土地供给管制与城市住房用地供给错配 ——基于2009—2015年中国城市面板数据的分析

研究目的：分析政府土地供给管制行为对城市住房用地供给错配的影响。研究方法：从土地供应中地方动机、中央规制与市场力量相互动的政治经济学角度进行理论分析,并基于2009—2015年105个重点城市的面板数据进行实证检验。研究结果：（1）城市商住用地供应受地方财政赤字压力的影响,在具备高房价支撑基础的城市,地方采取“饥饿式”供地策略实现其土地财政目标,反之,则通过扩大土地供应量来实现增收目标。（2）在地方差异化供地策略的实施下,偏向中西部和中小城市的新增建设用地配额正向影响城市商住用地出让规模,未考虑城市异质性的住房用地供应调控政策在地方遭遇机会主义执行。研究结论：土地供应错配根源于财政激励下地方政府基于不同市场条件的差异化供地策略的运用;中央地区偏向的土地配额管理和“一刀切”的土地供应调控亦带来住房用地供给错配的意外之果。     

农村矿业用地的制度困境及其出路

因制度困境而迫使农村矿业用地普遍违法。国家通过征收而垄断供地导致矿业用地途径梗塞,因无法启动征收程序而缺乏用地规划致使矿业用地无路可走,强制征收时剥夺农民权益则招致地权人不满。矿产权人与土地权人绕过国家征收而施行地下租赁方式,其行为不合法但合理,因而监管机关很少处置违法。面对普遍违法,不是惩罚而是进行制度改道,让农村集体经营性建设用地直接进入市场;法定矿山企业通过股份合作、临时租赁、强制出让等方式获取农村集体土地使用权;政府在市场准入时施行严格的用途管制。     

矿地和谐需管理有道——现行矿业用地管理存在的问题及对策探析

当前我国矿产资源开发利用中,一些地方矿地矛盾较为突出,矿业用地管理存在不可忽视的问题.按照现行矿业用地政策,在供地方面,我国一般采取征收的做法,由政府征收集体土地,以划拨或出让的方式供给矿业企业使用.矿业企业在露天采矿过程中进行土地复垦,采矿结束后即复垦为可耕种的土地,复垦后的土地使用权属于企业、所有权属于国家,但是企业没有耕种的动力和条件,农民则无权耕作,这样的问题积累下去,不但企业负担过重,而且农民失去赖以长期生存的土地必将导致社会和民生问题.     

房地产用地多元化供给制度：变迁逻辑与建构方向

研究目的：基于收益分配的偏好变化、资源配置的相对价格变化和路径依赖的影响,解释房地产用地的供给制度从单一化向多元化变迁的逻辑,探讨房地产用地供给多元化的制度建构方向。研究方法：理论分析法、归纳与演绎法。研究结果：（1）房地产用地供给的制度变迁是制度安排与收益分配的偏好和资源配置的相对价格相匹配的动态过程;（2）受到路径依赖的影响,房地产用地供给的新制度在收益分配和资源配置方面部分延续了传统制度的内核;（3）建构房地产用地供给多元化的新制度关键在于明晰治理目标,实现供给主体、供给渠道和供给方式的多元化。研究结论：房地产用地供给多元化的制度不仅能兼顾国家、集体和个人利益,促进共享发展,还有利于土地与房地产市场的平稳健康发展以及民生保障和改善,推动节约集约用地和绿色城镇化。     

中国农村集体非农建设用地市场长期动态均衡分析

研究目的：通过对中国集体建设用地直接入市的进入阻止博弈分析,找出集体非农建设用地市场的长期动态均衡。研究方法：博弈分析。研究结果：中国农村集体非农建设用地市场的演化符合一般进入阻止动态博弈模型,农民对政府的影响使政府丧失了稳定的先动优势,农民与政府互为非农建设用地供给领头者的局面,在长期动态博弈中,“{打击,（进入,进入）}”成为精炼子博弈纳什均衡。研究结论：为最大限度地避免社会福利损失,确保城乡非农建设用地竞争市场的实现,必须打破政府土地征用垄断坚冰,允许集体非农建设用地入市,必须加快对农村集体经济组织的建设,尽快实现政府和农民的非农建设用地供给力量的平衡。     

提高矿产资源持续供给能力问题思考

矿产资源可持续供给是我国实施可持续发展战略的重要保障。我国矿产资源供需形势不容乐观,主要矿种保障能力低,对外依存度越来越大。但成矿条件优越,找矿潜力大。应综合提高我国矿产资源持续供应能力,加强勘查、提高利用效率、合理利用境外矿产资源。同时要发挥市场经济条件下政府的宏观调控能力。     

构建多主体利益均衡的建设用地制度框架

目前城市土地二级市场已经完全放开,但一级市场仍由政府垄断,农业用地和农村建设用地均无法直接进入土地市场,而政府主导的土地增值收益分配格局又没有很好地理顺农民、政府、企业之间的关系,所以不仅征地拆迁补偿造成的矛盾与冲突屡屡发生,而且导致城市建设用地供应紧张与农村建设用地闲置并存。在新型城镇化背景下,应进一步明确土地权利权属,并通过建设用地指标交易及税收调节机制对土地增值收益分配格局进行调整,构建农民、政府、企业各主体之间利益均衡的建设用地制度框架,使建设用地制度成为推动新型城镇化的重要动力。     

关于《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》的几点思考

研究目的：通过对公共利益界定、征收补偿和征收程序3方面内容的分析,为《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》的修订完善提供有益借鉴。研究方法：比较研究法,个案研究法。研究结果：房屋征收体现的并不是简单的公私利益冲突问题,条文列举的公共利益类型并不一定就代表公共利益;公平补偿仍将是房屋征收补偿的努力目标;公众参与程序设计存在缺陷。研究结论：《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》在一些直接影响房屋征收法律制度本质的关键环节上实现了突破。     

基于不同住房属性视角的土地供应规模对房价的影响

研究目的：基于住房消费品和投资品的双重属性视角分析住宅用地供应规模对房地产市场的差异化影响。研究 方法：理论分析、固定效应面板回归模型、门槛回归模型。研究结果：（1）上一年住宅用地供应面积增加 1% 可使当年 住房竣工面积显著增加 0.17%,弱于房地产投资资金对住房竣工面积所产生的 0.25% 的提升作用,该结果一定程度上 验证了住宅用地供应与住房供给之间存在生产函数渠道的影响路径;（2）基于实际房价与租金还原房价的偏离程度测 算,发现不同房地产市场投资热度下,住宅用地供应对房价影响存在双重门槛效应,门槛值分别为 2.05 和 2.92;（3）低 投资热度下,上一年住宅用地供应规模的增加可显著降低当年的房价,而高投资热度下则会起到推高房价的作用。研 究结论：住房作为消费品和投资品,存在不同的价格机制和供求规律。当住房市场以投资品属性为主导时,需求曲线 向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律,供给曲线的右移将导致均衡价格越来越高。     

建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场

研究目的：为建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场构建政策框架。研究方法：系统分析法,政策分析法。研究结果：（1）转变政府职能,由市场取代政府成为土地资源的基本配置者;（2）进一步完善土地产权制度,明晰和平等保护集体土地产权;（3）允许集体土地进入建设用地市场,建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场;（4）改革土地征收制度,缩小征地范围,给被征地者公平补偿,执行合意、公开的征地程序。研究结论：建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场是推进土地资源配置方式和土地利用方式根本转变的重大战略举措。     

《农村土地承包法修正案（草案）》要义评析

研究目的:明晰中国土地改革背景下科学与民主立法(修法)的价值方向。研究方法:以法规范分析为主,从法解释学与立法论的结合维度进行探求。研究结果:《农村土地承包法》修法正当其时,但修法与民法典分则修订起草的关系应加以研究,修法的科学性不容忽视,立法技术亟待提升。研究结论:该立法修正案(草案)极有必要重新整合,尤其需要深刻理解"三权分置"政策意蕴,进而将其转换为符合法逻辑体系的立法制度设计。     

矿业用地征用取得引起的问题及对策

文章简耀叙述了我国矿业用地征用取得方式的沿革,指出了我国矿业用地现行制度导致的征地工作实施困难、工农矛盾突出,征地增加矿山企业成本,复垦土地产权纠葛不断等三个问题。针对这些问题,文章提出了实行临时用地制度、实行土地年租制、土地股权制度、土地等量置换制度等四项对策。     

1998～2016年农村集体土地产权制度改革综述

[目的]通过总结我国1998~2016年间农村土地产权制度的改革历程及成效,探讨了未来发展方向,以期为我国农村集体土地产权制度改革提供参考.[方法]文章采用文献研究法梳理我国1998年以来农村土地产权制度改革的历史演变及其成就,以此探讨未来的改革方向.[结果]将我国1998~2016年的农村集体土地产权制度改革分为3个阶段:允许土地使用权转让阶段,允许土地承包经营权流转阶段,以及允许土地经营权抵押、 实行三权分置阶段,并总结各个阶段的法律法规和国家政策以及学术界的观点;分析改革成效主要有土地承包经营权流转得到法律保护、 农业适度规模经营得到长远发展、 三权分置放活土地经营权;探讨我国农村土地制度改革的发展方向主要有:农村集体土地所有权三向发展、"三权分置".[结论]农村集体土地所有权实行国有化,是我国在现有制度基础上最现实的选择.中央提出"三权分置"是对现阶段我国农村基本土地经营制度的自我完善,是新形势下协调生产关系与发展生产力的客观要求,这一举措必将使我国的农村土地制度改革进入一个崭新的时代.     

矿权管理与和谐社会建设

目前矿权管理中存在着一些影响矿权市场建设和和谐社会建设的突出问题,诸如探矿权价格的确认与征收和探采矿权价格的混淆,信息服务不到位,方法不当,违法行政,职责不清等。为依法行政、规范管理,促进和谐社会建设,改变目前这种现状,应加强矿产资源法的普及教育,依法行政,加强服务,规范管理,慎重承诺,加强信息库建设,力促政策公平。     

“三权分置”下的农村土地权利结构研究

研究目的:明确"三权分置"下的农村土地权利结构。研究方法:采用文献分析法和归纳演绎法。研究结果:(1)现行法下的中国农村土地权利结构,以"土地所有权+土地承包经营权"为基本结构,还包括土地所有权和"土地所有权+租赁权"两种类型。(2)"三权分置"的背景下,首先应当将农户的土地承包经营权分置土地承包权和土地经营权;在土地经营权物权性流转时农户保留土地承包权;债权性流转时则为"土地承包权+土地经营权"。(3)新型农业经营主体的农村土地权利结构,取决于土地经营权流转形式,在物权性流转时为土地经营权,在债权性流转时是土地经营权的租赁权,在两种性质流转并存时是"土地经营权+土地经营权租赁权"。研究结论:"三权分置"下农村土地权利结构的构建,应当以现行法下的农村土地权利结构为基础,既要保护农户的合法权益,又要有利于新型农业经营主体的培育和发展。     

浅谈农地制度创新

分析农地制度创新的必要性 ,探讨农村土地所有制改革的理论观点 ,提出增加承包权的长度和强度。     

盘活存量背景下划拨土地使用权流转的困境与出路

研究目的：在盘活存量建设用地的政策背景下,明晰划拨土地使用权流转面临的困境,并尝试寻找解释方案。研究方法：原理论证、法释义学、实证研究方法。研究结果：（1）现行法下,划拨土地使用权抵押权之实现是否须经批准存在较大争议;（2）划拨土地使用权转让审批主体难以确定;（3）划拨土地使用权转让审批的考量因素不明。研究结论：划拨土地使用权抵押权的实现属于权利转让范畴,应遵循规划管制,并适用划拨土地使用权经批准后转让的有关规定。基于法律优先和职权法定原则,划拨土地使用权转让审批主体应为市、县人民政府。有权批准的人民政府应对划拨土地权属、划拨决定书的履约情况、转让行为的合法性、土地用途是否符合当前规划进行审查,并根据不同情形对转让行为作出规范处理。     

关于培育和加强矿权市场的思考

针对目前矿权的取得方式不够规范、矿权流转过程中市场难以起到配置资源的基础作用以及国有地勘单位拥有探矿权的比例在不断下降等问题,文章提出了规范矿权的取得方式、培育和加强矿权市场、维护地勘单位在矿产勘查、开发中的合法权益等建议。     

后民法典时代土地权利体系化研究

研究目的：以权利体系化应当具有的逻辑统一性、价值同一性和实践必要性为标准,分析现行土地权利制度存在的问题及其成因,提出土地权利体系化的基本思路和重点内容。研究方法：规范分析、逻辑分析、历史分析。研究结果：现行土地权利制度存在土地概念使用、权利类型划分违反基本逻辑规律规则,国家和集体所有权差别对待及土地经营权内容设计背离价值同一性等问题;造成问题的主要原因是宪法及自然资源单行法对自然资源和土地分别界定权利并以资源权利切割甚至吸附土地权利,民事法律未及时系统整合既有权利制度并补足土地权利空缺。研究结论：土地权利体系化的重点是合理确定土地所有权的范围,科学界分国家所有与集体所有,填补国有农用地使用权和法定地役权“漏洞”,调整充实土地经营权的内容及加快宅基地“三权分置”入法。     

集体土地使用权流转方式焦点问题研究

研究目的:研究当前农村集体土地使用权流转方式存在的法律问题,针对农村土地流转方式的立法状况,提出立法对策和法律架构。研究方法:案例分析法、对比研究法、实证分析法。研究结果:(1)立法应开禁集体土地使用权抵押;(2)继承作为集体土地使用权流转的新方式在法律上具有可行性。研究结论:尽快修订《土地管理法》、《土地承包法》和《物权法》等相关法律规定。