集体土地抵押问题研究

立法对集体土地使用权的抵押采取了严格限制的原则。新颁布的《物权法》仍然沿袭了这一精神，集体土地使用权在原则上不允许转让，也不允许设定抵押权。即使在特殊情况下允许集体土地使用权的抵押，相关的规定和管理措施也比较严格，可是现实又不断冲破法律的界限，变相抵押集体土地的形式多有发生，由此带来的抵押纠纷的相关问题值得思考。     

集体土地使用权流转方式焦点问题研究

研究目的:研究当前农村集体土地使用权流转方式存在的法律问题,针对农村土地流转方式的立法状况,提出立法对策和法律架构。研究方法:案例分析法、对比研究法、实证分析法。研究结果:(1)立法应开禁集体土地使用权抵押;(2)继承作为集体土地使用权流转的新方式在法律上具有可行性。研究结论:尽快修订《土地管理法》、《土地承包法》和《物权法》等相关法律规定。     

以股权转让方式转移土地使用权行为的效力

研究目的:澄清股权转让与土地使用权转让之间的关系,为行政执法和司法中处理因股权转让引发的土地使用权纠纷提供依据。研究方法:综合采用规范分析、价值分析与案例分析等方法。研究结果:以股权转让方式转移土地使用权的合法性问题产生的根源在于对股权与实体资产之间关系的认识分歧。应当将土地使用权主体变更与否作为判断是否构成以股权转让之名行土地使用权转让之实的一般标准,但是,在公司法人形骸化、公司股权与土地使用权实质同一的情形例外。《城市房地产管理法》第38条的规定为效力性强制性规范,应当有限度地适用于股权转让行为。研究结论:以股权转让方式转移土地使用权行为的效力不可一概而论,需要平衡股权转让自由与土地市场流转秩序之间的关系。     

中国农村土地产权制度改革探讨

研究目的:提出改革中国农地产权制度的基本思路.研究方法:综合分析法.研究结论:坚持农村土地集体所有制不变,明晰集体土地所有权的主体、客体和权力内容,严格区分土地所有权与管理权,从制度建设上防止管理权侵犯或替代所有权.在集体土地使用权取得方式上,除以承包形式取得外,引入招标、拍卖、挂牌等形式.在集体土地使用权类型上,除承包外,应增加出让、出租、作价出资等形式,赋予集体土地使用权与国有土地使用权同样的权能.在保证用途不变的前提下,允许不同类型的集体土地使用权享有不同的转让、出租、抵押等权力,完善集体土地登记制度,规范集体土地二级市场.     

集体土地两权分离说

集体土地两权分离说根据我国《宪法》规定，城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有。《土地管理法》中规定，国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。到目前为止，...     

“政府主导的中国城镇化”呼之欲出

迄今为止我国惟有国有土地才能合法进入市场流转.这件事情本来似乎并没有清楚的"顶层设计",因为早年开放引入外资之际,深圳和珠三角一带转让给外资企业利用的土地厂房,不仅有国有土地,也有大量农村集体土地.可是当实践经验上升为政策和法律时,"国有土地"与"集体土地"双轨流转的现实,却被净化为"唯有国有土地才可以流转"的单轨.个中的一波三折,我们也探查过:1988年全国人大通过了对宪法第10条的修正案:"任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让"(去掉了"特区国有"的限制,变成"土地的使用权"皆可"依法转让").可是再过两年,国务院于1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,却仅仅只为"城镇国有土地的转让"提供了法律根据.于是,尽管农村集体土地的转让,包括非农地的转让在实际上早就无日无之,但在合法框架之内,却唯有国有土地流转才具有法律地位.至于为什么实践的法律表达会变成如此,根据我们探查:土地融资的机会集中在城市,而根据1982年宪法,"城市土地"再不是公、私并立,也不存在国有和集体所有两种公有制,而是全部的"属于国家所有".     

盘活存量背景下划拨土地使用权流转的困境与出路

研究目的：在盘活存量建设用地的政策背景下,明晰划拨土地使用权流转面临的困境,并尝试寻找解释方案。研究方法：原理论证、法释义学、实证研究方法。研究结果：（1）现行法下,划拨土地使用权抵押权之实现是否须经批准存在较大争议;（2）划拨土地使用权转让审批主体难以确定;（3）划拨土地使用权转让审批的考量因素不明。研究结论：划拨土地使用权抵押权的实现属于权利转让范畴,应遵循规划管制,并适用划拨土地使用权经批准后转让的有关规定。基于法律优先和职权法定原则,划拨土地使用权转让审批主体应为市、县人民政府。有权批准的人民政府应对划拨土地权属、划拨决定书的履约情况、转让行为的合法性、土地用途是否符合当前规划进行审查,并根据不同情形对转让行为作出规范处理。     

农地农房入市对95%的农村不公平

<正>一些学者,动不动爱拿宪法、宪政说事,但又有意无意无视宪法精神,甚至故意歪曲宪法本意,有混淆视听之嫌。在最近发表的《为什么城市化离不开农地农房入市》一文中,周其仁教授就提出一个耸人听闻的观点,即《土地管理法》违宪。言下之意是,集体土地的使用权转让不被法律所认可,因而在某种意义上构成了对宪法规定的忤逆。无论是国有土地还是集体土地,其使用权在原有的用途     

分层建设用地使用权的权利冲突及其解决

研究目的:厘清中国分层建设用地使用权的性质、特征及权利冲突,研究提出解决权利冲突的立法论路径和民法解释机制。研究方法:比较分析和民法解释学相结合。研究结果:(1)中国物权立法通过分层建设用地使用权的规定将空间权利纳入保护范围,而未采纳独立空间权的制度构造;(2)分层建设用地使用权空间上具有独特性,但可以与中国《物权法》结构性原则相契合;(3)现行立法对于分层建设用地使用权引发的权利冲突及其解决作出了原则性规定,需要从立法论和解释论角度重新检视。研究结论:在建设用地使用权制度框架内可以实现对地上与地下空间的物权保护,对于分层建设用地使用权引发的权利冲突之解决,既要在立法层面适度进行"改良",进一步细化完善《物权法》第136条有关规定;又要从法解释层面立足既有规范,借助相邻关系和地役权以及物权请求权制度措施,解决分层建设用地使用权权利冲突。     

试论农民集体土地所有权的本质、内容及其实现形式

研究目的:为现行农民集体土地所有权及其运行提供法学理论的合理解释,为相关立法构建提供理论前提.研究方法:文献资料法和调研法.研究结论:农民集体土地所有权是一种土地归一定范围内的成员集体所有,成员因其身份对集体所有的土地享有使用、收益的权利;成员对集体所有的土地永远不得请求分割、转让和继承;成员对集体所有的土地及土地所有权不享有任何理论或规范意义上的份额或份额权.农民集体土地所有权的内容主要包括管理、处分、使用和收益4项权能.农民集体土地所有权的实现形式是集体土地所有权的权能经"质的分割"后,在集体组织与其成员之间所形成的配置状态及利益实现方式.     

土地使用权转让法律规制的困境与出路

研究目的:分析当前土地使用权转让法律规制的困境,并探索其解决办法。研究方法:文义解释、目的解释与原理论证。研究结果:(1)刑法在规制土地使用权转让行为时需援引行政法的规定,在行政法规制密度过大的情况下容易导致非法转让、倒卖土地使用权罪的滥用,与民商法在违法性认定问题上也存在一定冲突;(2)基于文义解释、合宪分析和原理论证方法,不仅能准确界定刑法中土地使用权非法转让的具体范围,而且能消解不同部门法在违法性认定上的冲突。研究结论:《土地管理法》第七十四条和《刑法》第二百二十八条应作相应修改。     

论宅基地资格权确权及其法理依据——以财产属性为视角

研究目的:以集体成员在土地改革时确权的宅基地所有权无偿转移给集体对集体积累的贡献为依据,确定宅基地资格权,阐明此权的财产属性,对其产权市场交易改革实践进行理论总结,推进《农村宅基地使用条例》公正立法和保障农民带财产进城。研究方法:历史和规范分析法,实地调查法。研究结果:当前学界多偏于宅基地资格权的身份属性和无偿取得的特性,而漠视有偿退出和复耕换地票式资格权入市及产权置换。未来,宅基地使用条例应确认:宅基地资格权的身份属性为其物权属性所吸纳;可登记;可转让,转让期满可收回;可继承;转让使用可约定共享、出典和续期。研究结论:剔除了身份和保障功能的宅基地资格权,才能最终真正成为可自由交易、市场化的财产权,建立城乡一体、产权平等的房地产市场。     

集体建设用地使用权流转可行性之法理分析

研究目的：研究集体建设用地使用权流转的可行性,为完善相关政策法规提出构想与建议。研究方法：文献研究法、比较研究法、实证研究法。研究结果：国家垄断建设用地使用权市场弊大于利,集体建设用地使用权直接入市则利大于弊。研究结论：应当实行国家严格控制下的集体建设用地使用权入市制度。     

农村集体经营性建设用地现状及入市问题研究*——基于东北三省部分地区调查

党的十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市,与国有土地同权同价,为集体土地流转指明了新的方向。为了了解农村集体经营性建设用地的现状,入市存在的问题,该研究通过全面调查和典型调查相结合以及访谈的方式对东北三省的沈阳市、东港市、哈尔滨市、长春市进行实地调研,其中包括8县(区)、15个乡镇(街道)、164个行政村、33家典型企业。利用数理统计方法,分析东北三省农村集体经营性建设用地现状及存在问题。东北三省农村集体经营性建设用地现状特点为总量不大,单宗面积小;分布零散,主要集中于城乡结合部;隐形流转普遍,缺乏规范性的引导;利用粗放,效益低下。研究结论:农村集体经营性建设用地入市存在缺少法律依据和制度保障、产权不清晰、城乡规划不详细等制度方面的问题以及农村集体经营性建设用地基数不清,流转对象不明确、历史遗留问题较多、潜力有限、村集体对农村集体经营性建设用地入市认识不清等现实方面的问题。修订和完善相关政策法规,建立配套的法律制度、开展农村集体经营性建设用地专项调查和确权登记、建议在东北地区同步宅基地制度改革、按照"尊重历史、承认现实"的原则,协商解决历史遗留问题是有序推动农村集体经营性建设用地入市的重要途径。     

“三权分置”下农业经营的实践形态与农地制度创新

"三权分置"是农地制度改革的重要成果,为提升农业经营效益提供了制度保障。农业经营的实践形态显示,土地经营权的设立并未提升资本化耕种的农业经营收益,也难以提升村集体范围内农地产权正式转移的水平。农业经营体制在"统"的层面缺乏可操作性的产权制度方案,阻碍了农地产权设置在"分"的层面发挥出高效的制度效能。切实回应农地利用中实际耕者的地权诉求,解决农地细碎化、村集体内土地经营权流转价格过高、土地经营权配置不充分、土地经营权流转后的社会纠纷等问题,需要围绕农地高效利用,在"三权分置"下充分发挥集体土地所有权的管理权能,以集体土地所有权统合土地承包经营权和土地经营权。     

集体建设用地使用权流转的博弈行为分析

大量研究表明,尽管国家在政策和法律上采取诸多限制,集体建设用地使用权或明或暗的流转仍然大量发生.从流转主体间的利益博弈过程分析入手,论证集体建设用地使用权流转的客观必然性,为国家逐步放开限制和规范流转提供理论参考.通过重点构建集体建设用地使用权流转的利益博弈模型,求解表明:集体建设用地使用权流转是转出者、转入者和地方政府三方重复利益博弈的必然结果,因为无论何种条件下,流转都将有助干增加流转各方的预期收益.面对流转的大势,变堵为疏,采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,避免土地收益流失和市场混乱等问题,是未来我国土地管理制度改革的一项重要内容.     

中国农民土地权益保护路径分析

研究目的：寻找并确定有效保护、实现农民土地权益的制度路径。研究方法：实证法,比较法,规范分析法。研究结果：只有完善的宪法制度才能防范立法和行政权对农民土地权益的侵害。农民行使土地权益的配套制度建设需要宪法的支持。消除宪法和相关法律对集体土地与国有土地的不平等待遇,才能真正维护农民应有的土地权益。研究结论：保障财产权应是宪法的基本内容,中国宪法应在基本权利与序言中明确保护农民土地权益。     

农地流转中村集体的角色定位与“三权”权能完善

本文运用理论分析和文献研究法,基于强化农地流转过程中集体土地所有权的主体地位,完善农地流转权能设计,优化农地流转运行机制。研究表明,应明确村集体在农地流转中的法律地位和重要作用;集体土地所有权享有农地流转的管理与服务权能,农户土地承包权拥有农地流转的决策与收益权能,土地经营权体现为劳动生产和经营收益权能;促进农地流转由农户自发流转向村集体委托-代理流转方式的转化。现阶段应强化集体土地所有权的农地流转管理与服务权能,在农地流转过程中村集体既不能缺位,也不能越位、错位。     

农村集体建设用地流转价值评估方法述评

十八届三中全会《决定》提出:"建立城乡统一建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"但目前受到我国现行土地制度的制约和影响,农村集体建设用地的流转模式、流转价格评估等相关研究尚处于摸索和尝试阶段,目前有一些专家学者对农村集体建设用地流转价值的测算方法进行研究,文章通过对现有文献进行梳理,分析发现农村集体建设用地价值评估方法主要分为以下几类:(1)农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估,(2)农村集体建设用地基准地价测算法,(3)土地发展权下的农村集体建设用地价值评估,(4)经济和生态价值综合考量下的集体土地价值评估,(5)多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估。通过分析现有研究成果、经验及不足之处,为农村建设用地流转价值的评估方法提供理论借鉴。