不同程度土地资本化对经济增长的影响

研究目的:揭示土地资本化与经济增长的长期关系与相互作用机制。研究方法:理论分析与实证分析相结合。研究结果:土地资本化对投资水平、技术进步与经济增长都具有预测能力,土地资本化对经济增长先正后负的影响是由于投资和技术进步的中介作用;短期看,土地资本化一定程度上促进了投资,推动了经济增长;长期看,土地过度资本化形成了投资锁定,挤出了技术进步,制约了经济增长。研究结论:在中国特殊的政治经济体制和土地产权制度安排下,土地资本化造就了政府主导的投资依赖型经济增长模式,经济整体陷入外延增长,制约了技术进步与创新活动,不利于经济长期可持续发展。解决土地过度资本化问题,是中国未来经济持续健康发展的关键。     

基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究

研究目的：定量反映土地供应量对房价的影响及其作用机制。研究方法：计量经济学方法。研究结果：一年前的土地供应量对房屋供应量的影响是正的,对房价的影响是负的,两者在统计上都是显著的,但土地供应量增加对降低房价的影响力非常小。两年前的土地供应量虽然影响房屋供应量,但却不影响房价。研究结论：影响中国当前房价的因素非常复杂,增减土地供应量对调控房价有一定作用,但必须同时有其他工具的辅助,否则其效果很可能不够显著。     

土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动

研究目的:分析土地供应管制通过住房供给弹性渠道对房价周期波动的影响。研究方法:理论分析,计量检验。研究结果:(1)土地供应管制影响房价波动的渠道是:土地供应管制的宽松和收紧通过供地规模、用地成本以及市场预期影响住房供给弹性,再经由供求关系和投机效应的传导影响房价波动。(2)土地供应管制可以解释45%的城市间住房供给弹性差异;地方政府不同松紧程度的策略性供地行为导致住房供给弹性与城市经济发达程度负相关,中央偏向中西部的土地配额管制政策导致东部城市住房供给弹性低于中西部城市。(3)住房供给弹性决定了房价周期波动,并具有非对称性效应:在市场景气繁荣阶段,供给弹性越小,房价涨幅就越大;在市场不景气阶段,房价跌幅与供给弹性的关系存在方向上的不确定性。研究结论:土地和住房领域供给侧改革的一个重点是改革供地制度和调整供地政策,使土地供应与住房需求在时空维度上相匹配,将有利于熨平房价波动,降低市场风险。     

土地转入规模对农户收入差距的影响

本文根据山东省聊城市茌平区的实地调研取得的问卷数据,基于多元线性回归模型探究土地转入对农户家庭收入的影响,并将分位数回归模型用于估计农户转入土地的规模对不同收入水平农户的影响,通过比较系数验证收入分配效应。最后基于促进农民增收的角度,提出促进土地流转并支持合作社发展的相关建议。     

土地供给政策对房地产影响分析

城市土地是国家的重要资产,国家通过土地产权垄断先将财富集中起来,然后又通过政府公共支出形式,用于基础设施投资和社会福利支出,促进国民经济和社会的均衡发展。土地供给制度是社会主义市场经济特有的制度安排,通过研究土地供给制度影响房地产的内在机制,对土地一级市场和房地产市场的健康发展起着至关重要的作用。     

承包地确权、地块规模对农户土地投资的影响：基于决策模式差异视角

研究目的：基于江苏省18县地块和地片层面调研数据,通过对比分析有机肥投资和改变用途投资,揭示承包地确权的投资效应因决策模式不同而存在的差异,并讨论地块规模在其中的调节作用。研究方法：多期双重差分法和三重差分法。研究结果：（1）不同于独立决策的有机肥投资,改变用途投资决策模式有集体决策和独立决策之分;（2）承包地确权对农户有机肥投资有激励效应,对改变用途投资则表现出抑制效应;（3）对于承包经营地块,随着地块面积的扩大,确权对改变用途投资的抑制效应随之明显减弱;（4）确权通过增加土地流转和信贷可得性来影响投资的实际效果并不明显。研究结论：承包地确权通过降低土地产权风险有利于促进独立决策的投资,但也会增加集体行动失败风险和协商成本妨碍集体决策的投资,从而导致投资效应的差异。削减承包地细碎化将有助于减弱确权对集体投资的负面影响。在三权分置思想指导下,保护农户承包权益的同时,也应明确村集体在组织农户集体决策中的职责与行为规范,并积极探索有利于削减分配细碎化的土地调整新规则。     

土地供应规则的变化对北京市住宅用地市场的影响

研究目的:以2004年8月31日和2005年5月1日为界,将北京市住宅用地市场分为三个阶段,从土地供应量、地价、竞租曲线、土地—资本替代弹性等方面分析土地供应规则的变化对住宅用地招拍挂出让市场的影响。研究方法:定性分析,土地竞租曲线和土地—资本替代弹性分析。研究结论:(1)经营性项目用地招拍挂供应的政策对住宅用地市场的影响胜于“熟地”供应政策;(2)土地竞租曲线的变化反映土地市场在经过较大波动之后正在适应新的土地供应规则;(3)土地—资本替代弹性分析显示北京市住宅用地的市场效率仍然偏低。     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

土地新政将怎样影响房价

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中有关土地新政的一个重大突破是：“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”它意味着农民的土地在符合规划、手续合法、税费齐全的情况下可以自由入市，打破了以往土地一级市场的垄断局面，     

土地督察对土地市场化的影响

研究目的：分析土地督察对土地出让市场市场化的作用效果,为充分发挥土地督察制度效应,促进土地市场化提供参考。研究方法：固定效应模型、随机效应模型和混合OLS模型。研究结果：（1）土地督察对土地市场化具有显著作用,例行督察比专项督察的效果更优。（2）由于实行专项督察,2007年和2008年被督察区域土地出让市场的市场化程度提高了5.71%;2008年由于实行了土地例行督察,被督察区域比未实行督察时期提高了17.39%。（3）土地督察制度在一定程度上能够促进土地市场的发展,但是在强度和广度上还存在差别。今后还需结合土地市场的建设,借提高土地市场化程度的同时完善健全土地督察制度,使土地督察制度更充分地发挥制度效用,进一步促进土地市场化程度的提高。     

土地供给错配、房价上涨与半城镇化研究

研究目的:从土地供给入手,识别房价上涨对人口半城镇化的影响及其机制。研究方法:理论分析与实证分析相结合,并采用工具变量法克服模型内生性。研究结果:(1)土地供给错配导致房价上涨,进而推升半城镇化率;(2)不管来自省外还是来自省内的农业转移人口均受到房价上涨的负面冲击,但是省外农业转移人口受到的影响更大。研究结论:房价上涨过快不利于农村转移人口市民化,而土地供给错配是造成房价上涨的重要根源。因此,为了促进农村转移人口市民化,有必要调整限制大城市而鼓励中小城镇发展的政策。     

不同类型房价对城镇化的影响研究 ——来自中国省际面板数据的证据

研究目的：建立房价与城镇化之间关系的逻辑分析框架,探讨不同类型房价对城镇化的作用机理。研究方法：理论分析和面板数据模型相结合。利用2001—2012年中国28个省际面板数据模型进行了实证检验,并分为2001—2005年和2005—2012年前后两个阶段进行比较研究。研究结果：从整个时间跨度来说,住宅价格提高对城镇化水平的提高起抑制作用,且后一阶段影响更为显著;商业用房价格对城镇化发展起到促进作用,但显著性不高,自东向西呈梯度增大趋势;工业用房价格对城镇化的影响较为复杂,前后阶段出现了明显变化,主要是由于后一阶段工业用地市场化和产业梯度转移的结果。研究结论：为实现中国新型城镇化建设的重要任务,需要控制住宅价格水平,商业用房价格无需过多关注。     

英国土地规划政策与房地产供给分析

研究目的：分析英国土地规划政策对房地产市场供给的影响。研究方法：应用政策分析方法总结英国土地规划政策特点,特别是分析规划许可证制度对房地产供给的影响。研究结果：（1）英国政府通过土地规划政策对房地产市场进行间接调控,能够有效控制各类房地产产品的供应数量。但是调控在市场上升阶段存在较强的滞后效应;在市场低迷时,调整的功效甚微。（2）英国政府通过土地规划许可证的签发,要求房地产开发商负担起建设保障性住房的任务,这一政策保证了保障性住房的质量和数量,促进低收入人群融入社区,有利于社会和谐发展,但是房地产开发商的成本被推高,商品房供给减少,最终导致商品房价格偏高。研究结论：中央和地方政府可以灵活利用土地规划政策对市场进行调控,但是政府行为通常会带来意想不到的“成本”,应随时调整政策,保证政策有效实施的情况下降低“计划外”成本。     

住房用地二元体制对公共租赁房产业化发展的影响研究

研究目的:研究出让与划拨两种不同性质住房用地对公共租赁房产业化发展的影响,探讨用地制度改革以推进公共租赁房可持续发展。研究方法:归纳分析法与规范分析方法。研究结果:在住房用地二元体制下,地方政府不具有持续扩大公共租赁房有效供给的内在动力,房地产企业市场化开发的业务模式无法支撑公共租赁房产业化发展。通过用地制度调整和相关政策设计,可降低完全产权公共租赁房的开发成本,吸引社会资金进入投资开发领域,形成地方政府、房地产企业、居民家庭多赢的公共租赁房发展模式。研究结论:通过住房用地制度改革与相关配套政策调整,可实现在地方政府主导下以市场而非行政方式推进公共租赁房产业的可持续发展。     

土地供给结构、财政压力与房价——来自广东省的经验分析

研究目的:实证检验地方政府土地供给结构对区域房价的影响。研究方法:在分析土地供给结构影响房价机理的基础上,提出本文的研究假说;基于广东省21个地级及以上城市2009—2015年的统计数据,运用面板数据模型加以检验。研究结果:土地供给结构显著影响房价水平,静态和动态面板数据模型估计表明住宅用地供给比例提高1%,房价分别下降0.126%和0.103%;基础设施用地供给比例提高1个百分点,房价分别上升0.062%和0.051%;工业用地供给比例提高1个百分点,房价则分别上升0.116%和0.110%。地方政府财政压力在土地供给结构与房价的因果链条中起到重要的调节效应,即财政压力越大的地区,提高住宅用地供给比例对房价的抑制效果微弱,而基础设施和工业用地供给比例的增加则对房价的抬升效应更大。研究结论:为抑制过快上涨的房价,保障城市居民住有所居,在加快土地供给侧结构性改革,优化土地供给结构,加大住宅用地供应的同时,也应深化财税体制改革,使地方政府对土地财政的依赖逐步向持有环节的房地产税转变,以降低财政压力对土地供给侧结构性改革抑制房价过快上涨的扭曲效应。     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

住宅用地“两集中”供应对土地出让价格影响机制分析

研究目的：采用国内42个城市住宅用地出让数据,基于拍卖关联价值模型分析“两集中”供地政策对土地出让价格及溢价率的影响机制。研究方法：双重差分法、中介效应和调节效应模型。研究结果：（1）前两轮集中供地显著提升了住宅用地出让单价,首轮和第三轮集中供地提升了土地出让溢价率;（2）“两集中”供地通过竞拍者私人价值渠道“筛选”出资金实力更雄厚的联合竞得人参与竞价,从而提高了土地出让价格;（3）“两集中”供地通过市场预期渠道稳定土地出让市场预期,对土地出让价格起到了平抑作用。研究结论：“两集中”政策在短期内改变了市场供求节奏、土地出让竞争格局和竞拍者市场预期,导致地价与溢价率波动。未来“两集中”政策管理需要注意土地供应总量与结构的合理性,弹性调整出让规则,强化集中供地市场信息公开与稳控机制。     

供需系统视角下北京市集体土地建设租赁住房政策效果仿真研究

研究目的：基于系统论视角构建北京市集体土地建设租赁住房政策效果仿真模型,剖析政策运行影响机理,预测政策试点未来实施效果并寻找优化路径,以期形成可复制可参考试点经验。研究方法：运用系统动力学构建仿真模型模拟压力型、需求型、要素型、市场型4种情景下政策运行效果。研究结果：（1）从供给和需求两方面构建集体土地建设租赁住房政策效果仿真模型,供给侧包括政策供给子系统、项目供给子系统、土地供给子系统,需求侧为承租人需求子系统;（2）至2030年,北京市集体土地建设租赁住房土地供应量可以达到2 000 hm2左右,建设项目150个左右;（3）对政策效果的影响方面,政府压力因素是最主要正向的影响因素,其次为市场因素、承租人需求因素、土地供给因素。研究结论：加大投融资政策扶持,综合运用政策、市场、要素、需求等途径,激励市场主体参与积极性,保障集体土地建设租赁住房政策有效落实。     

宅基地使用权流转制度改革的制度经济学解析

研究目的：以“外部利润——同意一致性——宅基地制度创新”为研究主线,对江都市宅基地流转进行制度诠释,探讨蕴含其中的理论价值和政策含义。研究方法：文献资料法、理论分析法、实证分析法。研究结果：宅基地使用制度的外部环境发生了变化,外部利润显著增加,宅基地使用权流转制度具有强烈的现实需求。宅基地使用权的流转不仅能够有效弥补现行农村土地制度的不足,壮大集体经济组织实力,而且能够实现地方政府、集体经济组织和农民的共赢,达到一致同意。研究结论：宅基地使用权流转制度改革是一种较优的政策选择。