关于农村集体建设用地直接入市问题的思考

农村集体建设用地直接入市不但可以促进农地资源的更优配置,推动一系列制度创新,而且还可以促进社会公平、和谐和可持续发展。在实践中已经形成了一些基本的农村集体建设用地直接入市的方式以及以试点地区为代表的典型模式。当然,农村集体建设用地直接入市还存在着很多问题,针对这些问题文章进一步提出了应对策略和建议。     

关于农村集体建设用地直接人市问题的思考

农村集体建设用地直接入市不但可以促进农地资源的更优配置,推动一系列制度创新,而且还可以促进社会公平、和谐和可持续发展。在实践中已经形成了一些基本的农村集体建设用地直接入市的方式以及以试点地区为代表的典型模式。当然,农村集体建设用地直接入市还存在着很多问题,针对这些问题文章进一步提出了应对策略和建议。     

地方政府参与农村集体经营性建设用地入市收益分配的逻辑、难点及方式

建立土地增值收益分配机制是农村集体经营性建设用地入市的核心问题。地方政府基于税收、贡献、发展权等参与入市收益分配,使其分享的收益具有土地税和地费双重属性。不论征收土地增值收益调节金,还是土地增值税,都需要核算土地增值收益。土地增值收益核算面临存量建设用地成本难以统计和折算、增量和再入市成本缺少实践和规范、出让和租赁入市收益存在弹性空间等问题,本文综合以增值额和成交价款为基数分享增值收益的优点,提出采用分段差异化方式征收土地增值税。     

集体建设用地使用权流转之法律文本解读

随着经济的发展及城市化进程的加快．我国农村集体建设用地使用权的流转日益增多。基于法律文本的视角进行研究,可以发现我国现行法律体系针对集体建设用地使用权的流转,所做出的规定是相互抵触的,需要根据现实状况对法律进行修改。使整个法律体系的内容协调一致。     

集体建设用地流转与自主型城市化

土地的资本化对于自主型城市化的发展有着巨大的影响作用。本文总结了国内集体建设用地流转的不同模式,分析了郑各庄村和永联村集体建设用地流转的不同模式,说明了其在自主城市化中面临的土地资本化问题。     

农村集体建设用地使用权流转中的法律问题及对策

城市化的发展,使得建设用地的需求量急剧增加,而国有建设用地的供给量又严重不足。城市化以及城乡建设的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾,必然促使农村集体建设用地进入流转市场,而其中存在的法律问题也必须引起有关部门的关注。     

我国集体建设用地使用权改革实践的思考

我国关于集体建设用地使用权的法律制度尚不健全,实践中问题重重。各地掀起了关于此权利的改革,较为典型的试点地区包括苏州、芜湖、嘉兴和成都。论文通过对这些试点地区实践的思考,发现改革中应坚持的原则和具体路径。     

集体经营性建设用地开发商品住宅试验考察与推进建议——以广西北流、河南长垣、山西泽州的试点改革为例

集体经营性建设用地入市开发商品住宅,有利于建立城乡统一的建设用地市场和多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。然而,对于集体土地能否开发商品住宅还存在较大争议,且在已进行的集体经营性建设用地入市试点改革中较少涉及商品住宅开发项目,相关研究也缺乏对其收益分配和具体操作的深入探讨。本文对河南长垣、山西泽州、广西北流3个试点地区进行的集体经营性建设用地开发商品住宅试验的分析发现：政府、集体和企业均可在集体土地开发商品住宅中实现利益增进,三者利益的契合是改革的创新动力;进行商品住宅开发的集体经营性建设用地大都位于城市规划区外的乡（镇）驻地所在村或中心村,而规划建设区虽然是集体经营性建设用地开发商品住宅潜力最大的区域,但也是改革成本最大、收益平衡难度最大的区域,因而未成为集体经营性建设用地开发商品住宅试验的首选区位;试点地区通过制定差异化的增值收益调节金征收标准、捆绑公共基础设施项目、收取增值收益平衡再分配金等方式,基本实现了不同主体间的利益平衡。可见,集体经营性建设用地入市开发商品住宅,既符合改革的方向,也有现实的需求,并可通过适当的规制妥善解决利益平衡问题。《土地管理法》的修改为集体经营性建设用地入市扫除了制度障碍,但集体土地开发商品住宅受到政策导向不明、配套制度缺位、收益分配机制不健全、基础条件不具备等的影响,实践进程停滞。建议尽快部署新一轮集体经营性建设用地入市改革试点工作,并将集体经营性建设用地开发商品住宅作为试点的重点内容,鼓励试点地区将集体建设用地开发商品住宅的试验从城中村和城市规划区外逐步扩大到规划建设区、从存量集体建设用地逐步扩大到新增集体建设用地,积极探索建立合理的增值收益分配机制,并不断完善相关配套政策。相较于以往文献,本文在以下两方面做了拓展和深化：一是基于实践考察,从利益平衡角度分析集体经营性建设用地入市开发商品住宅的改革动力机制、试验区位选择和收益分配调节,进而论证了集体土地开发商品住宅的现实可行性。二是较为系统地探讨了集体土地建设商品住宅面临的现实困难,并提出了相应建议。本文基于试点地区集体经营性建设用地入市开发商品住宅实践的考察和分析,有助于消除认识分歧、推进改革实践,并为稳妥推进集体土地开发商品住宅改革提供了政策参考。     

我国集体建设用地流转驱动模式研究

从驱动力的视角,目前我国的集体建设用地流转实践可分为外驱式和内驱式两种模式。前者是政府主导,属于强制性制度变迁;后者是农民自主,属于诱致性制度变迁。两种模式在主导力量、核心机制、入市类型、产权属性、优劣势等方面都有所区别,它们之间是一种互补关系而不是一种替代关系。未来我国集体建设用地流转应当坚持政府主导、农民主体的原则,依靠市场调节和政府调控的协同作用,走诱致性与强制性相结合的制度变迁路径;要尽快建立集体建设用地合法入市制度,合理分配集体建设用地开发和流转的收益,培育集体建设用地流转市场,妥善解决农村富余劳动力就业问题,并积极探索“政府主导＋社区自治”的新社区发展模式。     

集体土地产权制度改革框架构想

中国任何一次伟大变革都不可能不涉及到人类赖以生存和发展的土地,党的十八届三中全会发起的新一轮全面深化改革,将土地制度改革聚焦于广袤辽阔的农村集体土地。农村集体土地制度改革的方向应是钢化集体土地所有权,核心应是重塑集体土地所有权的行使主体,重点应是经营性集体建设用地产权使用权改革,突破口应是农村宅基地使用权的改革。要保障依上述思路进行的这轮土地产权制度改革的成功,必须构建起和谐统一的集体土地制度体系,完善农村社会保障体系,在弱化土地征用制度的同时,加强政府对集体土地的监管和调控等。     

农村集体土地流转研究述评--基于2000-2014年的文献

破解“三农”难题的重中之重在于农地产权的进一步变革与创新,农村集体土地确权流转将是土地第三次革命性变革,它不仅仅是一个经济问题,也是政治问题、社会问题、法律问题和生态问题。围绕这一问题,近年来学者们主要从土地流转方式、土地承包经营权流转绩效、土地流转与法律制度、土地流转与城镇化、土地流转与农村金融等方面展开了重点探讨。从这些研究可以发现,随着中国市场化的渐次推进,农村土地流转的形式趋向多元,但在这一过程中,如何完善相关的法律制度、保障农民自身的切身利益仍将是今后改革的重点。     

农村集体土地市场化运作研究

为了切实维护农民利益、实现土地资源最优化配置、完善农村集体土地产权制度,必须实行农村集体土地的市场化运作。运作的主要模式有：加快土地承包权物权化,促进土地规模经营和转移农村人口;探索农村宅基地市场运作规则,建立农民财富积累机制;盘活农村非农建设基地,建立农村集体非农建设用地与国有土地同等进入市场交换的新机制。     

重塑农地集体所有权主体的新制度经济学分析

现行农地制度混同了农村社区组织和农村集体经济组织,在正义和效率两方面都造成了负面影响,其深层次利益动因是国家通过其基层代理人--社区组织替代集体经济组织行使土地所有权从而获取制度收益.重塑农地集体所有权主体的实质是以增进农地使用效率和满足农民的土地利益诉求为目标的制度变迁.新的制度安排的核心内容是:使农民成为农地的终极主体,农村集体经济组织成为农民的直接主体,两者通过产权联系构成一个复合主体系统.     

农村土地使用权流转辨析

农村土地制度关系着农村的稳定与发展,关系着“三农”问题的妥善解决。中国的农村土地制度向来都是与时俱进的,现在也不例外。现行的农村土地制度经过近30年的社会实践,已经暴露出一些社会问题。围绕农村土地使用权流转这一核心问题,提出农村土地使用权的流转不仅是必要的而且是可行的,希望借此来推动中国农村土地制度进一步完善。     

关于集体土地使用权有偿转让的几个法律问题

在当前土地市场供需两旺的形势下，集体土地使用权有偿转让势在难免。在集体土地所有权转让过程中，应注意确定集体土地所有权的主体，采用科学规范的转让方式，规范无序的集体土地市场，实现集体土地使用权有偿转让的制度创新，保证土地资源的总量控制和有序开发，切实维护集体土地所有者的权益，保障村民的土地使用权收益。     

论集体经济组织在农村土地征收中的作用

当前学者在研究农村土地征收问题时大多忽略了农村集体经济组织在其中的作用。农村集体经济组织是土地的所有者,是土地征收关系的一方当事人。完善集体经济组织在土地征收中的作用可以在实质上保障土地所有者的权利。完善集体经济组织参与土地征收的方法要明确集体经济组织的主体范围和所有权范围,加强对集体经济组织的行政帮助,改进集体经济组织的内部治理。     

对农村集体土地使用权抵押管理问题的探讨

农村集体土地使用权抵押管理是目前土地权属管理的一个薄弱环节,主 要存在诸如法律依据不足、政策不一致等亟待解决的问题。只有解决这些问题,才能使土地权益人的合法权利得到保护。