在建工程抵押的法律风险

<正>在建工程抵押具有法律关系复杂、不确定性因素多、潜在风险大等特点,要提前防范在建工程抵押法律风险,避免担保债权落空。在建工程抵押作为一种特殊的抵押形式,具有方便债务人融资及加速资金流动等作用,已成为银行贷款的重要担保方式。与一般不动产抵押相比,在建工程抵押具有法律关系复杂、不确性因素多、潜在风险大等特点,笔者结合银行信贷实践,在现有的法律、法规范围内,从在建工程抵押权人角度出发,对在建工程抵押法律风险进行了分析研究,并提出相应的防范措施。     

在建工程抵押贷款的风险控制

<正>处置在建工程抵押贷款时,农村中小金融机构应依法在开发商项目资本金的审查和管理、在建工程抵押合同附件等风险控制的源头,做好防范工作近年来,农村中小金融机构在对房地产开发企业提供信贷资金支持的过程中,在建工程抵押已被广泛地运用。但是,随着市场行情走低,因资金链断裂,开发商弃楼跑路的现象已屡见不鲜。由于风险预警机制滞后,导致在处置该类贷款风险时,风险救济处于进退无门的尴尬境地。笔者依据一笔在建工程抵押贷款的风险救济实例,就该类风险控制源头的实务操作要点进行了归纳,供相关业务人员参考。     

在建工程抵押风险防范

商品房在建工程抵押作为一种担保货款方式,对于解决开发建设资金不足、加快工程进度等方面发挥了积圾作用,但同时也有很大的负面作用,给银行和消费者带来潜在的风险,因此,我们应该采取切实可行的措施防止其可能造成的危害 目前,在建工程抵押存在的主要问题:一是钻体制的空子,多头抵押。土地使用权设置了抵押,又办理在建工程抵押:一个项目在多个金融部门抵押。二     

在建工程抵押的若干问题

据国家统计局透露,2002年1至9月份,全国累计完成房地产开发完成投资4863亿元.据中国人民银行透露,到2002年9月,房地产开发贷款的余额为4974亿元.由此看出,房地产开发所需资金主要来自银行贷款.为了到期能够收回贷款,银行往往要求房地产开发商提供一定形式的担保,房地产开发商多以抵押的方式来担保,其中又以土地使用权抵押、在建工程抵押最为普遍.与土地使用权抵押不同的是,在建工程抵押不仅涉及土地使用权,还涉及在建工程的投入资产等,登记机关不仅涉及土地管理部门,还涉及房屋管理部门.因此,在建工程抵押实际引发的矛盾和问题在所难免.笔者试对上述问题作一探讨,以求加深对在建工程抵押的理解.     

“光地抵押贷款”法律风险知多少

当前,银行在办理土地抵押贷款时,借款人往往只对土地使用权进行抵押（以下简称为光地抵押）,而对于抵押土地上的建筑物未给以充分关注,由此带来了极大的风险隐患。笔者以下述纠纷为例,深入剖析了光地抵押与其上建筑物的关系、风险及控制方法,以便银行在实务中最大限度避免地上建筑物对抵押权可能造成的不利影响,有效保护抵押权人的合法权益。     

海南省在建工程抵押现状及建议

本文以海口和三亚在建工作抵押登记管理现状作为切入点,分析总结海南省在建工程抵押工作亟待解决的制度问题。借鉴省内外在建工程抵押登记的经验做法,结合实际情况,提出有针对性的解决方案。     

林权抵押贷款风险防范问题探讨——以辽宁省岫岩满族自治县为例

结合辽宁省岫岩县林权抵押贷款实施情况,对林权抵押贷款风险因素进行归纳分析的结果表明:林权抵押贷款作为创新型金融业务,面临着法律风险、市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险等;并为此提出了审慎法律风险、抵御市场风险、降低流动性风险、把控信用风险、控制与缓释操作风险、注重战略风险等风险防范建议。     

乡村资产抵押的法律障碍及化解对策研究北大核心

如何激活农村金融关系到乡村振兴的顺利实施,而农村各类资产的金融价值转化则是农村金融发展的重要内容。经过多年发展,农村资产抵押融资已经取得了较大进步,各类试点工作效果卓然,国家不断修订相关政策法规,推动乡村资产抵押融资发展。但仍然存在很多现实问题,需要进一步从法律层面解除相关约束,为农村资产抵押融资与担保提供法律保障,化解农村金融难题,为乡村振兴提供资金支持。     

山东诸城农村房屋可抵押担保

近日,山东省诸城市通过了《诸城市农村住房抵押贷款暂行办法》。办法规定,诸城市范围内的农村居民,因调整农业产业结构,发展农业产业化经营、个体私营经济而向金融机构申请贷款时,可以以其在农村的合法房屋设定抵押担保。借款人必须保证设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所。其中有几类房屋不得设定抵押：所有权、使用权不明或有争议的;未取得集体土地使用权证或房屋所有权证的;依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的;被列入征地拆迁范围的。     

净地及地上在建工程能否分别设立抵押权

正问题甲房地产开发公司以出让方式取得某块地的国有土地使用权后,因资金周转问题,将此地块土地使用权作为抵押物向A银行借贷;之后甲公司又在该地块上进行了开发建设,此时能否再以在建工程作为抵押物向B银行借贷?是否需要征得A银行的同意?解答一、抵押顺位制度抵押顺位制度是物权法确立的抵押权人可以依抵押权登记的先后顺序清偿的制度,其目的在     

排污权抵押贷款的障碍及法律完善——以银行规避抵押权实现风险为视角

排污权抵押贷款作为一项绿色信贷措施,为商业银行创新了信贷产品,提升了商业银行的竞争力和社会形象,同时也对环境问题的解决起到了积极作用。由于排污权抵押立法的缺失,商业银行以排污权为抵押客体发放贷款时,会面临一系列法律障碍,最终导致商业银行面临抵押权难以实现的风险。通过分析商业银行抵押权难以实现的法律原因,提出具体的解决措施和法律完善对策,以促进排污权抵押贷款业务的发展。     

以房养老

所谓以房养老,是一种产权换现金的模式,即为反向住房抵押贷款。拥有房屋产权的老年人,把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后,将房屋的价值比整为零,一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱,一直到房主去世为止。在整个抵押期间,房主将继续享有房屋的居住权,并负责维修。当房主去世后,相应地,金融机构将获得房屋的产权,并对房屋进行处置,可以销售、出租或拍卖,所得用来偿还贷款的本息,金融机构同时享有房屋的升值部分。     

土地抵押贷款风险及防控

<正>将抵押物和风险缓释手段过度集中于土地上蕴含系统性风险,银行应从做好贷前调查核实、规范抵押合同签订、及时办理抵押登记、严格贷后监测管理等方面切实防范土地抵押风险。2000年以来,我国银行土地抵押贷款每年以40%左右的速度增加,比重不断加大。土地作为一种特殊商品,其市场价值与宏观经济变化和房地产市场密切相关,银行将抵押物和风险缓释手段过度集中于土地上蕴含系统性风险,特别是当前国家宏观经济日趋复杂的背景下,土地抵押贷款风险突显。本文结合业务实际,针对土地抵押的风险,提出一些防范建议。     

谨防土地使用权抵押的信贷风险

近年来,以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展迅速。房地产开发企业、工业企业以及一些破产改制企业都以土地抵押为条件,从银行取得资金。这一融资形式,不仅为企业提供了急需的发展资金,而且也提高了银行资金的利用效率,对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。但是土地使用权抵押信贷业务的过度扩张使银行面临三大风险。一是诈骗风险。一些银行对办理土地抵押登记的业务程序和重要性认识不够,在办理土地抵押贷款业务时,往往只是收取贷款人的土地使用权证作为抵押,没有要求贷款人办理土地抵押登记和土地他项权利证书…     

土地承包经营权抵押现状剖析和法律规制研究

<正>我国现行法律规定,禁止以家庭承包取得的土地承包经营权抵押;而以其他方式承包并经依法登记获得土地承包经营权证或者林权证的土地承包经营权,可以抵押。党的十八届三中全会《决定》和今年一号文件明确指出,"赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能","允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资"。因此,以家庭承包取得的土地承包经营权抵押法律制度改革     

识别和防范抵押房地产变现障碍

在信贷操作中,必须警惕借款人提供的抵押房地产存在的异常信息在信贷业务中,为控制信贷风险,银行要求借款人提供担保,其中房地产抵押担保是各家银行偏爱的重要担保方式。在信贷操作中,部分客户经理存在"抵押物崇拜"的现象,对借款人提供的抵押房地产存在的异常信息视而不见,不予核实,甚至有不进行实地调查的     

最高额抵押贷款业务的法律风险及防范

正规范最高额抵押贷款业务,要充分认识最高额抵押担保风险,加强监管。作为一项特殊担保方式,最高额抵押与一般抵押相比,可以有效地解决抵押权连续设定问题,具有提高交易效率、降低交易成本的优点,有助于巩固银行与企业间的关系。因此,最高额抵押在当前我国银行业金融机构信贷业务中被广泛采用。但是,由于部分银行业金融机构在实际业务运行中因操作不规范,致使最高额抵押难以起到真正作用,银行贷款资金安全得不到有     

城乡统筹背景下的农房抵押——以四川省成都市为例

现行法规虽然禁止农村宅基地抵押,但并未禁止宅基地上的农房抵押,鉴于此,本文认为,作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的成都市,本着先行先试的原则,在农村房屋确权登记工作基础上,积极开展了农村房屋抵押工作,出台了一系列农村房屋抵押的指导性文件且取得了良好效果,农村房屋资本功能得以体现,并有力地推动了城乡统筹发展.     

基于“房地分离”的农村住房抵押制度研究

为推进农村担保方式创新、缓解农民融资难问题,本文针对农村住房抵押存在的问题,在“宅基地不得抵押” 的背景下,论述了“房地分离”抵押的必要性和可行性,并设计了通过宅基地使用权租赁权实现房屋所有权与宅基地使用权适当分离的农村住房抵押制度.理论研究表明,“房地分离”抵押可以规避目前农村住房抵押所面临的法律障碍,有效促进农村住房抵押贷款业务的快速发展.     

土地承包经营权抵押贷款问题初探

近来辽宁、河北等省(区)尝试开办了土地承包经营权抵押贷款,为了解农民贷款难题开辟了一条新途径.但此举也引来种种争议,不少人因担忧导致部分农民失地,使农民失去基本生活保障而坚决反对,同时在贷款实际操作中也面临着缺少法律支持、土地价值评估难、土地处置变现难、贷款风险防控难等诸多障碍,土地承包经营权抵押贷款一直步履维艰,许多地区、许多银行至今不敢涉足这一领域.为此,本文分析了开办土地承包经营权抵押贷款的必要性和可行性,并针对贷款操作中遇到的问题,提出了解决对策.