对租赁权对抗效力的反思

“买卖不破租赁”和“抵押不破租赁”规则突破了租赁权的债权性，赋予了租赁权的对抗效力。然而，这两条规则存在的结构性硬伤降低了交易效率，与立法保护承租人的目的背道而驰。明确租赁权的债权性质，破除“物权化说”的影响，以登记对抗主义为原则是对租赁权对抗效力反思的结果。     

论"买卖不破租赁"原则

“买卖不破租赁”原则是近现代才在民法上逐步确立的一项新原则，其所导致的租赁权物权化已成为各国租赁法律发展的趋势，并以此开创了债权法的新格局。“买卖不破租赁”原则及其衍生的子原则——“抵押不破租赁”原则在司法实施中的运用，以及在立法设计上还有待进一步完善。     

基于执行视角的司法拍卖击破租赁权法律路径研究

在"买卖不破租赁"规则的影响下,法院在通过司法拍卖程序执行涉及处理不动产的过程中,如果遇到存在租赁关系往往以"买卖不破租赁"为由不进行去除租赁权的拍卖,这严重影响了债权人的债权实现。司法执行中要综合司法拍卖中复杂的利益关系之间进行平衡,对拍卖标的根据物权属性区分,对住宅性不动产、非住宅性不动产和动产拍卖前采取不同方式处理租赁权,以保护承租人的合法利益,为司法拍卖击破租赁提供解决路径。     

论虚拟财产权的债权特征——从“用户协议”视角分析

虚拟财产权与传统财产权既具有相通之处,亦存在根本差异,对其保护应突破既有的物权和债权“二元体系”,创设新型权利。“用户协议”是判断虚拟财产权性质和归属的依据。用户对虚拟财产享有的权利,最适宜解释为基于租赁合同而生的债权,包括占有、使用、收益的权利,这种物权化的债权适用“买卖不破租赁”等规则,更有利于平衡用户和运营商之间的权益。     

论未登记物权与租赁权之对抗关系

未登记物权与租赁权之对抗关系仅指,未登记的物权人能否否认租赁权的存在。仅在租赁物已经交付时,租赁权成为了"取得某种物的支配关系"的债权,具有优先于未登记物权的效力。也就是说,租赁权与物权的效力顺位取决于租赁物的交付和物权的登记何者在先,只要租赁物的交付在物权的登记之前,则无论物权的设定和租赁权设定的先后顺序,租赁权均优先于物权。     

论虚拟财产权的债权特征——从"用户协议"视角分析

虚拟财产权与传统财产权既具有相通之处,亦存在根本差异,对其保护应突破既有的物权和债权“二元体系”,创设新型权利。“用户协议”是判断虚拟财产权性质和归属的依据。用户对虚拟财产享有的权利,最适宜解释为基于租赁合同而生的债权,包括占有、使用、收益的权利,这种物权化的债权适用“买卖不破租赁”等规则,更有利于平衡用户和运营商之间的权益。     

论新时期房屋租赁权及其登记保护

关于＂租赁权＂本质之争,有三种学说：＂债权说＂、＂物权化债权说＂和＂占有权说＂。文章对这三种说法加以评析,认为租赁权应该以用益物权加以立法规定。在此基础上阐释我国的建立屋租赁登记制度的必要性,并针对我国现行的房屋租赁登记规定,提出新时期房屋租赁等级制度完善的对策。     

都都文具租赁合同为何失效？

《中华人民共和国担保法》第48规定：抵押权又人将已出相的财产抵押的，应当书面通知承租人，原稠赁合同继续有效。根据“买卖不破租赁”规则，租赁具有物权化的性质，可以对抗抵押物买受人。但是抵押人在抵押后将抵押物出租，能否适用“买卖不破租赁”规则？实现抵押权时，租赁权能否对抗抵押权？日前，深圳市中级人民法院审结了本市首例此类型房屋租赁纠纷案，一审判决驳回深圳市都都文具有限公司（以下简称都都文具）要求深圳市新陆通实业有限公司（以下简称新陆通实业）继续履行房屋稠赁合同的诉讼请求。     

浅谈不动产交易中第三人保护问题研究

不动产交易下的第三人问题较为复杂，本文以不动产交易中第三人利益保护的理性基础为研究基点和线索，从不动产交易中经常出现的不动产无权处分、不动产一物数卖这两大方面来阐述对第三人利益的保护。本文在坚持物权法的“静态秩序、动态安全”的理念，债权法的“合同自由、鼓励交易”理念的前提下，试图对不动产买卖第三人保护这两大问题提出规制措施。     

从《担保交易立法指南草案》看我国动产抵押的公示——以一般动产抵押为中心

摘要：《担保交易立法指南草案》中一般动产抵押的公示并不是一种权利的宣示,而是一种权利的提示,其采用便捷的公示方法以促进交易;其公示的效力,并不像不动产抵押一样有绝对的排他的效力。若要充分利用动产抵押,需进一步完善我国一般动产抵押制度：简化登记,引入对债务人正常经营范围标准,利用善意第三人的判断标准。     

优先购买权法律效力论析

优先购买权制度及其法律效力目前在我国尚无系统规定。法定优先购买权应具有物权效力。不动产约定优先购买权应依其是否公示来确定其效力,并建立不动产优先购买权的预告登记制度。动产的约定优先购买权应仅具有债权效力。无体财产权的约定优先购买权应以该无体财产权的取得是否需要登记为标准,参照不动产或动产的约定优先购买权的效力情形认定。     

第三人侵害债权制度的构想

传统民法理论坚持债权的相对性,债的相对性体现了债的对内效力,第三人侵害债权制度则体现了债的对外效力,二者并不相悖。本文从第三人侵害债权的理论基础、构成条件、责任承担等方面进行分析,提出我国第三人侵害债权制度的立法构想。     

不动产登记的权利正确性推定

不动产物权经登记具有权利正确性推定的效力,这既是不动产登记公示公信力的逻辑结果,也是保护第三人权利、维护交易秩序的要求。我国《物权法》的规定体现了该规则。从权利正确性推定的意义出发,对我国物权法中的权利正确性推定规则及相关制度的意义、适用范围以及权利救济等进行了分析、评价。     

论第三人利益合同

各国民法债权制度毫无例外地均强调合同相对性原则 ,但随着商品经济及社会不断向一体化的发展 ,近现代各国立法及判例对此已有突破 ,各国民法中产生了使合同的效力扩及于第三人 ,产生了第三人利益合同。借鉴两大法系对第三人利益的保护完善我国第三人利益合同的立法。     

论让与担保的设定

让与担保的设定必须有被担保债权的存在,以具有转让性的财产权为让与标的,其公示方法既决定它是 否可以对抗第三人,又直接决定让与担保权的物权性,并构成让与担保制度的核心。     

物权公示公信与可抵押动产范围之探讨

物权的公示与公信原则，是物权制度的根基，是物权具有对世效力的源泉。任何物权的存在与变动都必须具有外观上可识别的标志，并具有公信力，以维护交易安全。我国《担保法》规定一般动产均可设定抵押，破坏了物权公示公信原则。不可识别动产因无外部可识别的特征，抵押权客观上无法进行公示，不宜作为可设定抵押的动产。可设定抵押权的动产范围只能是少数可识别动产。登记是动产抵押权的唯一有效公示方式，是动产抵押权产生的必备要件。     

物权行为无因性理论质疑

物权法是否应采纳物权行为无因性理论引起了学界广泛争议.物权行为无因性理论所指涉的独立于债权合意的物权合意根本不存在,物权行为无因性理论不利于保护出卖人利益、增大了法律适用难度且其功能可被善意取得制度和公示公信制度替代,物权立法不宜采纳物权行为无因性理论.     

动产抵押权公示制度及其完善

我国现行的动产担保物权有动产抵押权、动产质权、留置权三种。动产质权和留置权均以占有为公示方式,而动产抵押权以抵押人不转移对抵押物的占有为特征。因欠缺公示表征。在实践中常常导致当事人之间的利益冲突、尤其是动产抵押权人和善意第三人之间的冲突。我国应当时动产一律采取书面成立——登记对抗主义的公示方式。并完善登记的对人效力、时间效力和空间效力。     

不动产预告登记制度若干问题探析

预告登记对应于本登记,在本登记之前,即赋予债权请求权以物权效力,成为债权之间的桥梁,保护了己订立合同却暂时难以进行本登记的不动产权利受让人的利益,填补了债权与物权之间的空隙,使民法的体系得以顺畅发挥功能。不动产预告登记制度在我国是一种较新的登记模式,在大陆法系国家则是一项比较成熟的物权制度,尽管如此,由于立法背景不同,各国的预告登记制度还是有一定的不同,其中尤以德国、日本以及我国台湾地区最为典型。     

公证与不动产登记的配合机制——以审查方式的衔接为中心

作为不动产物权的一种公示方法,不动产登记制度在保障交易安全方面发挥着重要的作用。但由于审查权限或"审查能力"的限制,不动产登记也不能保证债权行为的有效性。为了有效地解决上述问题,德国、法国和瑞士等国采取的措施是,将公证制度引入不动产物权的变动。公证机构依其性质,较适合承担登记实质审查的工作,而登记机关只需担负形式审查任务。公证机构和登记机关协调运行,共同保证交易安全。