一线城市年内卖地再创记录

<正>同比暴涨181.72%!一线城市年内卖地4720亿元创历史记录。土地出让金占商品房销售额的比例被快速拉高,今年预计将达40%左右"创33个月以来新高","创45个月以来新高",无论是今年9月份典型10个城市土地出让金收入还是今年11月份一线城市土地成交均价,都在不断飙升,土地盛宴貌似已不足以形容一线城市土地市场的高涨情绪,或许"饕餮盛宴"更为贴切?土地成交额剧增近2倍据中国房产信息集团(CRIC)数据显示,2013年1月-11月,10个典型城市土地出让金收入为7928.9亿元,与     

企业销售管理工作理论与实践的对比分析

销售管理是企业经营管理的重要组成部分。本文借助企业销售管理的"本然"(依据原则应当怎样)与"实然"(实际情况)的对比分析,试图指出现状的不足,以期对实践有所帮助。     

土地承包经营权抵押贷款:两权分离及运行机理——基于对江苏新沂市与宁夏同心县的考察

"资产主导型"与"关系主导型"土地承包经营权抵押贷款皆基于土地承包经营权细分为土地承包权与土地经营权。"资产主导型"模式主要以"集中连片土地的经营权"作为抵押标的物;"关系主导型"模式则主要以"群体信用"为基础、辅以"分散土地的经营权"为抵押标的物。在"资产主导型"模式的初期,政府可通过做市制度或财政补贴政策,加快农地租赁市场发育、增强资产的变现能力。同时,发挥新型农村经济组织的信息优势、技术优势,有利于推动"关系主导型"土地承包经营权抵押贷款。     

基于农民经济利益视觉下农村土地流转的途径探索

土地是农民重要的生产资料,但土地并没有随着工业化和城市化的发展为农民带来更多的经济效益。中央相关涉农文件的精神实质是借助农村土地"流转"使实际掌握在农民手中的"土地"变成"资本"流动起来,让农民享受土地作为资本要素的收益。文章依据土地流转的新特点,在对土地承包经营权流转可行性分析的基础上,提出了土地流转的基本途径。     

江苏省土地财政现状及对策研究

随着全国各地"土地财政"收入的"蓬勃发展","土地财政"一词如今已成为炙手可热的话题,而"土地财政"带来的问题也愈演愈烈。本文以江苏省土地财政为研究对象,结合图表分析了其土地财政基本状况和成因,并在此基础上提出了相应的对策建议。     

中国土地制度市场化改革再出发

<正>土地制度改革再一次出发。产权是所有制的核心,土地制度改革"过河"应该寻找的"石头"就是土地产权。围绕"市场在资源配置中起决定性作用"的方向,深化土地体制改革的核心内容就是构建满足市场配置要素要求的土地产权,也就是构建"归属清晰权责明确、保护严格、流转顺畅"的现代产权制度。     

论中国土地增值税的改革

关于中国土地增值税的改革思路,目前主要的观点有二:其一是"取消论";其二是"改革论"。本文认为:应该将中国的土地增值税改造成专门应对土地投机的"相机抉择"工具。为证明上述看法,本文集中考察了如下四个问题:一是述评土地增值税的税制要素;二是论证土地增值税打击土地投机的效应;三是比较土地增值税与其他土地政策的功能;四是论述中国土地增值税的改革思路。     

对“土地财政”内涵和成因的辨析

正近年,"土地财政"成为财政经济研究和宣传中使用频率较高的词语之一。但是,仔细研究后发现,"土地财政"从其内涵到成因都存在很大的认识分歧。一、对"土地财政"内涵的辨析使用"土地财政"概念时,大体有宽、中、窄三个口径。宽口径"土地财政"包括土地出让金收入、地方政府预算内和预算外直接与土地房产相关租税费,还包括间接相关的财政收入。比如地方政府以协议方式低价出让工业用地,虽然当期直接产生的土地使用权出让金收入比较少,但是一旦在激烈的地区竞争中胜出,获得制造业投资,就会获得未来稳     

以商业银行为中介的土地置换理论研究

本文针对在土地流转中农民利益受地方政府侵害这一问题,提出了以商业银行为中介的土地置换新模型:农民将土地承包经营权信托给银行,银行对土地进行评估后,给予农民一定的资金或提供保险作为农民"存入土地"的回报,银行将土地打包组合贷给需要土地的第三方,银行在"存入"、"贷出"差价间获利。本文分析了该模型的运行机制、可行性和作用,最后提出了对于该模型的政策建议。     

国外土地流转趋势及对我国的启示

土地流转是影响当前农村经济发展的一个突出问题,土地制度是破解我国"三农"难题的关键所在。研究和分析世界一些国家土地流转的成功经验与发展趋势,对于我国正确认识土地流转问题,更好地指导土地流转,破解我国"三农"难题,促进农村经济的发展与构建农村和谐社会具有重要意义。     

解决"三农"问题需要农业土地制度第二次创新

过去行之有效的"土地承包制"为什么今天不灵了?产生"三农"问题的制度根源是什么?这一切都根源于现有的土地产权制度。在农业生产领域实现产权制度变革,组建股份制的"土地合作社",是农业土地制度的第二次创新。     

新形势下土地资源管理专业“土地整治工程”课程体系构建

"十二五"总体战略框架新形势下,土地整治成为"三化"协调发展中保护耕地和节约集约用地的重要手段。以河南农业大学为例,根据土地资源管理专业人才培养、学科定位,分析新形势下"土地整治工程"课程设置的必要性、课程性质等,教学内容可进行优化重构,分为土地整治规划、土地整治工程和土地整治管理三部分,其中以土地整治的分项工程为主体;实践内容主要是水土资源平衡分析、分项工程的规划设计、图件的绘制及土地整治项目报告的编制等,实现理论与实践的结合。     

浅谈“轨道交通+土地”开发模式

根据媒体报道,"十二五"期间全国各城市地铁、轻轨规划线路建设里程将达到2600公里,建设投资规划额将达1.27万亿元。面对如此繁重的建设任务,如何筹措资金保持轨道交通建设可持续发展成为各地政府的难题,在当前各地财政资金紧张的背景下,各地政府纷纷把目光转向土地,并出现各种版本"轨道+土地"开发模式。本文结合目前各地"轨道交通+土地"开发模式进行探讨,分析政府、轨道交通企业、土地专业开发主体等在"轨道交通+土地"开发过程中的角色定位,设计合理的"轨道交通+土地"开发模式,实现政府、轨道交通企业、土地专业开发主体合作共赢。     

我国土地财政供给类型与调控对策

从土地财政为国家快速城镇化供给大量的土地资源及公共建设资金角度出发,阐释了土地财政"地"与"钱"供给的动力及运行模式,分析出由土地财政供给模式助推的产业用地规模、土地城镇化速度、房地产供给规模及价格等国家结构性问题的内在机理。以时间序列上的国有土地出让面积、土地财政收入规模等6项绝对指标和土地人口城市化速度比值、商品房平均销售价格等8项相对指标,衡量国家层面上由土地财政助推的结构性问题变化趋势及其在31省(市、区)间的基本差异,采用变异系数、聚类分区方法并结合区域邻近原则,将我国大陆地区31省(市、区)划分为"土地财政供给紧缺"、"土地供给过剩"、"土地财政供给过剩"、"土地财政供需适度"、"土地需求不足"5类区域,以8项相对指标为主阐释其原因。基于供给侧改革视角,从征收保有环节的房地产税、土地整治工程增加用地指标、引导城镇土地节约集约利用和控制外延扩张、城市公共设施建设鼓励社会资本参与等方面,提出调控不同区域土地财政供给的政策建议。     

“后土地财政”:风险与应对

正一、现状描述"土地财政"是我国的一种特殊现象,是指地方政府的财政收入主要依靠与土地相关的活动来获得。目前学界还没有对"土地财政"的内容形成统一认识。对于"土地财政"的概念,国内学者在不同时期分别提出了不同的定义。刘守英、蒋省三(2005)认为"政府财政预算内靠城市扩张带来的产业税收效应,预算外靠土地出让收入,成为名副其实的土地财政。"程瑶(2005)从广义     

浅析土地"带方案"出让的民事法律风险及防范

依据《中华人民共和国土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定,国家作为土地的所有者并不直接使用土地,而是由具体单位和个人来使用.而在实践中,具体的单位在使用土地过程中,为获得土地转让及土地附着物拆迁的可观收益,伺机变换土地形态、权属达到目的.这样就形成了单位对外"带方案"出让土地,引起了在确权登记、项目开发监督、风险处置等方面的风险.本文从一则案例出发,聚焦土地"带方案"出让的法律风险,进一步提出了土地"带方案"出让的防范措施.     

第四轮圈地潮袭来

<正>"土地生财"是改革以来特别是1992年以来我国城市化和经济快速发展的重要资金来源,2012年相当于地方一般财政收入的39%。未来随着新型城镇化进程的推进,非农用地需求持续增加,以及地价上涨,"土地财政"规模还会继续扩大。"土地财政"三个来源土地财政有卖地生财、附地生财和押地生财三个资金来源。地方政府"借地生财"主要有三条途径,一是通过供应土地获取土地收益,包括出让、租赁国有土地使     

中外土地税收制度的比较与借鉴

我国现行的土地税收制度难以适应市场经济的发展,亟需改革。纵观世界各国,其土地税大都由土地保有课税、土地开发利用课税、土地取得和转让课税三个环节组成,而且在配置土地资源过程中,大都运用多种税、多次征的复税制。借鉴国外经验,重建我国土地税制的思路是:积极推进"费"改"税";按土地取得、保有、转让三个环节设计土地税种;消除重复征税,鼓励土地流转,提高土地利用效率。     

城市土地有效供给现状与对策

土地的重要性不言而喻,60多年前的"土地改革",让农民走向翻身得解放;30多年前"土地承包",让农民走向脱贫奔富裕;后改革30年,能否让"土地确权",让农民拥有土地当主人?当前,各地城市建设正进入新的阶段,如何整合现有土地资源,实行土地的有效供给,成为急需解决的一个大问题。     

新型城镇化视角下中国“土地红利”开发模式转型

城镇化的发展与"土地红利"及其利用方式密切相关,未来新型城镇化战略的实现离不开"土地红利"的支撑。文章系统分析了土地红利的影响因素及其发展演进规律,指出新型城镇化阶段"土地红利"的转型路径不是单一化的,为适应新型城镇化高公共投入并解决以往遗留的城镇化问题,未来应从"调节红利的分配结构"和"增进红利的总量"两大要求出发探索更加多元化的转型路径。