工业地价新政的多重影响——《全国工业用地出让最低价标准》解析

●《标准》的出台,是近年来发布的直接调控工业用地价格的最强硬的指标。作为价格,它体现了现行条件下土地资源的基本价值;作为“红线”,它是“低价出让国有土地”的判断标准。●《标准》的直接影响在于显著提高工业用地出让价格,打击低价出让土地行为。同时,有利于发挥土地政策对区域协调发展的宏观调控作用,推进区域间协调发展。●《标准》的目的是利用价格机制,严控工业用地供应“闸门”,它的一系列规定迫使多数工业用地集中布局,促进了地方政府“熟地出让”,也引导企业以租赁或短期出让的方式获得工业用地。如果这一目的实现,必能抑制工业项目滥占土地的现象,压缩工业用地规模。     

工业用地底价,一张覆盖全国的图——《全国工业用地出让最低价标准》出台评述

打开新出台的《全国工业用地出让最低价标准》,不妨把它看作一张覆盖全国的“地图”。全国由东至西,从南到北,无论穷的富的、发达的欠发达的,每一个县市,在这张图上都能找到标明的工业用地最低价标准。这意味着,任何一幅供出让用的工业用地,都不可以由着地方政府自说自话地低价出让。这是富有革命意义的嬗变。改革之烈,影响之巨,足以令人瞠目。     

工业用地出让“新政”研究

正在节约集约利用土地和支持新产业新业态发展的大格局下,上海市、深圳市、武汉市、济南市、泉州市等城市以项目为载体,相继实行了工业用地"长期租赁""先租后让(租让结合)""弹性年期出让"等供地"新政",灵活了工业用地的出让方式,提高了工业用地使用效率。工业用地出让"新政"的主要依据我国允许工业用地实行弹性出让的"新政"始     

我国工业用地配置中的有效市场与有为政府——基于工业用地政策演进视角

本文提出，更加重视工业用地的“准公共物品”和资源属性，发挥工业用地的生产功能，注重保障产业链用地供应，推行“标准地”供地，降低工业用地交易成本，推动工业用地多元化供地方式得到有效执行。     

工业用地成本费用构成研究——以杭州市区留用地制度框架为例

<正>随着留用地制度、失地农户社保制度等配套制度的实施与推进,国家在征地、拆迁过程中所花费的土地取得成本,其内涵构成、项目组成及价格水平等都发生了显著变化。笔者结合杭州市留用地制度及失地农户社保制度实际,对土地取得成本费用的构成进行深入分析和量化研究,以期提出工业用地成本费用构成标准及制定方法,为完善工业用地出让最低价制度、加强工业用地出让管理提供借鉴。工业用地成本费用构成研究的意义有利于科学制定工业用地最低价标准。我国于     

工业用地供应问题浅析

正近年来,为提高工业用地使用效率,我国一些地方在工业用地出让方式方面进行了系列探索,如在现行固定年期出让基础上提出了长期租赁、先租后让、弹性年期出让等,较好地保障了工业经济发展和提高了使用效率。但是现行工业用地供地方式存在的问题也不容忽视。现行工业用地供应方式存在的问题从批到供时间较长。目前各地基本都是"先有项目再有地"的审批模式,或者先有国有土地     

供地的又一场革命——工业用地招拍挂出让评述

“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。”2006年国务院31号文的这条新政,无疑使成长中的中国土地市场猛然一跃。当这条新政出台时,我们才在突然间发现“,协议供地”时代,结束了!像所有新生事物一样,工业用地招拍挂的一律化,有击节叫好的声音,也有或质疑或否定的不和谐音。不论看不看好,有一点大家达成了共识,那就是:全面推进工业用地招拍挂出让,已成国家意志;而工业用地走市场,绝非轻松之旅。让我们站在历史的交汇与转折处,深深思考这一场供地制度创新的革命意义。低成本的工业用地,支撑了高速度的工业化,也使大量土地资产流失改革开放…     

工业用地出让变轨

如果说《物权法》将工业用地归类为经营性用地,规定应当采用招拍挂等方式公开出让,使工业用地招拍挂出让制度尘埃落定,那么,《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)出台,则为工业用地招拍挂作出了具体的政策安排。上期本刊刊载了对39号令的权威解读,林依标先生则从实际工作出发,分析了工业用地出让和房地产用地出让的区别,以及工业用地招拍挂的现实问题和解决途径。     

工业用地出让应考虑企业发展周期

<正>目前,我国各地的工业用地出让大多采用了最高年限(即50年),真正实施工业用地弹性出让、灵活确定土地出让年期的极为少见。现行工业用地出让最高年限限制了土地资源的有效配置和低效用地的盘活利用,缺乏对企业低效用地制约机制,难以协调受让人土地使用权益与公共利益的矛盾。因此,在当前的土地利用状况下,适时推行工业用地弹性出让,缩短土地使用年期,非常必要。确定合理的出让年限推行工业用地弹性出让,出让年限应基本控     

对工业用地招拍挂的探析

自从我国2002年推行经营性用地实行土地招拍挂制度以来取得了初步效果,但是工业用地仍然采用协议出让的方式.通过土地出让模型比较不同出让方式的效率,分析工业用地协议出让所产生的问题,在此基础上阐释了在工业用地的出让中推行招拍挂制度的必要性,最后提出在工业用地招拍挂的过程中,我们要结合工业用地招拍挂出让的自身的特殊性,汲取经营性用地招拍挂的经验和教训,从宏观和微观上完善招拍挂制度,进一步提高我国土地市场化进程.     

工业用地招拍挂须正视四个问题

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确规定:“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。”推行工业用地招拍挂和最低价标准是土地市场建设进一步成熟完善的重要环节,一是有利于营造公平、公正、公开的市场竞争环境,解决工业用地无序竞争的问题,防止各地竞相压低地价造成国有土地资产流失,还可以抑制个别借工业项目之名,通过改变土地用途行房地产开发之实的土地投机行为;二是有利于通过市场经济杠杆,发挥土地资源市场配置的基础性作用,促进节约集约用地,提高土地利用效率,增强土地资源对社会经济…     

创新“先租后让”模式 实现高质量发展——浙江省温岭市探索工业用地供给方式的实践

浙江省温岭市探索推行工业用地"先租后让"差别化供地模式,将工业用地出让分成前期租赁和后期出让2个阶段,有效提高项目准入门槛并解决了企业用地成本较高等问题,确保土地资源要素由低质低效领域向优质高效领域集中。     

农用地转工业用地须招拍挂

针对当前国内经济形势和工业用地供应中存在的突出问题，国土资源部和监察部日前联合发出《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（谚下简称《通知》），以更好地发挥土地政策调控作用；     

经济增长目标与工业用地要素市场化配置

研究目的：探究经济增长目标对工业用地要素市场化配置的影响及作用机制,为衔接新时期“有为政府”和“有效市场”,完善工业用地要素市场化配置提供参考。研究方法：系统广义矩估计模型和中介效应模型。研究结果：经济增长目标与工业用地要素市场化配置呈负向关系,一系列稳健性检验后结论依然成立;经济进入新常态之前的抑制性作用显著,对工业产值占比高与市场化总指数低的城市抑制作用显著;经济增长目标提高会导致政府干预程度上升与资本错配加剧,进而对工业用地要素市场化配置产生负向作用;对“招拍挂”方式出让的工业用地宗数和总面积均呈显著负向影响,降低招标出让的平均价格。研究结论：审慎优化经济增长目标制定,适度弱化政府干预,稳步提升资本与工业用地要素协同配置效率,纵深推进新发展阶段工业用地要素市场化配置策略改革。     

基于行业分类的工业用地演变研究——以北京市为例

研究目的:分析市场和发展"双转型期"北京市工业行业用地演变特征。研究方法:基于2007—2015年北京市工业用地出让数据,运用核密度分析、重心转移分析等方法,从时间、空间和行业三个维度探讨了北京市工业用地演变特征。研究结果:北京市工业用地出让总面积及各行业受让面积均呈下降趋势,出让行业以"现代制造业"为主,但出现由"现代制造业"向"高新技术工业"转变的趋势;出让工业用地集中分布于距市中心20—40 km的近郊区,具有明显的工业园区指向性和近郊区环状集聚态势,不同行业的空间集聚特征存在明显差异;工业用地出让重心经历了由东北向西南方向转移的过程。研究结论:北京市工业用地出让已展现出良好的发展态势,未来应加大高新技术工业集聚范围和集聚程度,并引导工业配套科教文卫福利服务业向西南方集聚转移。     

撤县设区对工业用地市场化配置的影响研究

研究目的：探索在区域一体化背景下，撤县设区政策工具对工业用地要素市场化配置的影响效应，为深化要素市场化配置提供参考。研究方法：以283个地级及以上城市2007—2019年发生的撤县设区作为“准自然实验”，采用双重差分法和中介机制模型检验其对工业用地市场化配置程度的影响及传导渠道。研究结果：（1）撤县设区对工业用地市场化配置存在显著的促进作用，经过一系列稳健性检验后结果仍然成立。（2）撤县设区对工业用地市场化配置存在空间溢出效应；通过财政竞争和工业集聚促进工业用地市场化配置水平，但引资竞争弱化了两者之间的正向促进作用。（3）撤县设区对中西部地区和北方地区城市及中小城市的工业用地市场化配置程度的促进效应显著；其增加了商服和住宅用地出让面积，加剧了不同用途土地出让价格扭曲。研究结论：合理运用撤县设区政策工具对推动工业用地市场化具有重要意义，根据不同区域与城市规模发展的阶段性特征，有针对性地推进撤县设区政策，逐步深化地区工业用地要素市场化配置水平。     

工业用地先租后让及弹性年期出让分析

正近几年,为节约集约利用土地,全国部分省、市相继推行工业用地"先租后让"和"弹性年期出让"出让政策,且在福建平潭综合实验区、浙江海宁市等地已有成交先例。工业用地"先租后让",是指在供应工业用地时约定一定的条件,由工业用地中标人或竞得人先行以租赁方式在租赁期间开发、利用、经营土地,租赁期满达到约定条件的,可按规定的程序办理出     

工业用地市场化出让的影响分析

在分析了工业用地的协议出让和市场化出让对土地价值和土地利用效益产生的不同影响后,结合国土资源部制定的最新法规,用经济学观点分析了工业用地市场化出让的特征,分析了法规的实施对优化资源配置所产生的积极影响,最后提出了实施该法规时应注意的几个问题.     

土地出让市场化改革进程中工业地价影响因素研究

研究目的:研究土地出让市场化改革进程中工业地价的影响因素。研究方法:基于T市1999—2015年工业用地出让的地块信息,实证研究政府影响因素、企业特征、区位特征和地块特征对工业地价的影响。研究结果:虽然现有工业地价形成不同于成熟市场机制下由供需双方决定价格,但是当工业用地供应量增加时,工业地价会受到影响,呈现下降趋势;协议、挂牌和拍卖方式依市场化程度从弱到强传递市场信号,对工业地价产生影响。工业用地出让最低价政策对工业地价产生了拉动效应。研究结论:要改进工业用地配置绩效,应将新增工业用地供应与存量使用情况挂钩;工业用地出让应采用更市场化的用地竞价或者减少挂牌时有明显排他性的限定性条件,并合理调整最低出让底价。     

竞争一确立,手续大不同

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)明确规定,工业用地必须采用招拍挂方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。以往需分批次审批的农用地转用和土地征收的工业用地都是带项目报批,一般程序是通过立项、用地预审,再上报到县、市、省(或国家)审批,