房地产租、税、费体系刍议

房地产租、税、费之间存在着本质的区别。它们体现着不同的经济关系。地租是土地所有权在经济上的实现形式,在土地所有权与使用权分离的情况下,体现着国家作为土地所有者与使用者之间的纯粹的经济关系。土地所有者与使用者之间是平等的。房地产收费是房地产开发经营者或使用者对行政管理单位或中介机构提供的各项劳动或服务的补偿。既然是补偿,就应当是一种等价交换的行为。与地租和房地产收费不同,房地产税收则是国家以经济管理者的身份参与房地产收益分配的形式,它具有三方面的特性:(１)强制性:是指税收的征收是凭借国家的政治权力,以国家…     

破解"黄宗羲定律"的思考与探索

我国历史上“苛费猛于虎”、农民不堪重负的严重现象，曾引起一些帝王及官员的不安和关注，政府曾多次实行税费制度改革，其中最重要、最有影响的三次改革是唐朝的“两税法”、明朝的“一条鞭法”和清朝的“摊丁入亩”。这些改革措施，虽然在当时减轻了农民的税赋负担。促进了社会经济的发展，但都没有走出“农民税赋重——改革税制——农民税赋加重——再改革税制”的怪圈，清代思想家黄羲之称为“积累莫返”之害，后人概括为“黄宗羲定律”。     

税制改革向税费归位发展的新探

随着税制改革的不断深化和税收理论的不断丰富和完善，如何使税和费找准自己的位置，更好地服务于改革和经济建设，是税制改革所面临的新问题。目前，由于政府部门收入机制不规范所导致的各级行政部门行为的不规范，致使税外不合理收费现象越来越严重。在国家财政和纳税企业的实际负担力有限的情况下，政府以收税和收费两种形式从企业筹措资金，于是产生了费税之争、以费挤税、以费代税等“费多税少”的不正常政府收入机制。税费的明显错位，关系到税制改革发展的取向问题，也是人们关注和争论的焦点。     

规范高校收费行为初探

随着我国高等教育改革的不断深化，高校收费改革近几年也迈出了实质性步伐，取得了可喜的成绩，同时，高校收费改革工作中也出现了一些问题，如“双轨”收费、“转专业费”、“赞助费”、“扩招费”、“跨地区建设费”等费用的收取及对收费标准的把握存在较大差异使得高校收费混乱，并成为社会关注的一个热点问题。因此如何规范收费行为已成为高校亟待的问题。     

全球通

47项住房建设收费被取消 经国务院批准,国家计委、财政部日前下发了《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》,明令取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等47项不合法、不合理的收费项目。此举将规范房地产市场收费秩序,减轻房地产开发企业和购房者负担,促进住房建设健康发展。国家计委和财政部还要求各地整顿城市基础设施配套费,取消未按规定审批权限批准设立的城市基础设施配套费,取消与城市基础设施配套费重复     

物业税开征的探讨——税率设计研究

世界各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节,其中,取得主要指房地产的原始取得,包括房地产用地取得、房地产开发等;流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等;保有主要指持续地持有房地产的产权。三个环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证,但是我国目前房地产相关税收的问题在于,房地产取得阶段的税收及收费     

房地产经纪服务费用约定过高的合同效力

一、问题的提出 房地产中介机构可以和委托人约定从事经纪服务所收取的佣金,但这一服务费用有明确的收费标准和依据,即《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（下称《通知》）中第6项的规定：“房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至1月成交租金额标准,     

地租资本化与货币流动性过剩的关系及影响研究——以韩国经验为例

通过研究地租资本化与货币流动性过剩的关系,提出一个新的概念,即"非实物性货币"。非实物性货币是指未来还没发生的每年的地租被折现以后(地租资本化),通过商业银行的房地产担保贷款创造出来的货币。利用与非实物性货币有关的经济理论和韩国的经验(1975～2006年),证明非实物性货币实际存在,该货币造成了货币流动性过剩、房地产市场问题和金融市场问题。这些问题的根本原因在于"地租资本化"和"房地产担保贷款"。对中国而言,目前在深圳实验的"土地使用权年租制"和在一些城市研究的"物业税"政策是中国土地政策的改革方向。     

控制失业率与清理乱收费

据了解,2004年全国预算外资金收入5000亿,没有进入统计的预算外收入3000亿。这些所谓“合法”的收费,对促进就业再就业工作产生了一定的影响。高收费客观上打击创业和抑制就业高税赋和乱收费,首先打击的是微小投资者的创业活动。一项关于税赋与经济关系的实证研究表明,税赋越轻     

学校违规收费及其审计——某校审计情况剖析

揭开某中等专业学校乱收费，设账外账的面纱，深感开展教育经费审计着力于收费情况的审查，不失为抓住了要点、切中要害。一、违规收费种种展示１．二十多种名目乱收费近两年，该校在地级物价部门核准收费范围外，违规收费（含重复收项目）多达２０余项。如考务费、基本功费、资料费、见习费、实习费、押金、卫生费、文艺费、学生活动费、治安费、招生费、分配费、器材费、团队费、开水费、ＩＣ卡费、农转非费、军训费、中师报费、服装费、电视机费等。其特点如下：一是牵强附会、攀靠政策。在办理了地级物价局《收费许可证》后，又与学校驻…     

关于明确高等学校学费标准管理有关政策问题的通知 辽价发[2004]105号

目前，我省部分高等学校不同程度存在着在收取学费的同时，又自行确定向部分学生收取重修费、考费、跟读费、留级费等问题。这些做法不符合国家有关规定，扰乱了高校收费管理秩序，成为近一时期高校学生投诉举报的热点问题。为了加强高等学校收费管理；     

限制房地产经纪收费价格的必要性

1995年7月,国家计划委员会和建设部联合发文对房地产经纪收费做出了一系列规定,其中房屋租赁代理收费最高不超过一月成交租金额;房屋买卖代理收费最高不超过成文价格的3％。规定最高收费标准,在房地产经纪市场发育成长的初期对于规范房地产经纪收费、保护消费者利益起到了重要作用。但是,随着房地产经纪市     

试论房地产政府收费的问题及对策

房地产收费是房地产开发经营者或使用者对行政管理单位或中介机构提供的各项劳动或服务的补偿,既然是补偿,就应当是一种等价交换的行为。我国房地产业的发展起步较晚,发展的时间也比较短。无论是政府的宏观管理,还是企业的微观运作,都处于摸索前进的阶段。因此,尚未形成一个统一、完善、合理的房地产租、税、费体系。房地产收费在理论上和实践上都存在着诸多问题。(一)房地产收费项目繁多,缺乏法律依据,缺乏统一标准,征收管理混乱。有些地区将房地产业看作是地方的“第二财政”,以各种名义增加对房地产开发企业的收费。据建设部房地产业司的…     

乡镇教办撤并前的审计监督不容忽视

近期,我局为了巩固农村税费改革成果,配合乡镇搞好机构改革,集中力量对全市20个乡镇教办上年度的财务收支进行了审计。审计结果表明,乡镇教办在财务管理方面存在诸多问题,现归纳如下:一、收入比较混乱1.无项目、超标准收费现象较为普遍。几乎所有的乡镇教办在某一个方面或多个方面开口子向学生收取或超标准收取了下列费用:教研费、阅卷费、统考费、文体活动费、体检费、毕业证费、幼儿园管理费、剪纸、折纸资料费、校长开会用餐费、新生办卡表格费。个别教办以集资的名义还向学生收取了校建费。2.截留代收费收入。乡镇教办代收费项目较多,例…     

规范收费行为建议费改税

近年来，随着我国经济体制改革的深入，行政事业性收费范围日益扩大。“费”多于“税”，税费不清，干扰了经济的健康发展，是当前亟待研究解决的问题。一、乱收费的影响当前行政性收费工作中最突出的问题是收费行为乱、数额大，以费代税、以费挤税。主要表现在以下几个方...     

论"费改税"

"费改税"是当前税费改革的一种流行说法,但不能涵盖收费改革的全部内容.因为"费改税"并不是把所有的费都改为税,而只把那些具有税收性质或名为费实为税的政府收费项目纳入税收轨道.在市场经济条件下税收、收费各有各的合理性,既不能因为收费中存在诸多问题而完全否认收费本身的客观性,并据此而取消所有收费,又要破除税费不分导致税费混乱,费强税弱的做法.因此,有必要从费税各自的内涵界定它们之间的关系,正确划分费税的服务范围,理顺费税之间的关系,这样才有利于税费改革的正确进行.     

论“费改税”

"费改税"是当前税费改革的一种流行说法,但不能涵盖收费改革的全部内容。因为"费改税"并不是把所有的费都改为税,而只把那些具有税收性质或名为费实为税的政府收费项目纳入税收轨道。在市场经济条件下税收、收费各有各的合理性,既不能因为收费中存在诸多问题而完全否认收费本身的客观性,并据此而取消所有收费,又要破除税费不分导致税费混乱,费强税弱的做法。因此,有必要从费税各自的内涵界定它们之间的关系,正确划分费税的服务范围,理顺费税之间的关系,这样才有利于税费改革的正确进行。     

我国当前房地产税费制度存在的问题及改革思路

自1994年税制改革以来,我国房地产税收制度在税种设置、税目税率的调整以及内外税制的统一方面逐步完善,但仍然存在诸多弊端:税制结构不合理、税种功能存在缺陷、内外两套税制、配套措施不完善。同时,我国房地产业的各种规费过多,费挤税现象比较严重。因此,必须改革和完善现行房地产税费制度,为房地产业提供一个良性发展空间。     

对费改税若干问题的思考

近年来，人们之所以十分关注费改税，是由于看到了我国政府收入机制的不规范所产生的诸多弊端。在先收费，后收税，税“软”费“硬”的情况下，形成费挤税、费大于税，使税收的实际功能被大大的扭曲了。因此，费改税是必然的，现在的主要问题是如何进行费改税以及改革中应该注意些什么，还需要有关部门进行深入的调查研究，本仅对费改税需要特别关注的几个问题进行一些初步分析研究。     

中小学普教经费管理中存在的问题与建议

最近，我们对全县的普教经费进行了专项审计，发现不少中小学校财务管理中存在的问题比较严重，违纪违规行为时有发生。最一、存在的主要问题（一）巧立名目乱收费屡禁不止。一些中小学，特别是乡（镇）中小学不严格执行物价部门的收费项目和收费标准，巧立名目，擅自扩大收费范围，提高收费标准，加重学生负担。如有的中小学还收取学生报刊杂志、文化用品、双休日工作费；有的学校在新生入学时增收勤工俭学费、普九义务教育费，以及未在校蒸饭的学生也收取“代蒸费”等等。（二）预算外资金“坐支”行为严格。近年来，国家对预算外资金实行…