关于房地产调控效果的研究之三:我国“房价上涨过快”的原因分析

我国2003—2010年房价收入弹性约等于1.4,表明我国的确存在"房价上涨过快"的问题。我国的房价上涨过快,其中有正常的成分,也有非正常的成分。正常的成分是指,通常在快速城镇化阶段,城镇住房需求增长会很快,而资源配置结构的调整往往会滞后于需求变动,导致住房市场在一定时期内出现供不应求和房价高企     

土地市场犹如善变“女人心”

10月,北京土地市场由放量变为零投放,忽冷忽热地让人琢磨不透。就好像歌词里写的女孩的心思男孩你别猜,你猜来猜去也猜不明白。政府此举,是单纯的市场调控?还是面对高涨的房价临时变阵?     

住宅“刚性需求者”的消费行为分析

房地产是一种特殊的商品,具有投资和消费的双重属性。以自住为购买动机和目标的刚性需求具有典型的消费特征。本文从文化、社会、个人、心理等对影响住宅购买者的消费行为展开分析。     

土地成本对住宅价格影响的实证分析

房地产住宅价格和土地成本具有一定的相关性,土地成本是住宅价格的一个重要影响因素。本文以城市土地市场化程度较高的杭州为实证研究对象,定量分析土地成本和住宅价格之间的关系,揭示城市土地价格对房地产价格的影响。     

终结“土地财政”才是纲举目张

房价的非正常飞腾,原因主要不是出在住房市场,而应溯源到前端的土地市场。加大保障房供给无疑是正确的,但如果因此进一步深化城市政府对于“土地财政”的依赖,那就是饮鸩止渴     

土地管制、市场价格与政策选择

本文从宏观和微观两个层面考察土地管制政策对市场价格的影响,利用35个大中城市的宏观数据,检验土地供给是否对住房价格产生影响,以及其影响程度与时间路径;利用杭州286宗住宅用地微观数据,量化微观管制政策对土地价格的影响方向与程度。我们发现土地供给对住房供给在长期内(1～2年)有显著影响,短期内(1年以内)没有影响;而土地供给对住房价格在长期与短期内都有影响,如通过改变预期影响当年住房价格,通过控制住房供给影响滞后1年的住房价格等。土地出让约束条款能够显著影响土地的出让价格,容积率每增加1%,会引起土地价格上升0.777%,出让地块面积增加1%会导致单位出让价格下降0.108%。进而,从宏观和微观两个层面提出政策建议,促进住房市场与价格保持稳定。     

潘石屹：土地市场过热也不能“一刀切”

<正>SOHO中国有限公司董事长潘石屹日前表示,当前许多房地产公司,特别是上市公司,为了迎合资本市场,疯狂囤地,把土地价格抬到了不可思议的地步,许多地方的土地价格甚至超过了周边建成房子的房价,就是所谓的"面粉比面包还贵"。这些被囤积的土地不能马上变成市场上房子的供应量.使得市场上房子供应不足.也加重了人们对未来房价暴涨的预期。     

关于政府“土地财政”行为的分析

90年代末以来,地方财政对土地的依赖变得日益严重,特别是经济发达的地区已经成了名副其实的卖地财政,这种土地财政既对房价的上涨起了推波助澜的作用,还造成了失地农民等社会问题。本文分析了土地财政的现状危害及成因,并提出了几点解决土地财政的建议。     

改善土地管理制度促进房地产业健康发展

近年来我国房地产价格飞涨,我国目前落后的土地管理制度,是房价非理性上涨的主要原因之一.本文通过对现有土地管理制度进行分析,指出它存在的问题,最后提出相应的政策建议.     

财政压力、土地财政与“房价棘轮效应”

本文将地方政府财政压力、土地财政与房价水平置于同一分析框架,系统考察了引致中国城镇“房价棘轮效应”背后的地方政府财政压力和土地财政的影响机理.研究结果表明:地方政府为缓解财政压力,有动机增加土地财政收入,提高房价以获得高额房地产相关税收;地方政府提高土地出让价格,等同于提高房地产成本,间接提高房价,即地方政府财政压力不仅直接提升房价,还通过土地财政固化了“房价棘轮效应”.     

“房”患于未然——论中国房价居高不下的原因

多变的房地产行业牵动着无数人的心,影响房价主要有四部分因素：供给因素、需求因素、结构因素、制度因素。其中供给因素包括：中国土地制度、银行信贷、通货膨胀。需求因素包括：人口经济聚集结构、住房的刚性需求。结构性因素包括：结构性矛盾、贫富差距、城乡二元制、住房供应结构。制度因素包括：税收制度、财政政策、独生子女政策、出口外汇、调控的外部性等等,本文就其中几个因素点进行房价的概要分析。     

“土地年租制”与降低房价的分析

本文阐述了现行土地出让制度存在的弊端和采用“土地年租制”的制度与经济合理性,提出了“土地年租制”下的房地产开发模式,对“土地年租制”的利弊,尤其是“土地年租制”与降低房价的关系进行了详细分析。得出了在我国土地资源高度稀缺,房地产市场将长期供不应求的情况下,采用“土地年租制”不失为一个可行办法的结论。     

房价的决定因素及其调控的政策建议

房价收入比在长期内能够衡量房价的合理性,但在短期内房价由房地产商控制,这主要是银行与房地产商的利益牵涉以及政府的现行政策造成的.当前我国住宅调控政策主要从刺激需求方面着手,对住宅市场形成的影响有限.解决房价过高的关键,要将所有居民家庭纳入保障性住房对象增加购房者的选择.     

宋朝“不抑兼并”的土地政策

千百年来,土地兼并一直被视为国之大害,历朝历代千方百计加以抑制。一旦土地向少数人集中,不仅会使国家丧失税源,而且失去土地的农民就会铤而走险,威胁到社会的稳定。所以各个朝代对土地问题都特别重视,尽管不能完全杜绝土地兼并,但每隔一个时期,政府都要对土地进行再分配,从而避免土地的过于集中。为了促动农业乃至整个社会经济发展,宋代统治者,开历史之先河,采取"田制不立"、"不抑兼并"的土地政策,顺应了土地私有制的发展要求。     

土地增值税“清算制”的影响及实施建议

本文针对2007年开始实施的土地增值税"清算制"展开论述,介绍土地增值税的产生背景和概念,指出土地增值税"清算制"对我国房地产市场将产生的影响,并给出作者对进一步完善"清算制"的几点建议。     

喧嚣的土地——中国地产商的“新圈地运动”

2007年9月末。又一批外地炒房团抵达重庆。当一线城市的房价如日中天时．二线城市的发展潜力与升值空间开始吸引大量房地产商的涌入。“8·31大限”三周年。第一批小地产商在土地市场化中早已化为尘埃，第二批中型地产商开始进入生死存亡。一轮新的洗牌正式开幕。[编者按]     

房价“失控”背后的结构调整真相

房价失控的背后是结构性调整,是拥有多套房者逐渐抛售房产,是刚性需求在通胀压力下的大爆炸。     

我国房地产如何破解“土地财政”之殇简

文章从当前房地产价格不断暴涨的现实出发,在理论基础上分析了土地财政的根源和弊端,从不同的角度阐述了土地财政对政府、房地产开发商和消费者所造成的影响,引出三方利益体对土地财政的态度,进而得出土地财政是最终影响房价的主要因素的结论。在此基础上指明我国当前房价上涨的根本症结在于地方政府长期依赖的“土地财政”,依此对症下药地寻找破解“土地财政”的思路和方法,寻求房地产持续发展的健康之路。     

土地增值税预征 应因“项目”而异

20世纪90年代初，土地有偿使用制度确立，房地产市场空前发展。但由于各种管理制度的不配套，土地盲目开发，房地产过热，炒买炒卖土地之风一时盛行，严重影响了国民经济的健康发展。为调节开发商的土地收益，遏制土地投机，促进房地产市场的健康发展，我国借鉴国外的做法，于1993年出台土地增值税新政策，1994年1月1日起实行。十几年来，随着城市经济迅速发展，基础设施建设的不断完善，     

加仓“旧改”

三旧改造是座空间巨大的金矿,无需因噎废食。佳兆业风波之后,旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造(下称旧改)成为地产业一个敏感话题。大量旧改项目固然地理位置优越,投资回报率高,但由于关系复杂、沟通繁复、费时耗力、风险巨大,被开发商视作烫手山芋。也有逆势而上的弄潮者。时代地产(1233.HK)集团主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄告诉《二十一世纪商业评论》(下称《21CBR》)记者,时代地产旧改项目土地储备的比例2015年将上升至10%,此前