用估价师的思维方式解决 征地拆迁中的新问题——深圳市某征地补偿评估项目中荔枝、龙眼树价格评估探索与实践

随着城市经济发展．征收地范围日益扩大．征地拆迁法律、法规日益完善．政府征收地行为日益规范化，征地拆迁评估对象不再局限于单纯的建筑物、土地，评估人员实际工作中经常会遇上新问题。这要求评估人员勇于学习与创新．在对评估对象各种特性有充分认识的基础上审慎选择适当的方法与数据进行测算．为征地拆迁补偿提供独立、客观．公正的依据。本文以深圳市某征地拆迁补偿项目中荔枝、龙眼树的价格评估实践为例．通过搜集大量详实的市场资料．运用估价技术路线及思维方式进行分析测算．分别按广东省及深圳市某地成年荔枝亩平均产量水平进行评估测算，综合厘定补偿价格合理范围．为征地拆迁方提供解决方案．有效促进该征地拆迁项目的顺利进行。     

房地产拆迁评估的难点及应对措施

回顾近几年的拆迁评估工作，感受最深的就是：难。尤其是2001年国务院305号令执行以来，在国家倡导“房地产市场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成了城市房屋拆迁的焦点。综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：进门难、调查难、测算难、答疑难、结案难、收费难。     

浅谈在城市房屋拆迁评估中装饰装修项目的评估

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋的室内自行装饰装修的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，由被拆迁人和拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定。在实际房屋拆迁评估过程中，房地产估价机构拥有专业的估价队伍，并且拥有丰富的房地产专业知识和实际工作经验，在拆迁估价评估中秉着独立、客观、公正、合法的估价原则，能够较好地维护被拆迁人的利益，并保证拆迁工作的顺利进行，从而更好地实现城市的规划目标，进一步加强城市的旧区改造和生态环境的改善。因此，拆迁人通常委托估价机构进行拆迁房屋室内装饰装修的评估工作。     

城市房屋拆迁补偿价格评估中几个值得重视的问题

随着城市化进程的迅速推进和大城市框架的拉开，城市房屋拆迁已成为城市建设中的关键。新修订的《城市房屋拆迁管理条例》已于2001年11月1日起施行，坚持公平、公正、等价有偿的原则，以房地产市场价格确定补偿的金额是《条例》的一大进步，是房屋拆迁补偿安置标准的重大突破。从近一年多的实践看，拆迁过程中房屋补偿价格的评估已成为拆迁中当事人关注的焦点，同时评估价格的公平、合理与否又关系到拆迁的进度和拆迁中上访户、钉子户多少的重要因素。近年来我们绍兴市的拆迁评估工作中有几个突出问题值得我们认真重视和思考。     

谈房地产征收补偿和损害赔偿的标准

由于地方政府在房地产征收补偿和损害赔偿中存在着利益关系，在具体执行中有可能压低补偿标准。通过分析以“房地产市场评估价格”作为房地产征收补偿和损害赔偿标准存在的问题，对照三峡工程拆迁补偿的标准，建议将房地产拆迁、征收补偿标准修改为“应当给予被拆迁人、被征收入市场上能获得的并且不低于拆迁、征收前条件、标准的安置或与此相当的货币补偿”。保证被拆迁人、被征收入的生活、工作条件不降低，就可以减少因房地产被拆迁、被征收产生的纠纷，为构建和谐社会创造条件。     

对房屋拆迁估价中委托主体的思考与建议

根据国家建设部《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途。建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”的规定，对于城市房屋拆迁货币补偿的价格需由房地产估价机构评估确定。     

如何解决房屋拆迁评估中存在的问题

国务院《城市房屋拆迁管理条例》颁布实施一年多来,各地都在积极出台相关的配套政策,对规范房屋拆迁补偿安置起到了一定作用。但房屋拆迁评估中还存在着一定的问题,比如拆迁期限与评估时间、评估机构选择、评估纠纷裁决、评估机构和注册估价师少等问题,都严重地制约了《条例》的贯彻执行,笔者就如何做好房屋拆迁货币补偿的评估工作,谈几点看法:一、房屋拆迁补偿与房屋评估的关系和存在的问题根据《条例》第二十四条规定:货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。第二十五条规定:实行房屋产权…     

工程移民中的房屋拆迁补偿价格评估

分析了被拆迁房屋补偿价格的内涵和现行城市房屋拆迁补偿价格的特点。对城市房屋拆迁补偿价格评估与房地产转让价格评估的内容和方法进行了比较。分析提出了城市、农村房屋拆迁补偿价格的构成。阐述了城市房屋拆迁补偿权益的内涵和确定方法，归纳了城市房屋拆迁补偿价格评估的步骤，并给出了城市房屋拆迁补偿评估的个案。     

统一相关标准 遵守估价规则 确保房屋拆迁工作的顺利进行

新的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)实施以来,我们在工作中体会到,新旧《条例》最大区别在于,由实物安置转变为货币补偿。操作的重点则是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。评估价格准确与否,直接关系到拆迁人的合法权益,更影响到房屋拆迁的进行。围绕拆迁评估这个重点,我们从实际出发,认真搞好调查研究,统一相关标准,遵守估价规则,充分发挥估价技术鉴定委员会的作用,取得了明显成效,确保了我市房屋拆迁工作的顺利进行。一、以政府规范性文件出台最低限价标准在拆迁补偿中,为…     

贯彻《城市房屋拆迁管理条例》应处理好四种关系

贯彻国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》,应注意准确理解其立法思路,遵循其确定的基本原则,实际工作中尤其要处理好以下四种关系:一、准备资金与准备房源的关系新条例在对拆迁补偿方式的规定上,突出了货币补偿方式,并且在补偿标准上以房地产市场评估价格取代了原条例规定的重置价结合成新。这一重大变革,引发拆迁当事人的思维发生变化:被拆迁人从自身利益出发对补偿方式的选择,由过去主要选择产权调换转为现在的主要选择货币补偿。据统计,成都市执行新政策以来被拆迁人选择货币补偿方式的占被拆迁户数的70%左右,只有约30%被拆迁人选择产权…     

如何提高拆迁评估价格的执行力

一、拆迁“评估难”，弱化了拆迁评估价格在安置补偿中的权威性 《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。但在目静拆迁难”的环境条件下，拆迁“评估难”成为“拆迁难”的“孪生体”，面临着诸多的困难和问题，致使评估价格在实施拆迁补偿中，难以体现其作为补偿依据的权威性。主要体现在以下方面：     

对房地产拆迁评估的几点思考

2001年6月6日,国务院第40次常务会议通过的新《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称新《条例》)对拆迁补偿与安置方面做了较大的调整,对房屋拆迁补偿安置原则和标准有重大突破。新《条例》中明确说明房屋拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定,这就明确了被拆迁房屋应以市场价进行评估,而实际工作中,我们发现许多评估对象由于各种因素却难以形成市场(或者无法实现),对我们的评估理论和评估方法提出了新的要求。下面就动迁评估工作谈几点认识。一、评估之前首先应明析评估对象的产权文件房地产产权文件是每个评估师在进行估价时,首先…     

议城市房屋拆迁补偿价格的评估

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆迁管理条例》开始施行，新条例规定房屋的拆迁补偿金额以房地产的市场评估价格确定。本文对房屋拆迁补偿价格评估的评估目的、评估原则、评估方法、评估对象和范围及评估价的内涵意义进行了全面的论述。     

对房屋拆迁补偿价格标准的思考与建议

当前因不满拆迁补偿价格而自焚事件的出现，并不能完全归咎于评估机构。拆迁补偿价格未考虑由于拆迁行为对被拆迁人造成诸多不便的赔偿，是不公平的。现行等价交换的拆迁补偿价格标准只能使被拆迁人的住房面积越来越小，建议将拆迁补偿价格标准从等价交换”改变为“等面积交换”。     

浅谈房屋拆迁土地收益的界定和评估

随着市场经济的逐步发展和房地产价值的日益显现，我国在房屋拆迁补偿方面的做法也日趋完善。1991年《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新计算。2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿的金额，根据被拆房屋的区位、用途、建筑面     

城市房屋拆迁补偿评估的特征和作用

二OO一年十一月一日实施的《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条明确规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。新的城市房屋拆迁法律制度表明，城市房屋拆迁的核心是以评估方式确定补偿标准。拆迁当事人协商确定具体的补偿金额，需要一个双方都能接受的协商基础和平台，即公平合理的房地产评估价格。     

城镇房屋拆迁的困境与出路

一、当前城市房屋拆迁的困境 根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，应该按房地产市场评估价格补偿被拆迁人。城市房屋拆迁补偿工作的市场化，立法本意是维护住户合法财产权。拆迁补偿法律关系是一种平等自愿协商的法律关系，任何一方不得将自己的意志强加于对方。从各地实施旧城改造看，目的是造福于民，改善居民居住环境。     

桂林市建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制的探索

国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日开始实施，房屋拆迁补偿标准发生了重大的变化。房屋的拆迁补偿价由原来的重置价结合成新，改为现在的房地产市场评估价格；由政府定价变为房地产评估机构根据市场进行评估价格；由政府说了算变为市场说了算；把原属于市场的东西还于市场、把人为的定价还于市场估价。建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制迫在眉睫。     

谈谈集体土地农村房屋的拆迁评估

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁房屋的补偿方式，可实行货币补偿和房屋产权调换，并根据被拆迁房屋的地段、区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”的规定．各省市制定了相应的法规、文件和具体实施细则，这对城市房屋拆迁来说有了评估依据和规范，而相对于集体土地的农村房屋拆     

建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制

随着国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日的施行,我国城市房屋拆迁补偿标准发生了重要变化———以房地产市场评估价格取代了过去的重置价结合成新,变政府定价为房地产评估机构根据市场价值原则评估确定补偿金额,从而使城市房屋拆迁走进了真正意义上的市场经济时代。通过一年多的实践,房屋拆迁补偿评估机制在各地已初步建立,其积极意义与重要作用也已充分显示出来。它维护了公正,以市场评估价取代政府定价,防止房屋拆迁补偿过程中的强买强卖现象,使拆迁补偿这一特定的(拆迁人处于强势地位,被拆迁人处于弱势地位)房屋市场交易…