出让国有建设用地使用权收回的特征分析

文章以司法领域国有建设用地使用权出让、国有土地使用权收回的性质划分为契机,从行业管理的角度对出让国有建设用地使用权收回的条件、性质和补偿内容进行梳理。通过分析发现,出让国有建设用地使用权收回过程中存在收回条件的公共性政策、行政行为与民事行为界定不清,公共利益与不可抗力的关联性不足,补偿内容存在责任归属不清、涵盖范围不足等问题。建议在改革国有建设用地用益物权、建立统一的国有土地市场的基础上,将因公共利益实施的出让国有建设用地使用权收回改为国有建设用地使用权征收,并通过对接国土空间规划明确征收主体、优化管制模式。     

集体经营性建设用地的市场价值“新探”——广西北流的改革实践与探索

正核心提示作为全国33个农村土地制度改革三项试点地区之一,广西北流在4年多的改革试点中,大胆实践了"能不征,就不征""可入市,尽入市"的原则思路,在缩小征地范围、拓宽集体经营性建设用地的入市用途方面迈出了较大的步伐,重点探索了以集体建设用地出让方式取代部分公益性项目用地的征收,允许集体建设用地入市后用于商住项目等创新做法,并从规划管控、制度规范、权益保障以及公平效率等多方面,推出了一系列措施和办法,保障了改革试点的有序进行,有力地推动了当地的城乡统筹发展。     

将土地出让方案审批约定为合同生效条件,是否影响合同效力

<正>问题2015年2月,甲房地产公司与A区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》,约定"合同项下宗地出让方案须经省人民政府批准,本合同自批准之日起生效"。2015年6月,该市规划局向甲公司发放了建设用地规划许可证,明确此项目用地符合城市规划要求,准予办理用地手续。此后,省人民政府批复同意了以上合同中涉及的A区农用地转为建设用地的出     

土地“带方案”出让的法律风险及防范

正近年来,部分城市先后开展土地"带方案"出让建设用地使用权的模式探索,对提升城市建设品质、进一步提高土地利用综合效益,起到了促进作用。但"带方案"出让的开发项目从土地出让、确权登记、项目开发监管、风险处置等方面都存在着诸多问题,以致于出让方、开发商、业主对如何处置代建项目常常存在争议,甚至引起法律纠纷。如何使"带方案"出让在探索过程中少走弯路,是摆在我们面前的一个重要的课题。"带方案"出让土地开发利用中存在     

工业用地出让变轨

如果说《物权法》将工业用地归类为经营性用地,规定应当采用招拍挂等方式公开出让,使工业用地招拍挂出让制度尘埃落定,那么,《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)出台,则为工业用地招拍挂作出了具体的政策安排。上期本刊刊载了对39号令的权威解读,林依标先生则从实际工作出发,分析了工业用地出让和房地产用地出让的区别,以及工业用地招拍挂的现实问题和解决途径。     

集体建设用地使用权出让方式研究

文章分析了当前国有土地出让方式的利与弊,并结合集体土地自身的特点,明确了在集体土地各种出让方式适用中对出让主体规制、出让平台建设等方面的特殊要求;通过比较分析各试点地区的政策规定及实际出让情况,认为各出让方式适用范围不清是目前最大的问题。建议:(1)保障农民权利,制约出让主体权力;(2)统一城乡建设用地交易平台,实现利益主体分离;(3)参照国有土地出让方式,明确集体土地出让方式适用范围及程序。     

基于动态财务评价的土地综合整治项目投资决策

该文以成都市温江区土地综合整治项目为例,采用动态财务评价法,选取财务净现值、财务内部收益率、投资回收期三项指标对其现金流量进行分析.结果表明,温江区土地综合整治项目财务净现值为0.09亿元,财务内部收益率为18％,投资回收期为9年,项目经济可行性较好;节约的建设用地指标出让收益约占总收益的84.85％;项目对地上附着物补偿费和城镇建设用地指标出让最敏感.     

创新“先租后让”模式 实现高质量发展——浙江省温岭市探索工业用地供给方式的实践

浙江省温岭市探索推行工业用地"先租后让"差别化供地模式,将工业用地出让分成前期租赁和后期出让2个阶段,有效提高项目准入门槛并解决了企业用地成本较高等问题,确保土地资源要素由低质低效领域向优质高效领域集中。     

工业用地招拍挂问题与建议

工业用地招拍挂出让面临的主要问题 (一)在范围和价格上,仍旧存在着因用地主体的"身份"和项目内容不同而采取区别对待的现象.     

征用权视角下临时用地制度的改革

我国临时用地管理存在随意扩大或限制用地适用范围、违法利用、相关审批性质不明、管理规范缺失等问题。本文提出,临时用地的审批,应区分公益性和非公益性目的,准确界定审批行为性质,构建以公益性为主的临时用地制度,审慎非公益性临时用地行政公权力的行使。     

现行征地补偿标准创新类型及问题分析

<正>现行征地补偿标准创新的类型区分公益性与经营性用地,实行有差别的补偿标准。由于我国没有从法律上明确我国的征地补偿标准的原则,因此,学者往往从征地补偿实践角度出发,认为我国补偿标准低和补偿范围窄,属于不完全补偿。这种不完全补偿导致被征地农民合法权益受损。针对这个问题,比较流行的做法是,根据项目是否以盈利为目的划分为公益性和经营性建设用地,然后通过实行有差别的补偿标准取得相应的土地使用权,并在此基础上,提出了不同的差别化     

划拨土地使用权转让抵押的若干问题

正无偿划拨是一种国有建设用地使用权配置方式。在计划经济时代,不论公益性还是营利性用地,一律采用行政划拨方式配置。研究发现,尽管我国划拨用地制度存续时间最长,但却缺少一套完整的法律制度体系,很多制度规定都散落于多个法律、法规中,导致一些规定互相矛盾。例如在划拨土地使用权转让和抵押方面,就有3个问题值得思考。划拨土地使用权能否转让、抵押?《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第四十四条规定,划     

改革征地制度要解决好四个问题

当前,千方百计增加农民收入必须解决好农民的土地权益问题。根据我国人多地少这样一个基本国情和农村当前的实际,改革征地制度,必须贯彻控制征地规模,维护农民权益这样一个基本的原则。通过改革,逐步建立起符合社会主义市场经济体制和现代法制精神要求的,能够有效地保护耕地、保护农民权益的征地制度。具体讲,要着重解决好四个问题。第一,要严格界定公益性用地和经营性用地,限制征地的范围。征地权是国家的强制性行政权力,它只能用于公共利益的需要。因此,必须把国家的征地权的行使严格限制在公益性项目用地上。经营性用地项目不能启动国家…     

集体经营性建设用地出让制度构想

正基于对部分集体经营性建设用地改革试点地区土地出让情况以及相关办法的分析,同时参照国有土地使用权出让制度,笔者从明确出让主体、完善出让程序、优化出让方式、规范出让用途、设定出让期限、健全出让监督6个方面,提出了构建集体经营性建设用地出让制度的一些思考。改革试点实践经验启示在深化土地制度改革的背景下,出让作为创设土地用益物权的重要方式,是集体经营性建设用地入市流转的基础,对于规范出让行为、保护各方合     

用市场评估取代政府定价——以厦门市土地出让底价评估为例

<正>国有建设用地使用权出让制度是我国土地供应制度的核心内容,依法合理确定出让底价是国有建设用地出让中的关键环节,特别是经营性国有土地使用权的出让底价,对于规范国有建设用地出让行为,合理显化国有土地资产价值,防止国有土地资产流失,具有重要意义。2014年厦门市土地出让底价开始采用市场评估价的方法,本文将分析现阶段土地出让底价的估价程序以及存在的实践操作问题,并提出完善建议。土地出让估价程序     

基于熵值法的公益性地质调查项目绩效评价

公益性地质调查项目是由国家公共财政资助的,它影响着国家经济社会发展对矿产资源需求的保障,是对国家经济可持续发展具有战略性意义的活动。文章通过分析公益性地质调查项目的投入与产出问题,提出了公益性地质调查项目绩效评价的指标体系与评价方法,并以内蒙煤炭普查项目为例运用熵值法分析了项目的绩效,由此证明了方法的可行性;同时,提出了对公益性地质调查项目实行绩效评价的建议。     

中国住宅用地出让“两集中”新政研究 ——基于诺奖拍卖理论的准自然实验

研究目的：基于新拍卖理论框架,探究住宅用地“两集中”新政的政策效果,为优化土地调控政策提供参考。研究方法：基于诺奖拍卖理论构建两阶段升价模型和多物品同步多轮加价模型进行均衡策略分析,采用双重差分法评估“两集中”新政对住宅用地出让价格的影响。研究结果：（1）在短期内,“两集中”新政使城市住宅用地出让单价仅提高0.087%～0.407%,使城市住宅用地出让总价仅提高0.086%～0.394%;（2）竞拍起始价设置越高,住宅用地成交单价和总价也越高;（3）联合竞价人在住宅用地市场上比单一竞价人更具有优势,是提高住宅用地出让价格的重要原因;（4）异质性研究表明,“两集中”新政主要影响了北京、上海、广州等一线城市的住宅用地市场,使一线城市住宅用地出让单价仅提高0.949%,出让总价仅提高0.955%,“两集中”新政对二线城市住宅用地出让单价和总价的影响均不显著;（5）城市供需结构和竞价人的短期非理性行为是抑制“两集中”新政平抑住宅用地出让价格效果的重要原因。研究结论：（1）严格设置最高限价和最高溢价率可促使竞价人理性竞拍;（2）适当提高保证金额度可促使竞拍价格逐渐趋于理性竞争;（3）加大对竞拍企业的资金监管,控制供给水平,能够维护市场总体稳定和平衡;（4）规范地方政府在出让土地中的变相提价弥补财政的行为,能够降低地方财政对出让土地收入的依赖性。     

现行农村土地收益分配中存在的问题 ——基于山东省L市的调研数据

基于山东省L市的调研数据,从农村土地类型、土地要素投入生产的环节、土地权利结构和土地收益分配场域四个维度对农村土地收益分配中存在的问题进行分析,结果表明:现行农村土地收益分配中存在耕地人地匹配效率不高和收益分配代内与代际不公平问题,宅基地资源浪费和农民财产性收入不足的问题,公益性建设用地不足问题,征地收益分配比例不合理问题,土地流转收益低且缺乏保障问题,农民的土地收益区域差异较大问题。     

土地出让五忌

土地出让五忌一忌国有土地使用权出让的盲目性不经周密论证和充分考虑用地者的能力，只要用地者到土地部门申请，肯交出让金，不管你上什么项目，有无建设资金来源，一律出让给土地使用权。这就给“炒地皮”者以可乘之机，从而导致国有土地资产的闲置和流失。二忌无计划出...     

国有建设用地使用权出让合同的性质认定和规则重构

研究目的：对国有建设用地使用权出让合同的性质争议进行分析认定。研究方法：历史分析、社会实证和法律规范分析。研究结果：从统一行使自然资源所有者权益、建设城乡统一的建设用地市场、国有建设用地使用权出让的本质特征和发展方向、民事和行政法的基本法理4个方面分析,应当将国有建设用地使用权出让合同的性质认定为民事合同。研究结论：基于出让合同的民事合同属性,应当完善出让合同条款、相关法律规则和争议解决方式,达成土地善治,实现国有自然资源产权制度改革的目标。