住宅专项维修资金制度及使用问题研究

尽管《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）已经实施一年有余，但在住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的管理使用以及制度设计上，仍然存在着诸多值得研究和探讨的问题。     

政府监管维修资金之思考

住宅专项维修资金近些年来备受关注。一方面，对于维修资金巨大余额与较小使用金额之比，引发的维修资金“沉睡”说，已成为媒体指责主管部门的常用路径。另一方面，近来几起颇具代表性的维修资金挪用事件，又让人们对于这项资金的安全性暗生质疑。     

推行规范化管理保障维修资金安全

2013年，南充市房屋维修资金管理中心根据维修资金管理的特点，努力推行维修资金精细化、规范化管理，全市维修资金管理工作迈上了新台阶。20l3年8月，在全省房地产市场管理工作座谈会上，南充市房管局介绍了维修资金管理经验，江西赣州、广西株州及省内绵阳、巴中、广元、达州I等8个城市房地产管理部门同行到中心学习考察，2013年11月，中心被中物协维修资金专委会评为“全国维修资金规范化管理先进单位”。     

改革公共维修资金管理的一点建议

公共维修资金的管理使用，是业主们广泛关注的一个话题。中央电视台曾为此做过一期“焦点访谈”，诟病公共维修资金使用的困难。根据各地的统计数据，中国缴存的公共维修资金使用率不足百分之一。截至2013年7月，北京缴存资金348．1亿，使用5．38亿，使用率1．55％。     

谈物业专项维修资金

“物业专项维修资金”即“物业专项维修基金”，是指由法律规定由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。     

以信息化推动物业专项维修资金管理的现代化

物业专项维修资金（下文简称维修资金）俗称房屋的“养老金”。深圳物业专项维修资金的前身为房屋公用设施专用基金。2006年8月1日，深圳市启动了维修资金的收缴工作，在短短的两年多时间里，已取得显著的阶段性成果。为实现维修资金收缴、管理、使用的科学、透明和规范，深圳市房屋公用设施专用基金管理中心（下简称基金管理中心）从一开始即着手开发建设一套专业化的维修资金信息管理系统（以下简称系统），     

关于发放商品住宅专项维修资金查询卡的公告

为加强专项维修资金管理，保障广大业主的知情权，增强专项维修资金管理的透明度，便于社会和业主监督，根据《关于发布北京市专项维修资金使用管理办法（试行）的通告》（京建物[2006]2号）的规定，北京市建设委员会决定自2006年12月至2007年6月，集中发放归集期间的商品住宅（含经济适用住房）专项维修资金查询卡（以下简称“查询卡”），具体工作由归集专储银行光大银行负责，现就有关事项公告如下：     

索罗斯给物业管理人的启示

近年来，从南京、上海再到济南，很多社区传出“街道办托底物业管理”的案例，街道办不仅负责雇佣一线物业工作人员，而且，在街道“揽下”小区管理这个“瓷器活”，手里还是有“金刚钻”的，那就是物业维修资金的监督使用。过去物业维修资金的提取和审核都必须通过政府房管部门，而且凡是维修资金使用项目涉及整个物管区域，或是单项维修工程费用超过8000元，以及一次性使用维修资金总额超过1．5万元的，还必须接受专业机构的审价，整个过程相当繁琐。而街道办以政府面目“接手”后，手续将简便得多。     

建立“旧有物业”专项维修资金保障机制的有关思考

所谓“旧有物业”，泛指已过质量保修期且尚未建立专项维修资金的房屋。“旧有物业”在城市建筑物中数量大、使用率高，可谓城市经济多元化尤其是房地产业发展沿革的体现，然而其现状不容乐观。目前，我国多数城市中的“旧有物业”，由于未能及时建立专项维修资金而导致维护修缮不足，很多“旧有物业”区域环境日渐受损，并存在安全隐患。因此，“旧有物业”维修资金保障机制的建立应引起高度重视。     

浅析房屋专项维修资金归集"代收"环节中的风险与防范

房屋专项维修资金的归集有多种途径,“代收”是其中的一种方式。房屋专项维修资金的“代收”是指开发建设单位、物业服务公司或公有售房单位,直接向购房人（房屋所有权人）收取房屋专项维修资金,集中向房屋专项维修资金主管部门确认的专门管理银行帐户归集的行为。许多物业管理区域通过“代收”建立了房屋维修保障机制,“代收”属于房屋专项维修资金归集程序的中转环节。它具有“两面性”,一方面提高了办事效率,方便群众;另一方面可以增加“代收”单位的现金流。如何加强房屋专项维修资金“代收’’环节中的监管,避免和防范风险,是全体业主（房屋所有权人）关注的问题。     

保障“房屋养老金”的规范使用——维修资金“三审”制度的建立

“房屋养老金”——维修资金，一直是老百姓所关注的热点。在修订的《上海市住宅物业管理规定》中进一步明确了房地产转移登记或者抵押登记时．足额交缴维修资金以及维修资金的续筹机制。当老百姓面对维修资金补足问题时。对维修资金的规范使用会更加关注。     

住宅专项维修资金管理使用中存在的问题及对策

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金，俗称房屋的“养老金”。是由商品房或房改房的购买者按国家规定的一定比例缴存的，由房管部门监管，所有权归购房者。作为社会保障体系的重要组成部分，住宅专项维修资金关乎百姓的切身利益、亦关乎社会稳定与和谐发展。     

骗取维修资金 物企难逃重罚

如果不是某位业主点击了物业专项维修资金网站，如果这位业主脑子里没有一丁点权益意识，或许，深圳市利丰物业服务有限公司（下称“利丰物业”）骗取维修资金这件事便可能永远只有“天知地知”。但是，现实中并没有太多如果。     

上海住宅专项维修资金再次筹集的思考

住宅专项维修资金（以下简称“维修资金“）是为落实物业共用部位、共用设施设备的维修经费而建立的一项专项资金．其特点是法定筹集、业主所有、经多数业主表决后使用。然而这笔首期资金对于房屋50—70年的使用年限而言是远远不够的，只有不断注入新的资金，才能形成筹集、使用、再筹集、再使用的良性循环。首期维修资金之后的续交行为被称为维修资金的再次筹集（又称“续筹”）。     

住宅专项维修资金划转问题探讨

住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。首期维修资金,在住宅房地产项目初次销售时由购房人缴纳或者购房人与开发商共同缴纳。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。     

关于“专项维修资金”的感思

《物业管理条例》第54条规定：“……业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”。此前，这笔资金是以“基金”命名的。例如：深圳市通过的全国第一个物业管理法规，称其为“住宅维修基金”；上海市施行的《居住物业管理条例》，称其为“物业维修基金”；建设部、财政部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，称其为“维修基金”；在笔所知的其它地方性物业管理法规中，均称其为“基金”。从2003年9月1日起，这笔专款改变名称了。     

成都破解房屋维修资金使用难题

自今年9月1日起,成都市所有小区都将制定“维修资金紧急使用预案”,建立“专项维修资金备用金制度”,小区业主还可通过手机短信、网络投票等方式表决房屋维修资金的使用方式,以破解维修资金“双三分之二’＇难题（即动用维修资金需三分之二业主同意及同意业主房屋面积占建筑物总面积三分之二）。     

维修资金使用管理存在弊端和危机探析

在探析维修资金存在的弊端和危机中，首先应该确立一个思维模式维修资金管理的概念是什么?维修资金目前存在弊端和危机的根本影响是什么?     

商品住宅维修资金使用管理中存在的问题及对策

建立商品住宅维修资金制度．是为了解决保修期满后小区共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造的经费问题，从而确保小区公共利益和社会公共安全。经过努力，截至2005年底．我市已归集商品住宅维修资金总量超过了150多亿元．基本上保障了近7000多个商品住宅小区．250多万套房屋共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造的经费来源。但是．随着时间的推移．上世纪90年代初建造的商品住宅已逐渐进入了正常的维修期．维修资金的使用日趋频繁。最近，通过对一些已动用过维修资金的典型案例进行分析，总体上是规范的。但还是存在一些问题，主要表现在维修资金的使用在一些小区出现了超出使用范围，使用程序不规范，等等。因此，加强商品住宅维修资金使用监管，不仅必要．而且迫切。     

深圳市东部物业管理有限公司综合办公室副主任杨小星

如果开发商欠缴专项维修资金，在强势面前，物管企业总是表现出一种弱势的尴尬；如果物管企业是开发集团的下属公司，开发集团欠缴专项维修资金，物管企业更是表现出一种“儿子”对“老子”无可奈何、诚惶诚恐的尴尬；