江苏农民城镇化中土地财产权实现问题探析--以苏北M镇为例

城镇化进程中苏北农民土地财产权法律保护不足，立法上集体土地所有权的抽象性、使用权的定限性、收益权的失衡性和处分权的无序性，诱发集体土地处置权流失、资源浪费与农民市民化进程受阻，正确的选择是开展以确权扩能为导向的顶层设计，落实农民集体土地所有权主体地位、扩大土地使用权能、增值收益权能和参与监督土地处分权能。     

农地使用权交易的理论基础及立法模式

本文首先科学地剖析了农地使用权交易制度具有广泛的理论基础，然后指出农地使用权交易制度的立法价值取向应从公平向效率倾斜，建立物权式的农地使用权交易模式，旨在为我国农地使用权交易制度的培育、建立提供方向性的借鉴。     

近世中国农地产权的多重权能北大核心CSSCISSCI

近世中国地权具有多层次的权益与功能,相互关联,彼此促进。最基本的是耕作权,在流动与交易中实现土地与劳动力的动态结合,租佃制就是其中一项以未来劳动收入或土地收益贴现的农地租赁制度。其次是土地增值权益,由于未来收益具备产权保障与激励,并可通过交易而变现,从而促进了人们对土地的投资。再次,以土地为中介的多样化交易形式具有跨期调剂的金融功能,满足了农民的融通需求,在一些交易中还萌生了推动地权交易的票据化现象。地权明晰促进土地流动;地权形态的多层次性促进其可交易性;多样化交易形式又推动地权与生产要素的动态组合,从而提高土地产出与经济效率。也因此,土地在流动与资源配置中增进了产权所有者的各种权益与财产的安全性,并提供多样化选择。由于农地的权能是多层次的,并事关过去和未来的长时期分配,因此,如果没有明确界定的地权及其收益分配,土地的流转与交易就会出现障碍而受阻。     

国有土地使用权交易的法律策划

如何在合法的前提下实现土地用途转换，实现土地的有效利用，符合国家的利益和交易双方利益，是国有土地使用权交易法律策划的重要内容。     

农村土地制度对土地流转的影响

农地产权制度是指农地所有权？使用权？收益权？处置权等各项权能的处置和划分。土地制度是影响农村土地流转的关键内在变量,当前我国农村土地制度不能使外部收益内在化,导致现行制度不是最有效的。     

国有土地使用权交易实务

一、国有土地使用权交易的法律规定 国有土地使用权交易要受到权能、划拨、用途、规划、地下资源等的限制及其他的法律约束。     

近世中国农地产权的多重权能

近世中国地权具有多层次的权益与功能,相互关联,彼此促进。最基本的是耕作权,在流动与交易中实现土地与劳动力的动态结合,租佃制就是其中一项以未来劳动收入或土地收益贴现的农地租赁制度。其次是土地增值权益,由于未来收益具备产权保障与激励,并可通过交易而变现,从而促进了人们对土地的投资。再次,以土地为中介的多样化交易形式具有跨期调剂的金融功能,满足了农民的融通需求,在一些交易中还萌生了推动地权交易的票据化现象。地权明晰促进土地流动;地权形态的多层次性促进其可交易性;多样化交易形式又推动地权与生产要素的动态组合,从而提高土地产出与经济效率。也因此,土地在流动与资源配置中增进了产权所有者的各种权益与财产的安全性,并提供多样化选择。由于农地的权能是多层次的,并事关过去和未来的长时期分配,因此,如果没有明确界定的地权及其收益分配,土地的流转与交易就会出现障碍而受阻。     

城市化与土地抛荒问题

本文旨在考察"土地抛荒"的内在经济机制。户籍制度的放松以及工农业比较收益差距的拉大导致大量农村劳动力持续向城市转移,但城市化并不必然意味着土地抛荒。本文的分析表明,在城市化过程中,因土地使用权难以交易而造成的土地"细碎化"才是土地抛荒背后的最重要的制度因素。     

地票交易中各利益主体博弈的经济学分析

重庆农村土地交易所开展的地票交易开创了城乡土地流转的新路径。其中,农村宅基地使用权地票交易,实现了复垦农民、政府和开发商三方利益主体的怕累托改进,但忽略了被征地农民的利益。文章试图从经济学角度分析地票交易中各利益主体之间的博弈及利益分配。以发现地票交易制度设计中的缺陷,并提出合理的改进制度设计的建议。     

改革农地制度 增加农民收入

当前农村土地制度在影响农民收入方面存在着一系列不合理问题。深化农村土地制度改革的关键是要盘活农村土地资产，通过制度变革的力量将农村土地资产尽快转化为土地资本。当前重点一是进一步规范农村土地关系，明确地租范畴；二是积极培育农村土地要素市场，实现农村土地权利的可交易化；三是统一城乡土地制度，实现土地资本在城乡之间的市场化流动；四是深化农产品流通体制改革，充分尊重农民的土地经营使用权；五是改革农村土地税赋制度, 切实减轻农民负担。     

农村土地权益流转的预期收益目标与社会补偿机制建设

加强农村土地权益流转的目的是要提高农民土地产权收益、实现城乡要素平等交换、促进城乡统筹一体化发展。虽然当下的农村土地权益流转要具有"实现社会保障"与"满足经济效益"双重预期收益目标,但是因土地权益流转分类的性质不同,预期收益目标各有侧重。我们要确保农村土地权益流转的相关预期收益目标的满足,除了让市场在土地资源配置中起决定性作用外,还必须全面构建由政府主导的农村土地流转社会补偿机制。通过市场之手和政府之手,以法治方式确保农村土地权益的充分流转和相关主体的利益维护。     

土地出让金支出结构合理化研究

为矫正土地出让金实际支出中的"重城轻农"倾向,国家相关文件原则性规定了土地出让金的五种支出方向,但并未给出各支出方向的具体比例。基于广州市土地出让金利益相关者对各支出方向相对重要性排序的495份调查问卷,采用相对熵组合赋权方法测算土地出让金各支出方向的具体比例。研究表明,土地出让金用于城市建设、支农、土地开发、征地拆迁补偿、其他支出的合理比例应分别为19.51%、21.35%、18.88%、19.15%、21.11%;其中支农支出比例最高,支农支出与征地拆迁补偿支出比例合计达40.50%,与土地出让金支出"重点向新农村建设倾斜"的政策契合。在土地出让金支出重点向新农村建设倾斜的大前提下,可制定土地出让金各支出方向比例的合理区间给地方政府预留一定的弹性操作空间;建立土地收益基金等措施维护上下届政府间的"代际公平"。要确保土地出让收益用于农民、农业、农村,还可参照目前土地复垦净收益分配方式,硬性规定土地被征收前的土地所有权人与土地使用权人占土地出让净收益的一定比例。     

The Land Tenure System and its Saving and Investment Mechanism: The Case of Modern China*

The new land tenure system represents a compromise between efficiency and equality. On the one hand, the privatization of land use rights has eliminated the type of free-rider problem observed under the commune system; on the other hand, egalitarianism reduced the transaction costs when land was first allocated to farmers after the dismantling of the commune system. However, this study shows that the main challenge to the efficiency and sustainability of the system is the task of developing a voluntary savings and investment mechanism to fill the vacuum left by the compulsory one that the commune system once had. The frequent reallocation or readjustment of village land, as is required by the system in response to the relative population changes among households, makes farmers feel insecure in their land use rights and agricultural investment, and leads to distortion in their investment and consumption.     

基于地方财政角度的物业税改革方案探讨

本文基于地方财政角度,在理清我国物业税改革的目的、方案的基础上,审视当前分税制改革所带来的地方财源不足的问题,着重论证将土地出让金纳入物业税的必要性。通过税制设计避免现有土地出让金弊端的同时,也能够规范地方财政收入,使其使用规范、收入稳定,从而成为地方政府稳定而持续的收入来源。     

From land rights to environmental entitlements: Community discontent in the ‘successful’ Dwesa-Cwebe land claim in South Africa

This paper discusses the inability of successful land claimants to enjoy livelihood benefits from their newly acquired land rights. Based on long-term field observation, interviews and analysis of secondary material, the paper uses a case study of the Dwesa-Cwebe Nature Reserve in the Eastern Cape Province of South Africa to explore why it is that an agreement, as part of the land claim settlement, to allow local villagers regulated access to natural resources is not being implemented. The paper draws from the environmental entitlements framework to argue that full land rights that could allow livelihood benefits to be enjoyed are restricted by ineffective and conflicting institutional arrangements, such as the Land Trust, the Communal Property Association and traditional authorities. The paper calls for the empowerment of institutions to deliberately benefit local livelihoods.     

旅游驱动的功能转变性宅基地流转增值的构成机理与收益分配建议

功能转变性宅基地流转对盘活集体建设用地、促进乡村振兴具有重大意义。本文先分析功能转变性宅基地流转的增值来源,包括资本投入性增值、外部辐射性增值和政策制度性增值;再结合宅基地制度改革现状和功能转变性宅基地流转的特点对上述三项宅基地增值的构成机理进行梳理。基于此,从完善宅基地使用权流转监管体系、科学测算宅基地流转增值收益、建立共享型增值收益分配机制、灵活采用多种增值收益分配方式四个方面提出有利于合理分配功能转变性宅基地流转增值收益的政策建议。     

强化地权能够促进农地流转吗?

2004年以来,中国的农地流转率一直在快速提升。但以2009年为转折点,随后进入减速阶段,这显然与新一轮农地确权的政策预期并不一致。学界不仅对此缺乏解释,对于农地确权与农地流转的关系也尚未达成基本共识。文章将农民地权强化分为"还权松管"、"赋权强能"两种形式,借鉴税收与经济增长的理论模型,并将农地确权的收入效应区分由"还权松管"引致的农地流转收益、由"赋权强能"引致的农地生产性收益和在位控制权收益,由此阐明地权强化的不同方式对农地流转的差异化影响。利用2006-2016年中国省级面板数据,并使用同时处理组内自相关与组间同期相关的FGLS模型的估计结果表明,以"还权松管"和"赋权强能"表达的产权强化分别促进和抑制了农地流转。随着农地流转的管制放松以及产权强化程度的不断提高,进一步的"赋权强能",尤其是农地确权的实施,不仅无益于促进农地流转,反而抑制了农地流转。文章认为,农地的"人格化财产"属性决定了农地确权并不能因为单纯的经济收益而激励流转,禀赋效应的强化也是确权的必然结果。因此,以促进农地流转为主线的农地制度安排,应该做出重要调整。     

农村土地流转市场化需求调查——基于忠县农村土地流转实证分析

为了进一步探索农村土地流转市场化的必要性,科学合理地配置农村土地资源,发挥农地资源的最优效益,文章运用实地调查法、理论分析法、统计分析的方法,对重庆市忠县农村土地流转市场化进行了需求分析。分析表明,从微观角度来看,农村土地市场化流转有利于维护农民土地权益、提高农民土地收益;从宏观角度看,农村土地市场化流转有利于进一步完善社会主义市场经济,有利于实现城乡统筹发展和发展现代农业。为了推进农村土地流转市场化,必修明晰土地产权关系、完善市场机制等建议。     

建设新农村背景下农村土地产权制度创新研究

文章通过对农村现行土地产权制度的考察,分析了农村现行土地产权制度存在的"所有权残缺",以及由此带来的负面影响,探讨了以构建城乡统筹发展的体制机制为指导思想的完善农村土地制度的路径选择,提出了构建以农民拥有完整的土地产权为核心的农村新土地产权制度的基本构想.     

城镇化过程中农民土地权益保护研究

在我国城镇化的过程中,还存在一些地方政府以公共利益为由,低价征用农民的土地;以情况特殊为由,违规征用土地用于非农建设;以集中土地招商的形式,强迫农民土地集中流转;土地出让金及税费高,农民分享土地增值收益难等侵害农民土地权益的问题。为了切实维护农民土地权益,需要适时修改土地管理相关的法律,加快农民土地权益保护立法;规范行政执法行为,增加违法成本;确立以市场价值作为征地补偿的依据,提高征地补偿标准;加快土地确权,明确农民土地产权;加强土地督察工作,完善土地执法监察体系;建立健全社会保障体系,做好失地农民的安置工作;加强宣传教育及普法工作,提高农民依法维护土地权益的意识。