房产登记中的《物权法》实例阐释——关于不动产物权的变动

共有人的优先购买权与承租人的优先购买权 《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”     

承租人的优先购买权

房屋的房主在出卖房屋时，承租人享有优先购买权，出卖人应在出卖房屋前的合理期限内通知承租人，在同等条件下，承租人可以优先购买。《民法通则若干意见》第1侣条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”我们应注意以下容易引起争议的几个问题：     

浅议共有房产应有份额的抵押及登记

一、共有房产的应有份额 按份共有属于共有的一种类型，我国法律对此已有明文规定。《中华人民共和国民法通则》第78条规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务；按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额处分或者转让。”最新颁布的《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第93条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”因此，共有人对共有物享有份额是按份共有最重要的法律特征。     

对承租人优先购买权的一些思考

承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，     

共有商标权的分割与份额的转让

商标权共有或共有商标权，是指两个或者两个以上的民事主体就同一商标共同享有注册商标专用权的制度。我国新第5条①承认了商标权的共有，但对共有商标权能否进行分割与份额的转让未作明文规定，对这一问题的处理须有赖于《民法通则》及有关法律的规定，以及对民法有关共有理论的理解与适用。《民法通则》第78条第三款规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。”据此，按份共有商标权的各共有人有权要求分出自己的份额并转让。依民法理论，共同共有关系存续期间，各共有人不得要求分割共有物。②据此，共同共有…     

房产登记中的善意取得适用问题

善意取得制度是民法中的一项重要制度，在《物权法》通过之前，在我国善意取得主要还停留在民法理论和司法实践层面上。成文的规范性文件只有最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，     

占三分之二以上份额的按份共有人在对共有房屋处分时是否可以直接申请登记

江都市房产登记交易中心询问：《物权法》第97条规定“处分共有的不动产……应当经占份额三分二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。但《房屋登记办法》第13条则规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。那么，当部分按份共有人转让共有房屋时，登记机构应以哪一条规定为准？     

商品房出现质量问题怎么办

商品房也是一种商品。《消费者权益保护法》对消费者的权利和经营者的义务作了明确规定。《消费者权益保护法》第七条规定“:消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务,符合保障人身、财产安全的要求。”第十一条规定“:消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利。”第十八条规定:“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”第二十二条和第二十三条规定:“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的…     

金绍达信箱：房地产权属管理疑难问题解析（三）

(三)9、属于夫妻共有的房产,应当如何登记?修改前的《婚姻法》第十三条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外”。又在该条第二款规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”。2000年修改的《婚姻法》将原第十三条改为第十七条,并增加了第十八条(财产为一方所有的几种情形)、第十九条,第十九条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定”。…     

《食品安全法》中惩罚性赔偿条款的修改建议

我国现行《食品安全法》第96条分为两款。第1款规定：“违反本法规定，造成人身、财产或者其他损害的，依法承担赔偿责任。”第2款规定：“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。”国务院法制办2013年10月29日发布的《中华人民共和国食品安全法（修订草案送审稿）））（以下简称《送审稿》）中对现行“食品安全法》第96条涉及惩罚性赔偿的条款进行了修改。《食品安全法》第96条在送审稿中成为第127条，该条第1款没有变化，第2款被修订为：“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金。赔偿金额不足1000元的，赔偿1000元。”     

国有资产所有权的重新界定及其理论依据

公司法的基本精神是以法律形式塑造公司法律人格。2006年1月1日起施行的新修订的《公司法》将原公司法第四条第三款“公司中的国有资产所有权属于国家”删去。体现了立法的进步。笔者认为，原公司法第四条第三款“公司中的国有资产所有权属于国家”的规定，不但与第一款规定的所有股东出资后仅享有股权的精神相冲突，而且与第二款规定的公司享有对所有股东出资形成的公司财产的全部法人财产权原则也相矛盾。     

部分按份共有人转让房产时,登记机构是否要通知其他共有人

某市房产登记中心询问：《物权法》第九十七条规定，经过占份额三分之二以上的按份共有人同意就可以处分共有的不动产或者动产。那么，如果部分按份共有人按这一规定转让房产，其余的共有人怎么办，登记机构在办理登记时，是否要通知其他共有人？     

试论按份共有中的优先购买权制度

优先购买权,又称"先买权",是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的一种独立的民事权利。本文主要针对按份共有优先购买权的理论问题以及相关实践中存在的主要困惑就优先购买权的性质、按份共有中优先购买权的法律效力、行使条件,以及与其他类型优先购买权的竞合问题等方面进行研究。     

学习《乡镇企业法》 企业依法享有法人财产权

乡镇企业的产权变动，必须依法进行。作为一个既有核算职能又有监督职能的持续经营会计必须尽职尽责，忠心耿耿维护乡镇企业法人财产不受侵犯。《乡镇企业法》第十一条明确指出“具有法人资格的乡镇企业依法享有法人财产权。进行企业法人登记的乡镇企业既是一个会计主体，也是一个法律主体。《乡镇企业法》第十二条指出了“任何组织或者个人……不得非法占有或者无偿使用乡镇企业的财产。”本条所指任何组织或者个人当然也包括所有者和投资者。“无偿调拨”实际上是计划经济的产物，调节乡镇企业之间的有无，凡是不具备“无偿调拨”前提条件…     

有限责任公司股东优先购买权研究

我国《公司法》第72条规定了有限责任公司对外转让股权时,其他股东享有同意权并相应地在不同意转让时负有购买股权的义务,法律同意规定其他股东享有优先购买权,笔者通过各国法律的比较研究及通案例分析,认为三者同时设置并无必要,异议股东的购买义务内在地包含了股东优先于外部人购买股权的权利内容。而股东优先购买权也已经暗含了不同意以此条件对外转让股权的意义,并在事实上排斥了股权的外部转让。故我国《公司法》的规定系重复设置,应予修改。     

计提坏账准备金易产生的两个误区

根据《企业财务通则》第十三条规定：“企业按国家规定，可以计提坏账准备金。不计提坏账准备金的，发生的坏账损失计入当期费用。”《通则》还规定：“坏账损失是指因债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然不能收回的应收账款，或者因债务人逾期未履行偿...     

城市住宅小区业主共有部分治理——美国经验与启示

正一、住宅小区共有部分的概念界定及其登记《物权法》第70条规定:"业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"《物权法》第73条规定:"建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。"     

小区车位权属关系之我见

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”     

建筑区划内规划车位、车库产权及使用若干问题探

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售．附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位．属于业主共有。”     

论现行法上房屋租赁的担保制度

留置权是一种法定担保物权,它直接依法律的规定而产生,而不是依当事人的协议设立。我国《民法通则》第八十九条第四项规定：“按照合同约定一方占有对方的财产,对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的,占有人有权留置该财产．依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。”