工业化进程中的农地制度变迁研究

本文从经济、政治、文化角度分析了我国农地制度变迁的制度环境,认为工业化、市场化的经济发展与我国当前的农地制度产生了矛盾,家庭联产承包责任制以稳定地权、安定农民为目标,而工业化、市场化则要求土地产权清晰、自由流转,二者产生严重冲突;中央政府、地方政府、企业、农民四方之间的博弈决定着我国农地制度变迁方向性,而有关生产资料所有制、土地的意识形态、习惯风俗、传统观点的转变速度也影响着农地制度变迁的方式、速度、方向。     

土地资本化与农村工业化-广东省佛山市南海经济发展调查

本文在对广东省佛山市南海农村工业化的调查基础上提出,让农民以土地权利参与工业化,可以屏蔽国家征地制度对农民权益的侵害,有利于地方工业化,让农民分享工业化进程中的土地级差增值收益。为了更好地保护农民利益,增加农民收入,应尽快修改现行《土地管理法》中侵害农民土地权益的内容,允许农村集体建设用地直接进入市场,实行国有土地与集体土地的同地、同价、同权。     

农村土地流转中地票价格形成机制研究

工业化和城市化进程的加快,使城市面临土地供给不足的问题,而农村劳动力转移等因素使农村土地需求减少,"地票"制度是解决这个矛盾的一种尝试。但作为一种公共资源,地票价格形成机制目前尚未探讨。本文结合重庆和成都地票交易的实践,提出地票价格形成机制的设计原则,分析了地票交易参与方——农民、地方政府和开发商参与交易的成本和收益,确定了地票交易价格的决定方法,最后提出完善建议。     

土地资本化与农村工业化-广东省佛山市南海经济发展调查

该文在对广东省佛山市南海农村工业化的调查基础上提出,让农民以土地权利参与工业化,可以屏蔽国家征地制度对农民权益的侵害,有利于地方工业化,让农民分享工业化进程中的土地级差增值收益.为了更好地保护农民利益,增加农民收入,应尽快修改现行《土地管理法》中侵害农民土地权益的内容,允许农村集体建设用地直接进入市场,实行国有土地与集体土地的同地、同价、同权.     

工业化、城镇化进程中农村土地制度创新目标选择

从长期看,在中国农村工业化、城镇化进程中,土地制度不是外生变量,而是重要的内生变量,甚至是一个决定的因素。本将从农村工业化、城镇化产生的诱致性需求的角度,进行土地制度创新目标的探讨。     

自然地理约束、土地利用规制与中国住房供给弹性

住房供给弹性是决定房价水平的关键因素之一。中国城市的住房供给是否缺乏弹性?影响住房供给弹性大小的关键因素又是什么?为探究上述问题,本文构建了一个包含自然地理约束、耕地保护约束和容积率规制的单中心城市模型,重点考察了三者对住房供给弹性的影响机理,进而运用数字高程模型数据与微观土地交易数据,全面测度了中国城市土地开发中的自然地理约束和容积率规制强度,并基于2005—2013年中国城市层面的统计数据,采用外生冲击引起的需求变动这一识别策略来估计住房供给弹性。研究发现:中国城市的住房供给整体表现为缺乏弹性,而自然地理约束及容积率规制是导致住房供给缺乏弹性的重要原因;人口规模越大的城市,其住房供给弹性越小,且受自然地理约束的制约程度越高。这为中国当前房价整体涨幅明显,尤其是大城市房价居高不下的典型事实提供了一个新的解释视角。因此,政府应当坚持"因城施政"的思路,适当降低土地开发中的容积率规制强度,逐步增加供给弹性偏低的大城市土地供应,以促进房地产市场的平稳、健康发展。     

土地资本化与农村工业化——广东省佛山市南海经济发展调查

本在对广东省佛山市南海农村工业化的调查基础上提出，让农民以土地权利参与工业化，可以屏蔽国家征地制度对农民权益的侵害，有利于地方工业化，让农民分享工业化进程中的土地级差增值收益。为了更好地保护农民利益，增加农民收入，应尽快修改现行(土地管理法)中侵害农民土地权益的内容。允许农村集体建设用地直接进入市场，实行国有土地与集体土地的同地、同价、同权。     

制度创新与传统农区新型工业化

新型工业化是传统农区走出发展困境的有效道路,但要实现新型工业化并不是一蹴而就的事情,需要为新型工业化的发展创造各种积极条件,制度和制度创新是决定发展快慢的重要因素,有效的制度安排是政策实施和经济运行的制度基础。对于传统农区来说,最需要的就是土地制度、社会保障制度和农村组织制度等制度创新,为新型工业化创造制度条件。     

中国共产党承诺让农民得到更多土地增值收益

中国共产党8日承诺让农民得到更多土地增值收益。分析人士指出,这意味着中国将扭转靠牺牲农民土地财产权利降低工业化、城镇化成本的现状。胡锦涛在中共十八大作报告时说：“改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。”     

中国土地使用权交易的公平模式构建

中国现行土地使用权交易制度存在浓厚的身份化歧视。国家一方面严格限制集体土地使用权流转,另一方面却又以行政强制征收和垄断市场的方式,实现着土地收益权能的最大化。这种身份化的歧视性制度安排,导致农民土地收益权能的大部丧失和严重的分配不公。统筹城乡发展,实现从身份到契约转变,构建公平的土地使用权交易模式是次优的法治选择。     

土地供应对住房价格影响的实证研究——以上海市为例

以上海市为例,采用Granger因果关系检验和基于预期的房地产价格模型分析土地供应对住房价格的影响.研究结果是:土地供应能通过预期作用对住房价格产生负影响;土地供应对住房价格影响的弹性系数为-0.01.研究结论为:为抑制住房价格过快上涨,政府增加土地供应的措施是可行的;稳定土地供应有助于稳定房价;土地囤积将减弱住房价格对土地供应变化的时效,应抑制土地囤积行为.     

基于利润空间模型的保障房政策建议——以北京市为例

本文从住房供需关系入手,以适宜房价收入比为约束,运用利润空间拟合供需函数,模拟房屋交易最优供给与价格,分析了北京市住房供应现状,并且核算了保障性住房受益群体的平均家庭总收入范围。以2013年的北京市保障房供应量,2011年的居住人口计算,若单依靠政府供应保障性住房,仅解决户籍内人口的住房问题就需要至少10年,若考虑暂住人口要全面解决住房问题需要时间至少翻一番,所以政府增加房屋的有效供给成为当下解决住房问题的关键。本文的建议是:北京市应大量供应保障性住房,暂时实施只租不售的住房政策,快速解决住房需求;在保障供给的前提下,为缓解资金压力,可逐步出售廉租房,出售价格可基于利润空间模型模拟,这样能有效防止出现大量"夹心层"。住房总供给量越高,廉租房的交易价格与商品房的交易价格差距越小,当二者相等时,政府无需再提供保障房,住房市场趋于稳定。     

中国土地供应管制对住宅价格波动的影响

结合中国实际修正传统的存量—流量模型,选取1999—2007年中国30省市的季度面板数据进行计量检验,分析土地供应管制与住宅价格波动的关系,并比较不同的土地供应管制强度下投机因素对房价影响的大小。研究表明:(1)中国的土地供应管制对住宅价格水平及波动都有显著影响;(2)土地供给管制环境的宽松与紧缩影响投机行为作用的大小,当土地供应管制加强时,投机因素对房价波动的影响更大;(3)2003年下半年以来我国"从严从紧"的紧缩供地政策,通过预期效应作用于投机行为,进而传导给住宅市场,对平抑房价政策目标的实现产生了一定的负面影响。     

增加土地供应能抑制房价过快上涨吗?

政府抑制房价过快上涨所采用的常用的政策之一是增加土地供应的数量,但这一措施在现实中并不总是有效的。笔者构建了一个简化的房价与地价的决定模型,分析了政府的土地供应数量对房价和地价的影响。笔者认为,政府调控措施的效果依赖于具体的市场条件,特别是投机现象的严重程度和预期房价对地价变动的敏感程度。如果一个房地产市场中存在着比较严重的投机现象,则增加土地供应的政策有可能会进一步提高而不是降低房价。     

Taxation of Housing: Killing Several Birds with One Stone

High and sustained housing-price growth has been observed in many countries over recent decades. In Norway, real housing prices increased by 200 percent between 1990 and 2015, and many households have high debts. In addition, maintaining the welfare state as the population ages likely involves higher taxes in the coming years. Norway taxes housing leniently. Increased taxation of housing is a way of killing several birds with one stone: generating tax revenue, moderating housing prices, and increasing efficiency. In this paper, I use a microsimulation model to determine the effects on revenue and distribution of a hypothetical tax change where housing is taxed as other capital assets. I take into account the effect of taxation on housing demand, using a simple user-cost model. This housing tax would increase personal tax revenue by 11 percent and make the tax system more progressive. Housing prices would fall by 20 percent.     

房价波动、调控政策立场估计及其影响效应研究--基于1998-2014年数据的实证分析

调控政策对房价的反应、立场和影响效应是政府政策设计的重要依据,2007年底金融危机爆发后,调控政策和房价波动都发生了显著变化。文章以2008年为界,构建了三个房价和政策变量的月度时间序列样本：1998-2007年、2008-2014年和1998-2014年,在此基础上,对2008年前后调控政策的反应、立场和影响效应进行了实证分析。结果表明：(1)实际贷款利率和货币供应量在2008年前后对目标变量的反应是交错变化的,货币供应量对房价的反应与假定相反,货币政策并未对房价做出充分反应,而财政和土地政策表现出了较好的反应结果。(2)货币供应量对房价波动的影响最大,是房价持续上涨的重要原因,2008年以来,固定资产投资的影响非常显著,脉冲响应分析发现利率只能在短期内对房价产生负向影响,除土地政策外,货币和财政政策皆会在长期内对房价产生稳定影响。文章的研究为推进房价政策调控和房地产市场健康稳定发展提供了可靠的经验支持。     

贫富差距、供求弹性与房价*

近些年，中国的贫富差距和房价居高不下，但现有文献忽视供求弹性与贫富差距交互作用对房价的影响。据此，本文构建结合贫富差距和供求弹性的住房存量调整模型，使用中国2002—2012年7省份33个城市的UHS数据发现，收入和财富的基尼系数对房价有正影响；供求弹性对房价分别有负影响和正影响；收入和财富基尼系数与供求弹性交互项对房价分别有正影响和负影响。据此，为防止房价泡沫，各级政府一方面应缩小贫富差距，另一方面应增加土地和住房供给。     

劳动力价值仍是公租房租金确定的基础——兼论公租房退出机制

在对公租房的经济地位进行理论分析的基础上,指出公租房租金市场化的实质仍是土地财政,并由此提出相应的政策建议。公租房介于商品房和廉租房之间,针对有一定市场支付能力但政府或无能力或无意愿填补其缺口的中等偏下收入消费者。由于商业租赁成本超过商业购买成本,公租房租金市场化的实质是通过制造无效供给,推脱住房保障责任,维护土地财政的既得利益。将劳动力价值作为公租房租金确定的基础,才能真正发挥公租房的住房保障职能。     

Why Doesn’t the Hong Kong Government Sell More Public Land?

Why doesn’t the Hong Kong government sell more of its enormous land holding to lower the city’s high housing price and increase the residents’ small living space? We answer the question in an overlapping generations framework. We show that while a rapid and complete privatization of government land is efficient in the absence of externalities; it is made politically difficult by a compensation gap, when the losses of current property owners are greater than the government revenue from land sales. We argue that the cross-country diversity of government land ownership owes to historical incidents in some countries (such as the U.S. in the 19th century) that allowed disposal of government land without filling the compensation gap and the absence of such incidents in others (such as Hong Kong).     

租售比与中国城市住房泡沫*

本文在住房消费性和投资性需求基础上,通过泡沫和无泡沫租售比测度住房泡沫。本文对中国1996-2013年35个大中城市数据分析发现：第一,北京、上海等16个城市存在住房泡沫;第二,房价预期易催生东部和一线城市而非中西部和二三线城市住房泡沫;第三,利率政策对抑制中西部和二三线城市住房泡沫比东部和一线城市更有效;第四,住房存量过大引发住房泡沫;第五,房贷和开发成本助长住房泡沫;第六,土地财政助长住房泡沫,但股票市场回报率抑制住房泡沫。