相应规定。     

对业主自治管理的理解和认识

《物业管理条例》（以下简称《条例》）确立了在我国实行社会化、专业化、市场化的物业管理的七个基本制度。其中，第一个也是最重要的就是业主大会制度。业主大会制度的实质是业主自治，也称业主自治管理。多年来，随着物业管理的普及，业主自治逐渐深入人心，在实践中也出现了一些好的做法，积累了一些有益的经验。但在对业主自治的理解和认识上，一些人还存在着或多或少的偏颇，以至出现这样那样的问题。本文针对这一问题谈下笔者的一些认识。     

论业主自治对专有权的限制

近年来，“群租”问题日益突出，各地都十分重视私法自治对“群租”的规制，比如上海提出发挥业主自我管理的作用，通过修订业主公约或临时公约．规范居住小区租赁行为。通过业主自治的方式对“群租”进行规制．无疑已经构成业主自治对建筑物区分所有中专有权的限制。     

业主自治不等于不治

2014年第9期《中国质量技术监督》刊载了印倩同志的《老旧小区电梯未定期检验如何处理》的案例。文中表述某市质监局特种设备安全监察科的工作人员对某实行业主自治的一老旧小区高层住宅楼的电梯进行监督检查发现,该电梯的定期检验标志超期未检。对该案件如何适用法律,产生了三种观点。下面简要评析,供同仁们参考。     

我经历的业主自治的故事

1998年8月，我搬入国城花园小区。也是从那时候开始，我接触到了小区自治，此后的15年里，我经历了很多很多事情，在这过程中，关心小区事务、参与自治也让我感悟颇多。同时，这15年来业主自治的环境也发生了许多变化，而我也在经历了点点滴滴的“自治故事”之后，对小区自治有了更为深刻和全面的认识。     

业主自治不等于不治

2014年第9期《中国质量技术监督》刊载了印倩同志的《老旧小区电梯未定期检验如何处理》的案例。文中表述某市质监局特种设备安全监察科的工作人员对某实行业主自治的一老旧小区高层住宅楼的电梯进行监督检查发现,该电梯的定期检验标志超期未检。对该案件如何适用法律,产生了三种观点。下面简要评析,供同仁们参考。     

物业管理:从行政管理走向业主自治

我国物业管理从无到有,经历了从政府行政管理向业主自治管理的发展过程。搞好业主自治下的物业管理,需要从多方面开展工作,即政府要充分尊重业主物业管理的自治权,从管理型政府向服务型政府转变,培育业主组织的治理能力;良好的物业管理是业主广泛参与的过程与结果,必须将广大业主发动起来,促进业主共同关心、支持并参与物业管理与建设,业主及业主组织在物业管理中应发挥主体地位和主导作用,不断积累并形成自身的物业管理治理能力;物业经营单位要提供高效的服务能力,狠抓经营管理,协助业主提升物业管理能力。