商品房预售资金监管浅析

房地产市场是信息不对称的市场,房地产开发商作为占据信息优势的代理方,可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现"道德风险",从而使处于信息劣势的购房人利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下,开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险,房地产开发商随意挪用预售资金,导致报建报监费无法落实、工程款拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证甚至"烂尾楼"等问题的出现。鉴于此,在阐述商品房预售资金监管不力将产生的严重后果,强调完善商品房预售资金的监督管理具有重要的现实意义的基础上,积极探讨完善商品房预售资金的监督管理的有效措施,以期保持房地产市场的稳定,提高房地产业在拉动内需中的作用。     

商品房预售资金监管模式探析

为规范商品房预售活动,保证房地产市场的健康发展,当前我国已经有部分城市根据自身具体情况对新建商品房预售资金监管进行了有益的探索和实践,并形成了若干不同的监管模式。所谓监管模式重点要确定两个问题,一是监管主体即“谁来管”,二是监管方式即“怎么管”。另外就是监管可能产生的影响。笔者认为,以政府职能部门为监管主体,以幢或多幢楼为监管单位,保证预售款直接全额进入监管账户,保证开发企业依法使用预售资金用于相关工程建设,直至购房人最终得到合格的产品方可解除监管,是符合市场实际的监管模式。     

商品房预售资金监管实践分析

商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施的第三方监管,要求房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。为确保预售资金安全,监管期自项目核发商品房预售许可证开始,至项目办理房地产首次不动产权登记结束,以福建省霞浦县商品房预售资金监管实践为例进行简要分析。     

对商品房预售资金监管的探讨

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售在很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难，进一步促进了房地产市场的繁荣与发展，已在房地产     

浙江省:实施商品房预售资金监管

日前,《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式出台。《办法》明确,批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围,由省住房和城乡建设行政主管部门负责对全省商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导;人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查;市、县(市)房地产行政主管部门具体负责本行政区域的商品房资金监督管理。     

浅议商品房预售资金监管制度的发展

一、预售资金监管的理论和法律基础
　　对开发商而言,预售制度降低了行业进入门槛和开发风险,缩短了开发周期,确立了谈判的绝对优势地位,实现了资金的快速回笼和无风险获利。但对于购房者来说,则是支付全额的商品价格甚至用超额的付出,承担了几乎全部的商品生产和交付风险,世界上恐怕再也找不出这么不公平的交易。仅看了图纸就交了全款,其后要等上一两年甚至更长的时间,而那个在开发过程中不知已经变成何种模样的交易标的还不确定能不能如期交付。显而易见,这一显失公平的交易其症结就在于卖家丧失了交易房款的控制权而没有得到期房交竣的主导权,那么这就引出了房屋交付之前预付款的占用和归属问题。会计上的规定是这样的院企业应在发出商品时确认收入,在此之前预收的货款应确认为负债(预收账款)。也就是说这钱目前的所有权还不属于预售者,这一会计原则基本阐述了预售资金的客观地位。道理是对的,但实际上预售资金要先行交与企业,可钱一旦进入了企业账户,企业的决策者绝不会眼睁睁地看着账面余额静静地趴在那里而无动于衷,资本运作规则下的改作他用或另有所投,势必造成购房款的实际风险。所以,正常的推理逻辑就是在房屋合格交付之前,钱不能进入开发企业账户,或者即便进入企业账户也应该受到监督和约束,必须首先保证这些预付款用于项目的后续建设,待开发完成合格交付以后,风险得以完全释放,购房者的利益得以充分保障之后,企业才能确认收入。如此,才能渐近公平。     

对商品房预售资金监管模式的探讨

商品房预售制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的制度，国家对商品房预售资金的监管在《城市商品房预售管理办法》中做了严格的规定，而由于在实际操作过程中对预售资金监管手段的缺失，商品房预售制度同时也导致了较多的房地产市场风险。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第四款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”和《城市商品房预售管理办法》第十一条：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”的要求，我们应结合我市实际情况，制定相应的管理办法，切实做好商品房预售资金的监管工作。     

商品房预售监管资金冻结扣划之议

对商品房预售资金实行监管是《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等法律规章的规定．对于保障预售资金的安全、促进预售项目的顺利完成和维护预购人的合法权益、房地产市场秩序及保障社会和谐至关重要。天津、南京、济南等城市率先开展相关工作．     

新建商品房预售资金监管天津模式初探

新建商品房预售在培育和发展房地产市场,支持开发企业融资等方面起到积极促进作用。但实际操作中对预售资金的监管长期缺位,给房地产市场带来一定风险。为此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”;《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法,     

天津新建商品房预售资金监管工作持续发展

近年来,随着经济社会的发展,房地产交易量特别是新建商品房交易量逐年递增,在新建商品房预售中,购房群众在房屋交付之前即将房款交予房地产开发企业,由于缺乏对预售资金的有效监管,有的项目曾出现预售房款不能     

商品房预售资金监管制度及优化策略

在商品房预售资金监管制度的执行过程中,存在着一些缺陷和不足,需要采取相应的优化策略,进而提高监管效果,保障商品房预售资金的合理、有效应用。围绕商品房预售资金监管展开讨论,分析商品房预售制的特点,明确商品房预售资金监管的重要性,同时剖析监管工作中存在的各类问题,进而提出规范、科学、灵活的优化策略。     

商品房预售资金监管若干法律问题的思考

商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。本文试从商品房资金监管的角度展开论述,分析有关商品房预售给与开发商带来的利润、房产市场的繁荣及其由此而引发的预售楼款监管的无政府状态给当前经济带来的严重问题。     

努力构建天津特色的商品房预售资金监管体系

2008年7月1日《天津市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）正式实施,这标志着天津市新建商品房预售资金监管制度的确立。依据《办法》的规定,房地产开发企业进行新建商品房预售必须接受预售资金监管,商品房在初始登记前的预售资金只能用于有关工程建设,不得挪作他用。这是落实（天津市房地产交易管理条例》,维护购房群众切身利益,防范房地产开发企业由于恶性滚动开发而导致的投资风险,保障房地产市场健康有序发展而采取的一项重要举措。     

对商品房预售监管资金冻结、扣划之议

正对于预售资金在监管账户被有关部门冻结和扣划时该如何处理,是一个值得高度重视的问题。一、监管部门对冻结、扣划监管资金的两种态度武汉、青岛等多地市在监管办法中规定有关单位对商品房预售资金监管账户进行冻结或扣划监管资金的,监管银行应当说明商品房预售资金及监管账户的性质,并及时书面告知监管部门。笔者认为,这种规定表明监管部门对预售资金的冻结、扣划行为采取默认态度,接受了法院、公安等有关单位     

应完善商品房预售资金监管--以杭州市为例

一、加强商品房预售资金监管的重要意义
　　随着房地产市场的快速发展,商品房预售已经成为房地产交易的主要途径,也是房地产管理的重点和难点。建设部1994年颁发的《城市商品房预售管理办法》等现行法规,虽然对商品房预售资金有所规范,但过于原则,适应性不强,缺乏操作性。加强完善商品房预售资金监管,确保商品房预售资金用于相关工程建设,是新形势下加强房地产市场管理的一项基础性、关键性工作,对保护购房人的合理利益、确保商品房预售项目如期交付、促进房地产市场的平稳健康发展都具有十分重要的作用。     

论我国商品房预售款监管公证

从某种意义上说,人类文明的进程就是建筑和城市化的过程,从原始洞穴发展到现代摩天大楼,体现了人类的进步.人类对居所的投资直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料,从而直接为社会劳动生产力的延续和发展创造了物质载体.     

商品房预售款监管模式比较

一、国内预售款监管制度地方规定比较分析《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。在《城市房地产管理法》上位法有原则性规定的情况下,赋予了地方房地产主管部门制定具体操作规范的权力。早在1998年,《广东省商品房预售管理条例》即以专章形式确立了商品房预售款的监督管理规则     

论法秩序统一视角下商品房预售资金的监管与救济

商品房预售资金被挪用,是商品房“烂尾”现象产生的重要原因之一。本文在商品房预售制度尚存的背景下,从该制度下房地产开发企业与预购人天然的法律地位不平衡视角出发,总结近期各地预售资金监管的最新动向,并对预售资金被挪用后购房者如何依法获得救济进行分析。     

浅谈商品房预售款的监管主体

商品房预售制度实施的过程中,暴露出了一系列的现实问题,直接导致购房者利益受损.其完善,关键之一就在于构建有效的预售款监管机制.