基于房地产市场内生属性的房价与租金关系实证分析

基于房地产市场内生属性,构建房价租金关系的理论分析框架,运用全国房屋销售和租赁价格指数数据实证分析,结果显示房价在短期和长期都将影响租金水平,但租金对房价影响甚微,折射出房屋销售市场与租赁市场在长期与短期内存在现实分隔,没有呈现良性的互动发展,并从市场属性、宏观经济背景和消费者偏好三方面,对实证与理论之间、国内与国外之间的差异进行了解释,进而针对产生偏离的原因提出了相应的政策建议与今后进一步研究的方向。     

基于AHP模型的融资租赁业务风险评价及控制研究

本文采用AHP方法构建融资租赁项目风险评价模型,对我国融资租赁业务操作中所涉及的风险因素进行梳理。通过筛选,将风险评价指标体系分为四层,共30个评价指标,根据专业的融资租赁人员群体对评价指标赋值类型的不同引入多属性决策的指标权重确定方法,结合MATLAB软件,确定各项指标所属权重,得出项目风险评价的基本算法。根据各项指标判断标准对各项指标进行评分,利用风险评价基本表达式计算出融资租赁项目的综合得分,并给予评级,通过实际案例对模型进行准确度验证,实证分析显示与实际评判结果一致,证明了该模型的科学性与合理性,最后针对融资租赁项目整个生命周期可能存在的风险提出相关建议。     

住宅价格合理性评价体系研究

住宅分为消费品和投资品两种属性,分别从这两个方面构建住宅价格合理性评价体系.作为消费品,影响其价格的主要是供求两方面的因素.从供给的角度,判断价格合理性的指标是保留价格.从需求的角度,判断价格合理性的指标是房价收入比、住房机会指数.作为投资品,住宅主要用于出租获取租金收入,评价指标主要是住宅租售比价和投机度.     

中美租赁会计之比较

财政部颁布的《企业会计准则——租赁》（以下简称“准则”）,不仅使租赁的会计业务得以规范,而且有利于全国经济的稳步发展,对全国经济体制改革和发展有着深远的意义。本文就新颁布的准则与美国财务会计准则委员会（FAXB）的13号会计公告作以下比较。一、租赁的定义准则将租赁定义为：在约定的期间内,出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。而美国对租赁的定义是：租赁是转让财产或设备（土地或应折旧的资产）,以及使用权通常达到一定时期的一种协议。从两国的定义来看,极为相似。二、准则的范围准则在引言中指出,其不涉及以下特殊的租赁业务：①开采或使用石油、天然气、林木、金属及其他矿产等自然资源的租赁协议;②土地使用权的租赁协议;③电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可协议。而FAXB明确规定的不属于租赁业务的仅包括以上①、③两项,土地使用权的租赁在其规范范围之内,这是由于我国对土地使用权有特殊的规定,因而与美国存在差异。三、租赁的分类我国与FAXB均站在承租人和出租人的不同角度来进行分类,并且都将租赁分为融资租赁和经营租赁。但在具体分类标准上又有所不同。准则对承租人和出租人两方来说,融资租赁所采用的分类标准是一致的,这...     

制造企业高质量发展评价指标体系构建

以利益相关者理论、可持续发展理论和内生增长理论为基础确定了制造企业高质量的内涵界定及测量指标,采用专家打分、通过层次分析法计算出各层级、各指标的权重,设计出了包括高效率增长、有效供给增长、中高端结构增长、绿色增长、可持续增长、和谐增长的6个一级指标、22个基础指标的制造企业高质量发展的评价指标体系。     

出租人融资租赁账务处理的财务视角分析

下面举例说明现行会计准则下出租人融资租赁业务的账务处理，并从财务视角分析其合理性和提出改进意见。一、出租人融资租赁的账务处理例：A公司将一台设备出租给B公司。租赁开始日为2007年1月1日，租赁期从2007年1月1日到2009年12月31日，共三年。该设备预计使用年限4年，原值100万元，已提折旧24万元，确认的公允价值为65万元。每年年末要求B公司支付租金25万元。该设备租赁期满时估计的资产余值为5．096万元，其中：B公司担保余值3万元，独立于出租人和承租人双方的第三方担保余值2万元，未担保余值0．096万元。A公司在洽谈租赁业务中支付谈判费、印花税、差旅费等初始直接费用1万元。租赁期满，A公司收回租赁设备。     

论第三方支付风险评估指标体系的构建

随着电子商务的发展,第三方支付呈现迅猛增长的势头,但是中国信用体系尚不完善,第三方支付存在着巨大风险。文章分析了第三方支付所面临的风险,设计了风险评估指标体系,通过专家问卷调查结果对各个指标的权重进行了计算,并以支付宝为实例,应用模糊层次分析法,按照最大隶属度原则,提出了完善第三方支付风险评估指标体系的改进措施。     

第三方物流企业顾客满意度测评指标权重研究

第三方物流企业顾客满意度测评指标体系中,由于不同的指标对顾客满意度的影响程度不一样,有些满意度指标相对顾客来说重要,而有些满意度指标重要性相对次之。为了科学、准确地测评出物流企业的顾客满意度,改进企业服务水平,有必要根据实际情况对各满意度测评指标重要性相互比较,分别赋予其正确的权重,权重确定的方法主要有直接打分法、最小平方法、集值迭代法、层次分析法等。有些方法简单、易操作,但受主观影响大;有些方法更科学、客观,但计算复杂。本文在筛选出合理的顾客满意度测评方法后,确定了物流企业顾客满意度指标权重的计算方法,并最终计算出各指标权重,以便于物流企业对顾客满意度进行准确测评进而帮助其提升企业竞争力。     

城市掠影

■安徽:政绩考核不以GDP高低论英雄《安徽省人民政府关于印发各市政府和省政府各部门各直属机构2011年工作目标任务的通知》日前发出,对各省辖市分四类进行考核,对经济发展、结构调整、资源环境等指标,分别设置不同权重,最终加权汇总,计算综合分值。有关专家指出,这一考核指标体系的变化,不以GDP高低论英雄,不搞一把尺子量到底,必将更好地引导各市在推动科学发展、保障改善民生上下功夫。     

略谈销售型租赁的会计确认

一、问题的提出某C T机生产厂家生产一台C T机的成本为30万元,正常销售价格为50万元。该厂家与一家医院约定,医院以租赁方式取得C T机的使用权,租赁期为三年,每半年在期初支付租金9.5万元,三年期满C T机归医院所有。在合约执行期间,除非发生特殊情况或经厂家许可,合约不可撤消。对这样的经济业务会计如何确认,有三种典型的观点:其一,按分期收(付)款交易进行会计确认;其二,C T厂家先确认销售收益,再作为融资租赁进行核算;其三,直接按融资租赁核算。二、问题的实质该案例中租赁与销售合二为一。典型的融资租赁包括三方当事人:一是出租人,二是承租人,三是出售人。而上述案例涉及的当事人只有两个,一是出租人,二是承租人,与融资租赁的差别在于出售人与出租人合二为一,因而对该交易行为的确认产生了争议。案例中的交易就是所谓的销售型租赁。之所以出现销售型租赁,主要是因为制造商或经销商成为出租人,将租赁作为商品销售的一条途径。在这种情况下,出租人获取的收益除融资收益以外,还包括产销差价或进销差价。上述三种处理观点的差异主要在于:首先,就C T机生产厂家而言,该交易是否构成销售?或者应该按融资租赁确认该交易?其次,如果构成销售,是一...     

双重地权:土地国有下的农民土地财产权

2003年8月29日通过的《中华人民共和国农村土地承包法》，标志着中国的农村土地制度变革进入了一个相对稳定期、这部法律强化稳定了现行的土地制度，但并没有对土地制度变革中的现存问题提出新的解决办法。本文认为，现存问题的难点在于，处理好国家、集体和农民之间围绕着土地剩余索取权的争议，甚至严重的冲突，归根结底是利益之争；问题的根源在于，现行的有关农村土地制度中“农民集体所有”的产权安排存在着“产权残缺”等障碍；解决问题的关键在于，合理借鉴历史上的佃主和佃户双重产权主体的土地产权制(田面权和田底权相分离)，剥离介于国家和农民之间的集体产权主体地位，明确赋予农民土地财产权，并实现切实的立法和制度保护。     

七彩红土地

天空是云南最美的景色之一,最先冲撞视觉的就是那透明如洗的蓝色,一直渗透到心底。而红土则像原野上燃烧的火焰,绿色的农田相间其中,反而成了点缀。     

农地承包经营权登记与中国农村土地制度改革——基于承包经营权流转的理论与实证分析

土地承包法的颁发与实施是为了赋予农户安全稳定的农地产权，以加快农地市场流转，促进农地有效、可持续利用。但由于农村土地政策在实施上长期过度依赖于农村集体，因而出现偏差。以农地承包经营权证发放为初始形式的农地登记制度的引入，提高了国家对农民合法土地权利的保护力度。农地承包经营权登记或发证在使农民获得完整的合法土地产权、增强农民对土地权益的了解与信心、对抗农村集体干预、降低土地交易成本等方面创造了有利于农地市场流转的条件。江苏南通的统计数据表明，在农地承包经营权发证率较高的地区，农地承包经营权流转市场越发达，农户对农地产权稳定性信心越高，农地交易费用越低。中国有必要按照规范土地登记制度要求，继续农地登记制度建设。以彻底实现农村土地制度改革。     

土地流转中耕地保护的法律问题探讨

土地流转是农民实现对承包土地经济权利的重要方式之一。土地流转必须保证农地用途不改变,土地产权制度改革的基本底线不突破,必须强化管控落实最严格的耕地保护制度。要深化农村土地管理制度改革,落实耕地数量和质量占补平衡制度,建设高标准的基本农田,注重维护耕地保护者的合法权益。     

农地制度、土地规模与农业生产绩效

使用面板数据模型和时间序列模型考察了中国农村改革开放后的农业全要素生产率的变动情况和影响因素,利用1992-2006年的省级面板数据分析了各种实体投入因素和农业科研投入对农业生产率增长的影响;再加入农村土地制度变量,利用GLS方法分析了科研投入和土地制度对农业生产率的影响.结果表明,在促进农业增长的各种要素中,科研投入是最主要的因素,土地制度是前期的一个重要因素,化肥投入是一个显著的影响因素,研究还提出了农业的发展除了实现持续的技术进步外,更应该从制度创新上寻找提高生产绩效的新路径,那么土地制度改革可以成为一个新的突破口.     

论农村土地确权中土地权利界定与行使

农村土地确权工作不仅要明确农村土地现有分布和占有经营情况,还要对农村土地资源市场化配置所需要的所有、承包、经营、流转、抵押、转让和收益等权利进行界定,消除阻碍农村土地不合理配置的思想观念和制度因素,促进农村土地从产权模糊向权能清晰行使的转变。     

城市土地出让的收益分配与土地市场效率

通过研究城市国有土地出让的收益分配和市场效率之间的关系,建立土地开发的社会决策模型,对土地出让时的七种不同收益分配模式的市场效率分别进行了分析。分析结果表明,无论是过去的协议出让模式,还是现行的基于成本或者现状价值对原土地使用者进行补偿的出让模式,土地市场都缺乏效率,而以土地开发净收益进行分成的模式能够最大化土地市场的效率。     

土地一级市场上租赁供地模式的法律表达——以《土地管理法》的修改为中心

土地一级市场上,租赁供地模式是出让供地模式的补充,也被界定为土地有偿使用的一种形式。就其实质而言,依租赁方式所取得的利用土地的权利在性质上仍属于一种债权,无法与以出让方式取得的利用土地的权利——物权(建设用地使用权)相比拟。建设用地使用权之设立仍应维系《物权法》上有偿(出让)与无偿(划拨)两种类型化上的区分,租赁不能作为建设用地使用权的设立方式。但在土地管理法修改时,土地出让制度相关规则仍应重新考量。     

农民缘何退还水浇地而改种旱地?——关于西电水价问题的调查

灌区水价提升过高 ,农民收入放缓 ,许多农民不得不退还水浇地改种旱地 ,致使西电工程遇到了困难和挑战 ,有些农民生活也出现了返贫现象。造成水价过高 ,农民退水浇地改为种旱地的原因主要是电价不断上涨、劳动力成本快速增长、用水量减少等 ,解决水价过高的问题的办法 :一是出台配套政策 ,大力扶持“小康工程” ;二是加大改革力度 ,不断提高生产效率 ,降低提水成本 ;三是建立电价调整论证制度 ,保证提水电价的相对稳定 ;四是进一步调动提水工程人员的积极性。     

由土地流转所想到的……

近年来，我国“建设社会主义新农村”实践的步伐明显加快，用于农村建设的财政资金增长了4倍。并实施了废除农业税、减免农村义务教育学费等一系列重大改革措施。随着改革的引入，“耕者有其田”的问题又一次迫人深思了。