经济容积率在城镇土地利用潜力评价中的思考

在对经济容积率概念进行了论述后,通过经济学分析明确了经济容积率是区间,不等同于其它容积率一样是一个定值。依据于投入产出的分析,给出了经济容积率的一般计算公式。同时认为,经济容积率不仅应用于城镇土地利用潜力评价中,而且还可以在城市规划的制定、房地产开发的项目选择等领域中得到更为广泛的应用。     

住宅用地基准地价的容积率系数修正新方法

容积率修正系数编制是土地评估领域探讨的热点之一。提出了先构建容积率、因素总分值与地价关系的地价模型,进而编制分级别的住宅用地容积率修正系数的新方法,并以北海市为例进行实证研究。研究表明:地理加权回归模型的拟合度明显优于最小二乘法,便于据此编制更精准的分级别容积率修正系数表;该方法引入因素总分值规避了传统区域修正方法的主观任意性问题,便于计算机进行批量快速处理,保证了编制的容积率修正系数的可靠性,在实践中行之有效。     

基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究

研究目的：以南京市为例,探索城市住宅地价影响因素及其边际作用空间变化性及各因素边际作用大小空间分布状况,为城市土地科学管理提供帮助。研究方法：地理加权回归模型（GWR）。研究结果：（1）地铁站点、商业网点、水景观、绿地公园对住宅地均价的边际影响能力的空间变化性强,高等学校、医院等其他因素边际作用的空间变化性较弱;（2）容积率住宅地价边际增值能力高于其他因素,各因素在具体不同地块上边际作用能力高低不同。研究结论： GWR模型可以改进传统空间回归方法,可对城市地价影响因素边际价格作用空间变化性进行良好的估计;住宅土地价格对快速交通、商服条件及自然景观因素较为敏感,反映主城区人们对住宅便捷性及休憩性呈强偏好;容积率边际增值能力空间变化弱与土地的住宅性用途有关,但容积率始终是边际增值能力最高的因素; GIS良好的输出图像可视化技术能够指导相关部门调控具体地块的主要规划因素,促进城市土地科学管理。     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

基于AHP的城市居住用地集约利用效益——以大连市为例

城市居住用地属于非生产性用地,其使用特征包括居住、生活功能的满足性等,集约利用效益更侧重于土地的使用强度和一定投入下的直接产出效益.为此,选取容积率、人口密度、住宅空置率、人均住宅面积、地价水平等指标,以大连市为例,从用地节约性、功能满足性和产出高效性三个方面,基于AHP(层次分析法)进行城市居住用地集约利用效益分析.结果表明:近10年来大连市居住用地集约利用效益总体呈现逐渐提高的趋势;2005和2006年出现了一定波动,其中容积率、人口密度等指标发生较大变动影响了居住用地集约利用效益.在此基础上提出大连市居住用地的高效利用建议.     

我国农村宅基地资源现状分析

论文详细分析了我国农村宅基地总量、户均宅基地面积和宅基地容积率的发展变化与现状。1996~2005年,我国农村宅基地的总量和宅基地容积率均呈现出增加的趋势,而户均宅基地面积则呈现出减少的趋势。2005年,我国农村宅基地的总量达到了911.61万hm2,户均农村宅基地面积达到了361.43m2,农村宅基地的平均容积率为0.268。目前,我国户均农村宅基地的超标现象严重且容积率低。进一步促进农村宅基地的节约集约利用,应强化一户一宅的宅基地制度、严格宅基地的审批政策、完善宅基地的流转政策,大力促进农村住宅形式由平房向楼房的转变。     

工业与住宅用地比价关系的重新考察 ——兼论工业与住宅用地价格差异的内在原因

研究目的:测算一、二级土地市场上住宅与工业地价比值,并对两者价格差异的内在原因进行解释,为科学探索地价合理水平提供依据。研究方法:实地调研法、理论分析法、对比分析法。研究结果:(1)嘉兴市住宅与厂房租金的比值为1.2,住宅与工业出让地价比值为2.2,住宅与厂房转让价格比值为3.2;(2)住宅与厂房租金的比值随距市中心距离的增加而减小;(3)住宅与厂房转让价格的比值不仅受距离影响,还受所处方位的影响。研究结论:(1)容积率、地理区位以及住宅用地中的投资性需求均会对住宅与工业用地价格比值产生影响;(2)工业产品与住宅产品的不同导致了工业与住宅用地利用收益的差异。住宅交易环节中产生的住宅用地价格增值,是住宅用地比工业用地更具投资属性的关键原因。     

容积率背后的"猫腻"

商品房土地分户登记中,容积率是土地登记部门必须审查的重要数据。国土部门和房地产开发商签订国有土地出让合同时,明确约定了宗地的建筑容积率,开发商缴纳的出让金和约定的容积率是紧密联系的。但是现实中,一些土地经开发成商品房后,其容积率会超过土地出让合同的约定。对于超     

城镇住宅用地集约利用评价研究——以郑州市为例

采用对比分析、归纳分析和实证分析等方法,以郑州市为例,研究了住宅用地的特点、集约利用的内涵和评价指标体系。研究结果表明:(1)城镇住宅用地具有用地多、类型多、投资多、分布广的特点;(2)住宅用地属于生活性用地,集约利用的内涵不但要体现合理的城市规划与布局,更应体现居住的舒适程度;(3)住宅用地集约利用评价指标包括土地投入水平、土地利用程度、土地利用效率3个因素,宗地基础设施投入程度、建筑密度、容积率、绿化率和基准地价实现程度5个因子;(4)郑州市住宅用地普遍存在过度集约的现象,住宅环境质量不尽人意。研究所建立的住宅用地集约利用评价指标体系是科学可行的,分用途的土地集约利用评价结果对制定土地利用政策具有较高的针对性和实用性。     

城市建设用地综合容积率研究

容积率作为一项重要的控制指标已在很多国家和地区得到广泛应用.这一概念自20世纪80年代传入我国以来,国内很多专家学者对此进行深入研究,取得了丰硕成果,使得容积率越来越符合中国国情.容积率是衡量土地开发强度的"敏感"因子,是城市规划中具有研究价值的"微观"问题,更是描述城市土地开发强度的重要指标.在人地矛盾日益尖锐的今天,"高容积、低密度"的城市开发思路逐步得到人们的认可,然而当付诸实施时,却暴露出很多问题,如交通拥堵、日照不足、发生火灾时救助难度增大等,严重影响着城市的可持续发展.因此,对容积率进行系统研究显得尤为必要.     

地勘单位企业化进程中遇到的问题和解决措施

地勘单位在企业化进程中遇到了队伍建制、管理体制、人员结构就业压力、经济基础薄弱、工业总量不大等问题 ,为解决这些问题 ,文章提出推进地勘单位企业化改革、队伍体制创新、加强投融资体制改革、做强做大工业企业项目、培养人才优化队伍知识结构等五项措施建议     

公路绿化中油松移栽成活状况调查与分析

随着城市的不断发展,公路网建设越来越密,而且等级越来越高。与此同时原有的公路绿化模式由简单的行道树已经演变成乔灌结合、花草结合、针阔叶结合的立体多层次绿化景观。通过就近两年移栽大树油松成活率的调查,认为针对不同技术措施,可以得到不同的结果。     

中国木材市场的供需分析和平衡对策

本研究对木材市场的商品材、农民自用材、人造板和进口材的供给分析以及对木材市场的主要工业建筑业用材、农民自用材和薪炭材和出口材的需求分析,并收集2000~2005年间原木、锯材、胶合板、纤维板、刨花板、纸及纸板、纸浆和废纸产量、进口量以及出口量数据,按照经验比例折算成原木量,得出各年度木材需求总量的定量分析结果,最后分析了木材供需缺口产生的原因和采取的对策。     

基于“海绵城市”理论的城市雨水资源利用规划研究——以山东省曲阜市为例

雨水资源作为一种可再生资源,合理的收集与利用,不仅能有效缓解水资源供需矛盾,带来可观的经济效益,还具有改善城市生态环境的功效。本文基于海绵城市理论,通过建筑屋顶、道路广场、自然水面对雨水资源的集蓄利用分析,下沉式绿地、透水铺装、生物滞留设施对雨水资源的减排下渗分析,曲阜市每年将雨水用于绿地浇灌,道路喷洒,可实现雨水资源综合利用率大于9%,同时增加雨水资源下渗量约800万m3。     

响应面优化笃斯越橘花色苷提取研究

在液料比、超声波功率、乙醇浓度、提取时间、提取温度5个单因素试验基础上,利用响应面分析法,以提取液色价为指标,对超声波提取笃斯越橘花色苷的工艺条件进行了优化.最佳提取条件为:液料比20∶l(mL∶g),超声波功率135W,提取温度47℃,乙醇浓度72%,提取时间52min,在此条件下提取2次可达到94.6%提取率.     

中国木质家具出口贸易与汇率波动关系研究

木质家具是我国最重要的出口林产品之一。人民币汇率改革后,人民币总体呈升值趋势,这一趋势提高了国产木质家具的出口价格,会产生阻碍出口的作用;与此同时其也会使进口原材料价格相对降低、促进原材料的进口,二者相互作用会共同影响木质家具出口额。通过建立回归模型,研究人民币汇率波动对中国木质家具出口贸易额的影响,结果表明人民币汇率与中国木质家具出口额呈负相关,但是通过人民币贬值来促进出口的策略并不明智。     

Apriori算法中国家具出口产品结构分析

选取2002—2016年的中国家具产品出口数据,利用关联规则挖掘中的Apriori算法,从不同家具种类层次上对家具产品出口量与出口种类之间的关联进行挖掘。分析结果表明:不同种类之间的家具产品在出口量上存在明显的关联。材质层中,其他材料制家具与竹藤家具、塑料家具与金属家具之间有较强的关联规则;用途层中,办公家具与其他用途家具、家具零件与其他用途家具之间有较强的关联规则。底层结果细化反映了材质层与用途层的挖掘结果,也突出了特殊用途家具之间的强关联规则。因此,应该及时掌握国际市场对中国家具产品出口量的潜在需求,对家具出口产品结构进行调整和优化:推出家具出口销售优惠套餐包、促进中小家具出口企业抱团合作和增强家具产业链信息交互。     

现代地籍信息系统建设的研究

探讨地籍信息系统建设的基本思路、数据模型等基本问题,阐述地籍信息系统的数据库系统,如数据模型。空间数据库和属性数据库的集成,三层结构模型的应用,时空数据库技术对历史宗地的管理,并就地籍信息系统工程的建设提出了一些关键技术问题。     

浅议农村宅基地用地标准

现行宅基地用地标准在土地管理中没有发挥很好的作用,主要是由于对户的界定、宅基地范围的限定不明确,宅基地面积标准的规定缺少实施细则,而且规定宅基地面积标准剥夺了农村居民选择居住面积的权利。解决这些问题,应以人为单位分配宅基地并与有偿取得相结合的方式来确定宅基地用地标准。     

The changing United Kingdom residential real estate market

Summary

The residential property market is dependent upon the overall well‐being of the economy, with movements of the residential property prices following a cyclical movement over time. The macro‐economic factors that influence prices are studied for the United Kingdom and compared with results from other countries. In the United Kingdom's case interest rates, building costs, the number of new housing starts, disposable income, investment in other assets, inflation and expectations play important roles in the determination of residential price movements.

In addition, the numbers of new housing developments that are started are determined by interest rates, disposable income, building costs and expectations of property price rises. The building costs are also determined by wage rates, interest rates and the rate of inflation.