如何提高商铺房地产评估的技术水平

房地产按用途分类，分为住宅、办公、商业、工业及其它用途，房地产评估中，商业用房的价值评估难度较大；这有多方面原因，比如。     

防范商业地产开发中的运营风险

所谓商业地产(Business Real Es- tate),是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品,也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他,而是供商业活动使用。商业房地产范围很广,包括商场(购物中心等)、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。     

工业房地产将成为投资热点

工业房地产是指工业用途的土地及土地上的建筑物和附属物；工业物业包括工业厂房、物流仓库、研发楼宇、配套服务设施等。工业房地产是城市工业经济发展的载体，工业房地产在社会经济生活中的重要地位，使其逐步显示出巨大的发展潜力，它将成为房地产行业的下一个投资热点。     

北京城市办公业发展与城市变化阶段分析

办公业发展作为城市经济转型的组成部分,在北京城市变化中经历了4个阶段:(1)变消费城市为生产城市——办公业萌芽期。新中国成立后至改革开放前,北京城市大力发展工业,变消费城市为生产城市。这一时期由于政治上的原因,外商驻京机构很少;而国内金融、保险、房地产、信息行业基本处于萌芽阶段。因而,该时期无真正意义上的办公业。(2)现代化城市——办公业起步期。改革开放至20世纪80年代中后期,北京向现代化城市迈进,商务管理职能为主体的办公业开始萌芽,城市经济结构发生了变化,第三产业中生产性服务业开始兴起。(3)国际化大都市——办公业起飞期。从20世纪90年代中后期至21世纪早期,北京开始向国际化大都市靠近,相对形成了几个办公区域,如CBD商务办公区域、中关村高科技办公区域、复兴门金融办公区域等。生产性服务业占据主导地位。(4)现代化国际城市-办公业飞速发展期。2008年奥运申办成功后,北京城市发展又处于一个转型期,以公司办公为核心的办公业空间集聚使北京城市发生新的变化。     

城市繁华区工业房地产价值评估思考

随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大,第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知,第三产业对商业物业有着较强的依赖性,诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因,在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中,很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出,第三产业进不去,这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾。只有政府通过调整规划,把城市建成区范围内的第二产业,搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内,只有推进中心城区“退二进三”政策,以盘活存量土地资产,优化城市功能布局,才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设,大力发展第三产业,改善城区面貌和居民生活环境,提高城市品位,提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力,大部分工业企业尤其是一些民营企业,不会积极主动,心甘情愿地退出中心区,政府只有通过合理收购,让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时,以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服,因为这些工业房地产占有城市优势区位,其房屋用途也不再单纯用作工业。临街部分往往改为商业店面,或直接经营,或出租经营,收益中包含了商业房地产的收益,其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金（房地产净收益）,然后再利用收益法估算工业房地产的价值。     

房地产用途转换的会计核算

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变的，应当将投资性房地产转换为非投资性房地产，或将非投资性房地产转换为投资性房地产。通过对投资性房地产转换的会计核算探讨，以期对我国上市公司在应用会计准则进行相关业务处理时起到借鉴作用，共同推动会计准则在我国企业中的实施和推广。     

常州市房产登记中心 顺应时代要求 实践服务为民

常州市房产登记中心成立于1984年3月．是代表常州市政府行使房产权属管理职能的事业单位，与常州市房地产市场合署办公。中心下属常州市房产测绘中心、常州市房地产市场有限公司、常州房地产管理培训中心。中心是中国房地产产权研究会常务理事单位．并负责该会《房地产权产籍》杂志的编辑发行和全国房产权属登记管理培训基地的日常运行管理。     

城市综合体开发模式初探

伴随我国房地产市场的不断发展,一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以造城的方式进行房地产综合开发,改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式,但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中,不难预见,城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。     

《投资性房地产准则》的会计政策选择

一、投资性房地产的初始确认 房地产是土地和房屋及其权属的总称。土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着经济的发展和投资理念的改变，将房地产作为一种投资手段已成普遍经济现象。《投资性房地产准则》规定，作为投资性房地产，其持有的用途和目的是为了赚取租金或资本增值，     

城市综合体开发模式初探

伴随我国房地产市场的不断发展,一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发,改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式,但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中,不难预见,城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深...     

香港地区“工业上楼”的现状、历程和启示

“工业上楼”是让企业在高层楼房中进行工业生产的新产业空间模式,是土地资源受约束条件下,城市促进制造业发展的一项重要措施。“工业上楼”在香港经历了完整的生命周期。上世纪50年代起,香港制造业快速发展,但受限于紧缺的土地资源,香港建设了大量高层工业大厦。随着香港产业结构实现从制造业向服务业转型,这些工业大厦逐渐闲置,或被非正规地用作商业办公等其他用途。上世纪90年代起,香港特区政府开始将工业大厦重建或改建为商业办公和住宅类建筑,但政策效果并不明显,反而引发了价格上涨等问题。近年来,珠三角和长三角地区大力发展“工业上楼”,应借鉴吸取香港实践的经验教训,推动产业地产和经济社会协调发展。     

企业租售土地使用权会计核算及损益影响

正一、引言财政部于2006年2月发布的新会计准则体系中,涉及土地使用权的核算的会计准则有《企业会计准则第6号——无形资产》和《企业会计准则第3号——投资性房地产》。其中第6号"无形资产"准则规定,企业取得的土地使用权通常确定为"无形资产",但改变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,取得确凿证据(即:(1)企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议,(2)房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。)时应将其转     

写字楼 从聚集向多元化发展——2005年北京、上海、广州三地写字楼供需及发展趋势分析

从国外的相关经验来看,在一个国家或地区人均GDP未达到3000美元之前,写字楼聚集的商务区域均出现在城市中心区域,而在人均GDP从3000美元增加到10000美元这段时间内,整体城市功能进入扩张阶段。而北京、上海等城市的人均GDP已逐渐超过3000美元,因而写字楼空间布局从中心向郊区分散的发展趋势并不是简单的办公场所的差异化,而是写字楼聚集区域以及建筑形式等多方面向多元化的发展。     

城市规划与房地产开发的互动机制

城市规划与房地产开发的互动机制周军城市规划通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展进行合理组织；房地产开发为人们提供各种用途的建筑物，实现土地用途的转变。两者的共同目的是创造良好的生活和生产环境，以满足人们的需要。城市规划是城市房...     

房地产整体商品概念与市场营销

一、“房地产整体商品”的内涵 通常所讲的“房地产”，主要是指城市房地产，即城市房产和地产，具体包括城市建设用地和建筑在土地上的各种房屋，如住宅．厂房、仓库和商业、服务业、化、教育、卫生、体育以及办公用房等。“房地产整体商品”则是指能够为消费带来效用的、具有某种特定物质形状和用途的物业，是由有形产品和无形产品构成，如已经开发的建筑地块、写字楼、商品住宅以及物业管理等。     

房地产市场调控:基于城市规划与地价关系的分析

城市交通基础设施规划通过改变城市布局有效地调控了房地产市场。通过城市基础设施的规划来调控房地产市场是政府的职责所在,空间寡头分析表明,城市基础设施的改善有利于推动城市中心区域和城市副中心的联系,产生商圈融合效应,推动房地产价格的上升;郊区与城区之间交通基础设施的改善却使得两地的房产替代性变强,市场的分割程度减小,有利于平抑城区的房价,同时带动郊区的发展。     

谈谈集体土地农村房屋的拆迁评估

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁房屋的补偿方式，可实行货币补偿和房屋产权调换，并根据被拆迁房屋的地段、区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”的规定．各省市制定了相应的法规、文件和具体实施细则，这对城市房屋拆迁来说有了评估依据和规范，而相对于集体土地的农村房屋拆     

城市综合体建筑的空间形态分析

随着我国城市建设的不断进步与发展,我国的人口、用地不断聚集,为了有效适应这一种变化趋势,城市综合体应运而生。城市综合体的出现,为城市居民的生活提供了极大的方便,便于商业、办公、居住、餐饮等行业的业务的有效开展。在城市的发展过程中,城市的核心位置以其便利的交通运输、得天独厚的地理位置以及较为庞大和集中的人流等,使其成为城市综合体建立的首选选址区域。但是,由于城市的中心区域的过度集中,城市中心的问题和矛盾日益突出和显著,这就使得城市综合体的选址不再局限于城市的中心领域,非中心地带的城市综合体逐步成为大势所趋,对这些非中心区域的重视,进一步满足了城市的发展需要以及人民日益增长的经济需求。     

谁充当未来中国地产旗手

一个区域或一个城市的经济发展和房地产发展有密切的联系，这是很多经济学家和房地产发展商达成的共识。因此，未来中国地产旗手和未来中国区域经济旗手息息相关。     

商业地产持续升温原因之探析

商业地产从广义上讲．是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务，休闲等经营用途的房地产形式，在经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅、写字楼、工业地产等形式；从狭义上讲，泛指用于零售业的地产形式，根据其体量大小又划分为一般零售、主力店、次主力店等。商业地产同时具有地产、商业与投资三重特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。