用土地经营城市--土地收购储备理论与实践

２０世纪９０年代中期以来，我国一些城市积极探索城市存量土地由政府统一收购、统一储备、统一配置的土地收购储备新机制。城市存量土地必须由政府集中管理建立土地收购储备机制，是政府加强土地资源和资产管理，垄断和规范土地一级市场的一项举措。我国城市土地属于国家所有，政府享有在法律规定范围内占有、使用、收益和处置土地的权利。但一段时期以来，我国城市存量土地几乎掌握在使用者的手中，政府事实上失去了对城市存量土地的控制，土地市场比较混乱，并带来了一些突出的弊端。一是城市规划难以实施。由于政府未能垄断土地一级市场…     

完善土地市场的三个"进一步"

进一步垄断城市一级土地市场 1.在出让土地时,要引入竞争机制,降低协议出让土地的比例,扩大招标出让和拍卖出让土地的比例. 2.政府应对供地总量实行宏观调控,这是提高土地资源配置效益的一项必要措施.在出让土地时,必须由国家垄断城镇土地一级市场,加强宏观调控.     

试析土地估价工作的部门垄断性和社会竞争性

试析土地估价工作的部门垄断性和社会竞争性伍学锋，黄涛在完善土地市场管理体系时，土地使用权出让（一级市场）、转让、出租、入股和抵押贷款等（二级市场）的土地估价工作该如何管理？哪些方面土地估价工作可以由代表政府管理土地的行政职能部门──土地管理局来垄断？...     

政府强化调控土地一级市场问题研究

政府强化调控土地一级市场问题研究范裕棠，朱文锦，顾林土（上海土地使用制度改革领导小组办公室）一、序言我国的土地市场包括两个层次，即由政府垄断的进行土地使用权出让的一级市场和发生在土地开发经营单位和用地单位之间进行土地使用权转让的二级市场。只有对土地一...     

以地改聚财 促浦城腾飞

以地改聚财促浦城腾飞福建浦城县土地局局长李秉坤我县在党的十四大精神鼓舞下，抓住机遇，加大土地有偿出让力度，拓展培育地产市场，促进地改向纵深发展。１９９３年１～６月，我县有偿出让国有土地使用权６０块，面积４７．３亩，为政府获取出让金９２４万元，政府再将...     

节约集约用地中的突出问题及解决办法

制约节约集约用地的突出问题 土地收购储备资金不足,"净地"出让比例不高大力开展招拍挂工作,必须扩大土地储备量,而收购储备土地需要大量的资金.受地方财政影响,大部分县(市)收购储备资金一直没有落实到位,资金来源有限,地方土地收购储备主要采取红线储备和信息储备两种方式,影响了土地市场建设的规模化和招拍挂工作的全面开展.政府手中的土地储备量不充足,无法对土地市场进行有效的调控,土地资产的价值就不能够充分显现.     

高效运营城市土地促进经济全面发展——江西省萍乡市土地收购储备中心纪略

近年来,萍乡市土地收购储备中心全面贯彻落实科学发展观,解放思想、开拓创新,各项工作呈现新气象,取得了一定的成绩. 1. 继续加大政府垄断土地一级市场力度,新城区土地储备开创新局面.     

改革创新 务实求真——上虞市国土资源局工作巡礼

浙江省上虞市国土资源局坚持“改革、创新、务实、求真”的工作方针，资源管理和资产管理两手并重,在加强土地资源保护管理的同时,积极探索土地资源资产性管理新机制。土地一级市场政府垄断、公开出让，国有土地使用方式实现了从“无偿、无期限、无流动”向“有偿、有期限、有流动”的使用制度根本转变。从1992年举行首期招标、拍卖会始，迄今共组织了108期国有土地使用权招标拍卖，出让国有土地480幅，面积205．8万平方米。历年来，通过土地出让累计收缴地价款达13．6亿余元，为上虞的经济发展，特别是城镇建设提供了巨大的资金支持。土地…     

地方政府土地财政依赖一定会推高城市一级土地市场化水平吗? ——基于2003—2015年中国省级面板数据的检验

研究目的：在深入分析地方政府土地财政依赖对城市一级土地市场作用机理的基础上,利用2003—2015年中国31个省（市、区）（不包括港澳台地区）的面板数据进行计量检验,测定地方政府土地财政依赖度对城市一级土地市场化率的影响程度。研究方法：计量经济分析方法。研究结果：为弥补地方政府土地财政缺口的刚性需求,地方政府领导人会权变地选择一级土地市场上各类用地的出让方式和出让量。土地财政依赖度与城市一级土地市场化率之间存在倒U型关系。研究结论：当土地财政依赖度与一级土地市场化率均较低时,地方政府会在一级土地市场上出让土地时适当增加“招拍挂”的比例,从而在提高土地财政依赖度的同时提升一级土地市场化率;当土地财政依赖度较高但一级土地市场化率较低时,地方政府会增加一级土地市场上“招拍挂”的比例,在降低土地财政依赖程度的同时提升一级土地市场化率。     

中介机构"拍地",撇开地政部门行不通

由于国有土地的特殊属性,土地一级市场由政府高度垄断和调控。国有土地使用权的招标、拍卖也不同于一般的商品交易,具有特殊性。对于招标、拍卖出让土地使用权,法律法规规定了严格的程序,特别是对组织实施主体进行了明确的限定,即市、县人民政府土地行政主管部门是唯一有权组织     

对土地储备制度的三点思考

机构设置及法律制度目前土地储备机构设置的模式有两种:一种是单一的结构,土地储备机构隶属土地管理部门,实行市场运营,如上海;另一种是双结构,即土地储备委员会和土地储备机构,土地储备委员会由政府设立,成员由土地、财政、计划、规划等部门组成,任务是协调收购———储备———出让政策,土地储备机构隶属于土地管理部门,接受收购储备委员会的领导和监督。从实施土地储备制度的城市的经验看,双结构的运行比较顺利,但运行尚需制度予以保证。要保证部门之间的协调、有效,减少运行环节,提高土地储备和土地资产运营效益,必须制定科学的土地收购…     

土地储备怎样规避资金风险——浙江省衢州市的实践体会

●土地储备存在风险,如不及时做好前期开发,推出地块招标拍卖出让,政府的土地收益可能被银行贷款不断滚动增长的利息抵消。●储备中心在收储土地没有开发出让前,按市场经济经营管理的形式试行租赁,以增加收入,降低收储成本。●在土地收购———前期开发———协助招标拍卖过程中,储备中心人员要适应角色的转换,争取相关部门的理解、支持和配合。     

1999年一季度上海房地产市场分析

一、土地一级市场供应开始回落一季度土地出让面积为１８８万平方米，较去年同期减少６％。其中，内销商品房出让面积占总量的４９％，较去年同期减少２７％，外销商品房出让面积中９８％是工业用地，扣除这一因素，外销商品房出让面积仅１．６８万平方米，比去年同期减少７６％。土地一级市场供应开始回落。二、房地产开发投资下降１９９９年一季度房地产开发投资额为４８．５７亿元，与去年同期相比，减少２８％，完成士地开发面积为１４．６２万平方米，比去年同期下降３６％，商品房峻工面积和商品房开发面积分别比９８年一季度减少１９…     

小地方也能做出大文章——县级城市如何做好土地收购储备工作

2006年4月10日,武(市国土资源市场交易中心成功拍卖市政府土地储备库内一宗国有土地——原武(棉花中转站宗地。该宗地面积20167.3平方米,规划用途为商住用地,使用年限40年,起拍价1580万元,有4家企业参与竞买。经过24轮激烈角逐,竞买人吕维胜最终获得该宗地使用权,成交价1880万元,扣除收购成本及中介费用,武(市政府获土地纯收益700余万元。这宗土地拍卖是武(屡次拍卖中地块面积最大、增值最高、运作最规范的一次,是县级土地收购储备的一次成功操作。拍卖成功的几点启示政府对土地一级市场垄断职能强化。武(市几年前曾经历过土地市场混乱阶段,…     

泉州市经营城市 建设城市

泉州市通过实施旧城改造,开展市地整理,由政府高度垄断土地一级市场,实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理,并合理分配土地收益,有效把握和调控城市土地供求关系,显化     

带动一方经济——东营市开发利用黄河三角洲土地资源经验谈

山东省东营市地处鲁北平原黄河三角洲地区，土地后备资源５２１．５万亩，是我国东部沿海土地后备资源最多、开发潜力最大的地区之一。建市以来，通过实施黄河三角洲农业综合开发、黄淮海平原农业开发和黄河三角洲农业综合开发实验项目，全市共实施土地开发项目２６５个，累计开发宜农荒碱地１４２．７万亩，改造中低产田１１５．６万亩。累计投资９．６亿余元，其中国家和省投资３．９亿元，市、县区、乡镇投资２．９亿元，群众自筹２．８亿元。土地开发，不仅使东营市多年连续实现耕地总量动态平衡，还使农业生产条件得到较大改善，农业综…     

土地一级市场垄断、土地财政的形成与动态变化——基于土地储备制度建立的准实验研究

研究目的:探讨地方政府垄断土地一级市场对土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重的短期和长期影响,为理解和改革土地财政提供参考。研究方法:双重差分法。研究结果:地方政府垄断土地一级市场,显著提高了人均土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重,平均而言,地方政府垄断土地一级市场可以解释样本中人均土地出让收入变动的28.94%和土地出让收入占财政收入比重变动的16.85%。但是地方政府垄断土地一级市场对土地财政的影响存在"天花板效应",地方政府获得垄断供地权后,土地财政在初期会显著增长,之后增长放缓,在垄断后的第8年,垄断效果达到顶点。研究结论:短期内,地方政府垄断土地一级市场对土地财政有显著的推动作用,加剧了地方政府对土地财政的依赖,但是长期来看,土地一级市场垄断对土地财政的影响受到经济发展速度的制约,不会无限制增长下去。本文引申的政策含义是土地一级市场垄断是地方政府实现土地财政的重要制度抓手,短期内改革的思路在于打破地方政府对土地一级市场的垄断;长期来看,应建设服务型政府,地方政府应追求辖区内福利最大化,而非财政收入最大化。     

从香港土地一级市场谈起--内地土地一级市场中的问题及对策思路

改革开放以来,我们学习和借鉴香港垄断土地一级市场与批租土地的做法和经验,逐步形成了由国家垄断并按计划供地的土地一级市场,建立了包括出让、租赁、作价出资和入股、授权经营等多种供地方式,招标拍卖挂牌等多种市场运作模式的土地市场制度,为经济社会的发展奠定了坚实的基础     

地价会影响开发商利润率--谈土地使用权招拍挂出让与土地价格的关系

从土地取得成本角度讲,协议出让条件下,土地取得成本包括原用地方的补偿价、项目转让价、政府出让金等;招拍挂出让条件下,土地取得成本包括原用地方的补偿价(收购补偿价或土地一级开发成本)、政府收取的地价款。协议出让条件下,由于原用地方的补偿价为双方私下协商,价格可能偏高或偏低,部分开发商靠朋友关系低成本从原用地方取得土地使用权,同时部分项目还有转让价发生,这样对有实力却又没有土地信息来源的开发商是不公平的。此外,政府收取得的出让金也不一定完全符合市场,土地价格未真正反映出来;招拍挂出让的条件下,大家都从土地市场取得…     

驱除"拦路虎"--谈怎样推进土地有形市场建设

土地市场的发展是以社会主义市场经济的发展为前提和依托的。随着市场经济不断向纵深发展，作为各种社会经济活动的载体和要素资产，土地必然要与其他要素一起进入流通以实现其交换价值，于是，土地市场作为重要的要素市场应运而生。由于我国目前还处于新旧体制转轨期，土地资产管理中各种新情况新问题接踵而至。我们必须结合实际工作，对土地市场管理中存在的一些问题作认真剖析，寻求对策。问题一：划拨土地入市条件宽严不一——直接补办出让与土地统一收购储备后招标拍卖出让，对划拨土地价格的确定政策不平衡划拨土地是政府以行政行为配…