重拳再击房价泡沫

2005年4月30日．建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出明确的实施措施。具体包括：自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的。销售时按其取得的售房收入金额征收营业税；禁止商品房预购入将其所购买的未竣工的预售商品房再行转让；实行实名制购买房屋，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易，在商品房预购人取得房屋所有权证之前，房地产权主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续……这些政策和措施，是政府打击房地产市场虚高房价的又一记重拳，但是，在房产市场的泱泱洪流中，它是否真的可以按照目标，达到预期效果呢?     

情势变更在商品房预售合同中的适用——以宏观政策调整为背景

商品房预售合同通常是指房地产开发企业将尚未建成的房屋作为标的物出售并转移房屋所有权给购房者,由预购人支付价款的书面协议。商品房预售制度为房地产开发企业提供了工程建设款项,解决了资金不足的问题,因而成为新建商品房销售的主要形式之一。然而近年来,因房价高企,国家连续出台房地产市场调控政策,而随着房地产政策调控的出台,时常会伴随着“退房潮”的出现,一些商品房买受人以“情势变更”为由请求人民法院判决撤销合同并要求房地产开发企业退还定金或首付款。     

大拆大建:城市的伤痛与遗憾

无论你是新兴城市的居民,还是历史文化名城的访客,这几年都能感受到城市建设的大手笔、大气魄:一片片老街区、老建筑甚至旧而不老、半新不旧的建筑,在旧城改造、危旧房拆建的旗帜下,被推土机夷为平地,代之以高楼大厦、大广场、宽马路……不由你不信:2002年全国城镇共拆迁房屋1.2亿平方米,相当于当年商品房竣工面积3.2亿平方米的37.5%;2003年全国城镇共拆迁房屋1.61亿平方米,同比增长34.2%,相当于当年商品房竣工面积3.9亿平方米的41.3%;我国是世界上最大的建筑工地,每年建成的房屋面积高达16亿至20亿平方米,超过发达国家年建成建筑面积的总和…     

商品房认购的陷阱及法律防范

一、商品房认购陷阱的现实表现 近期很多买房的朋友反映自己买房时先和开发商签订了认购协议书．并交纳了几万元钱的定金，后来因为对房子的有些地方不是很满意想退掉认购的房子，但开发商却不肯将定金退给购房者。其实这个问题在现实商品房销售过程中普遍存在。对于开发商来讲，无非是想通过认购书来“套牢”消费者，促进购房交易的成功。对于购房者来说，则必然要求开发商不能把自己在认购书中所选择的房子再出售给其他人。在现实生活中，开发商往往在认购书中设置了一些“合法”的陷阱，损害了购房者的合法权益，主要表现在以下几个方面：     

住房工程施工质量分户验收的作用及操作

住房的施工质量如何是每个购房者关心的一件人生大事，分户验收制度是为了增加一道施工质量保障防线而产生和制定的。本文对住房工程施工质量分户验收制度的作用和操作方法进行简要分析，也便于购房者对购买的住房进行自检，并对房屋存在的质量问题提请修复和维权。     

住房工程施工质量分户验收的作用及操作

住房的施工质量如何是每个购房者关心的一件人生大事，分户验收制度是为了增加一道施工质量保障防线而产生和制定的。本文对住房工程施工质量分户验收制度的作用和操作方法进行简要分析，也便于购房者对购买的住房进行自检，并对房屋存在的质量问题提请修复和维权。     

商品房空置的成因及对策

来自国家统计局的信息表明，去年我国商品房空置面积增速仍在加快。据统计，截至２０００年末，中国商品房空置面积累计已高达 ９１２４万平方米。国家虽然采取了一系列措施，如不断深化住房制度改革，大力发展个人住房贷款和屡次降息以刺激住宅消费市场，但效果并不很理想。形成商品房空置的原因是错综复杂的，通过探讨分析形成商品房空置的主要因素，然后针对这些因素，研究解决措施，无疑有其现实意义。当前影响住宅销售和形成空置的主要因素有以下几方面： 一是房价偏高，城镇普通居民家庭购买能力相对不足。据统计，河北省是全国商品房…     

房贷新政 受惠的是老百姓

央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，对房地产贷款的各个环节和主体都做了具体详细的要求。这一政策的出台，对于急于购买中低档商品房的普通百姓来说无异是重大“利好”。     

成都推出购房落户新政引争议

自2008年12月起．外来人口只要在成都购买一套超过70平方米的商品房，就可以正式成为成都市市民。作为成都市户籍改革的一项内容．该政策一经推出，立即受到外来务工人员的欢迎，截至今年2月，不到3个月的时间，已经有23000多人通过这一政策获得了成都市户口。     

走有中国特色的物业管理之路

面对商品房市场激烈的价格竞争，开发商挖空心思，为产品寻找卖点，那么卖点在哪里呢？卖点就在物管中，回顾一下沿海发达城市住宅开发的经历，不难发现其中的规律；住宅开发经历了５个阶段；第一阶段，以区位优势为卖点；第二阶段以大面积为卖点；第三阶段，以户型设计为卖点，第四阶段，以小区环境设计为卖点；第五阶段，以物业管理为卖点。不难看出，现在的开发商要为购房者准备的产品越来越软性化，购房者对房子的要求越来越精细了，对房屋商品的附加价值的要求越来越高了。开发商的卖点是受消费者的要求引导的，特别是与私人购房者的需…     

商品房何以变脸成“黑房”

笔者调查了解到，在近10年全省各地商品房销售中，有数万购房者长期办不了产权证，即消费者花钱买房却无法得到房屋所有权——其实买到的是“黑房”，有关部门调查各种各样的原因中，有相当一部分受害者是由于掉进了开发商设置的“售假”陷阶。笔者近日就此问题采访了业界人士及有关专家。     

财政“投入”也应讲“产出”

近日据有关媒体报道,某省省会城市的地方政府出台了一份《关于恢复房地产业发展的若干意见》。在这项政策中该市地方政府规定,从2008年9月4日起至2009年12月31日,当地市民购买商品房时,按照其所购住房的不同面积,可以分别获得购房款总额1·5%、1%和0·5%的财政补贴。在当前全国     

关于房屋面积测算中几个问题的思考

房屋测绘是房地产产权户籍管理中一项非常重要的工作,《房产测量规范》颁布以来,虽然房产测量工作有了国家标准,但在具体的实践中也存在一些技术难题和有争议的地方。结合房屋面积测算工作实际,对房产测量中房屋面积测算过程中经常碰到的几个问题进行探讨,并提出一些自己的建议。     

离婚案件中按揭房屋增值部分的分割

近年来,我国商品房价格不断上升,离婚案件中按揭房屋的价值增大显著,离婚时双方对此利益的争夺和纠纷较多,甚至成为离婚财产分割的焦点。本文根据按揭房屋产权取得的时间不同,对一方婚前办理按揭,支付首付款,婚后夫妻共同还贷的,按揭房屋增值部分如何分割分为三类情况进行分析,从按揭房屋的所有权人的认定为前提,结合离婚双方对按揭房屋增值部分的贡献情况,提出分割按揭房屋增值部分分割的不同方法。     

论商品房买卖的《消费者权益保护法》调整--兼评《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

在商品房买卖法律纠纷中购房者纷纷要求适用《消费者权益保护法》维护自己的合法权益。本文首先从商品房是商品、为自己居住而购房的自然人是消费者的分析出发，讨论了购房者的消费者地位，从而奠定适用《消费者权益保护法》的逻辑基础和理论前提。继而，讨论了惩罚性赔偿的法理和法律依据，对主张不能适用《消费者权益保护法》的观点进行反驳，分析适用《消费者权益保护法》的必要性和合理性。然后对商品房买卖中存在的欺诈行为进行界定。最后，对最高法院的司法解释中规定的适用惩罚性赔偿的条件进行分析和评论。     

浅谈商品房预售合同中应关注的几个问题

一、商品房预售合同的法律性质 何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有做出明确规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，     

离婚案件中按揭房屋增值部分的分割

近年来,我国商品房价格不断上升,离婚案件中按揭房屋的价值增大显著,离婚时双方对此利益的争夺和纠纷较多,甚至成为离婚财产分割的焦点.本文根据按揭房屋产权取得的时间不同,对一方婚前办理按褐,支付首付款,婚后夫妻共同还贷的,按揭房屋增值部分如何分割分为三类情况进行分析,从按揭房屋的所有权人的认定为前提,结合离婚双方对按揭房屋增值部分的贡献情况,提出分割按揭房屋增值部分分割的不同方法.     

全国有多少“缩水房”？

全国有多少“缩水房”３月２日，中央电视台新闻联播节目播出了国家质量技术监督局发布的重要消息：据部分地区的质量技术监督部门对商品房计量问题进行大检查发现，克扣用户购房面积的情况比较严重。按国家计量技术规范的明确规定，商品房销售面积测量的最大偏差为２，如...     

房地产证券化发展战略初探

一、房地产证券化必要性分析（一）房地产融资现状及存在问题我国房地产企业除自有资金外，主要依靠预售商品房资金和银行贷款来进行生产周转。这使房地产业在发展中遇到许多障碍。其一，开发企业融资规模受到限制。从前几年实践看，在商品房的投资总额中，60％一70％为房地产开发企业向购房者预收的房款，10％一30％为银行贷款，通过有价证券融资比例微乎其微。可见，房地产融资不仅手段单一，而且融资量小，远不能满足产业发展的需要。另外，房地产开发具有阶段性特点，要求前后资金供给能够衔接，而银行信贷融资受政策性影响大，一旦不能…     

浅谈“小产权房”与住房保障

将“小产权房”在有限产权的基础上合法化意义重大，与直接拆除小产权房以及补缴土地出让金这两种解决小产权房问题的方法相比，它显得更加符合实际，更加科学合理。这样做的好处颇多。将小产权房“经济适用房化”既可以避免直接拆除的巨大浪费，亦可增加国家的财政收入。这种制度对小产权房的购房者亦是一件好事。小产权房“经济适用房化”这种制度能提供一个缓冲地带。经济实力稍差的小产权房购房者可以暂不中请转化为“大产权”，但仍然可以合法地享有该房屋的无限期居住权，不至于无房可住。经济实力较好的小产权房购房者则可以通过补缴一定费用的方式获得房屋的“大产权”，得到国家对其房屋完整物权的确认，享有对其房屋占有、使用、收益和处分的权利。