市场情绪如何影响城市房价

基于行为金融学理论建立了房地产情绪指数影响房价的模型，借鉴Baker and Wurgler（2006）提出的构建资本市场投资者情绪指数的方法，从供需两方选取合适的情绪指标；同时，运用大数据方法，选取百度指数作为情绪指标，运用主成分分析法构建了我国35个大中城市房地产市场的情绪指数，实证研究了市场情绪对房地产价格的影响。另外，还测度不同区域房地产市场情绪指数，通过实证分析横向对比东部和中西部城市市场情绪对房价的影响程度。实证结果表明，市场情绪对房地产价格有着显著的正向影响；市场情绪对房地产价格的正向影响呈现区域异质性，东部地区市场情绪对房地产价格的正向影响强于中西部地区。     

城市居民居住区位选择微观机制的实证研究——以万科青青家园为例

随着我国城市住房分配制度的变革,居民由被动的接受住房转变为根据自己的偏好进行主动的选择,消费者在住房市场的主体地位得以确立。文章以“万科青青家园”为例,采用比奇的分异度指数和GIS分析方法,对购房者的社会属性特征、工作地、原居住地等微观因素与居住地选择的关系进行了研究。研究表明,在微观居住区位的选择上,具有相同社会经济属性的群体趋向于选择相同的居住区位,社会经济属性的作用和居住分异现象在居住区位选择中开始凸显;受房价和经济实力的约束,年轻型家庭居住区位的选择方向已向郊区外移;对于有子女的家庭来说,教育资源的丰富与否则是居住区位决策的重要因素之一;现工作地和居住地之间的通勤时间对居住区位的选择具有决定性的影响;家庭生命周期、原居住地、消费观念和信息搜寻等对微观居住区位的选择具有一定影响。     

Microsimulation Modelling of Tenure Choice and Grants to Promote Home Ownership

This article develops a microsimulation model of the Australian housing market that has tenure choice as its principal focus. The article sheds light on the role played by relative prices, wealth and borrowing constraints in shaping housing tenure choices. We explore the model's capabilities as an aid to policy making by reporting the findings from an impact analysis of grant programs designed to ease the transition of first home buyers into owner occupation. We find a large demand for home ownership that is not met because of borrowing constraints. The need to meet financial institutions' down payment requirements is particularly important. Government grants made available to first home buyers will ease down payment requirements, but the formal incidence of such a subsidy is found to be inequitable among potential first home buyers, and its impact is largely to bring forward purchase decisions.     

房地产税、市场结构与房价

本文在住房流量模型的基础上,构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型,考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明,无论何种市场结构,提高房地产税均导致房价下降;住房市场垄断性越强,房价越高,房地产税对房价影响越大。笔者对1996-2008年中国33个大中城市数据的检验发现,市场结构对房价影响大于房地产税。房地产税增长率每增加1%,房价增长率将减少0.03%;勒纳指数每增加1%,房价增长率将增加0.16%。房地产税与市场结构相互作用将使房价上涨,但影响微不足道。因此,对住宅开征房地产税,将对房价上涨有一定限制作用,但不能有效抑制房价上涨,而增强住宅市场竞争性、降低开发商垄断具有显著效果。     

土地财政制度对房地产价格的影响因素研究*

本文基于动态系统GMM模型,运用Stata软件和计量经济学方法,对2009—2015年中国15个大中城市房价水平的变化趋势进行研究。结果表明：（1）地方政府依靠土地财政和房地产维持地方财政,土地财政是导致房价上涨的根本原因。（2）在经济下行的背景下,地方政府和房企共同经营土地,地方政府试图通过做大土地财政拉动地方经济。（3）中央政府选择有利于中央政府效用水平增加的经济发展方式。所以中央政府、地方政府与房企会形成经济增长联盟共同推动房价上涨。（4）房企行为对土地财政导致的高房价具有放大效应,且作用效果在东部、中西部地区呈现明显的区域差异。本文的贡献是发现了房企行为与土地财政、房价上涨之间相互作用的逻辑关系,为找到缓解房地产价格上涨的措施提供了新的可能性。     

我国银行信贷与房地产价格关系研究

文章对银行信贷与房地产价格之间的互动关系进行了完整的作用机制分析,并使用更细致和精确的数据建立VAR模型进行了实证研究。研究发现,银行信贷扩张与房地产价格上涨具有明显的相互推动和加强的作用。具体而言,房地产开发商贷款和个人购房贷款对房价都具有显著的正向影响,同时对来自房价冲击的响应也都是正向的。并且,在房价持续高速上升时期,房地产贷款规模对房价的影响力明显超过贷款利率。     

北京市房地产价格影响因素分析及限购政策绩效评估

随着经济的高速发展,城市的房价也呈现出急剧攀升的态势,脱离了正常的价格波动轨道,大大增加了城市居民的生活成本。以首都北京为例,房价的上升幅度远远超过预期。在经济理论的基础上,运用近几年北京房地产行业的统计数据建立回归模型,可以对影响北京房价的因素进行分析,并且可以对北京市政府2011年2月出台的＂京八条＂限购政策进行绩效评估。     

限购背景下存准率与房价的关系研究

2010年以来,我国主要的大中城市纷纷出台了商品房的限购政策,同期法定存款准备金率也多次调整.在限购政策背景下,本文运用广义矩(GMM)方法,将限购政策作为逻辑变量加入到估计模型中,对限购背景下的存款准备金率调整与商品房价格的关系进行了定量分析.结果表明,限购政策对于抑制房价过快上涨具有显著意义,同时,政府上调存款准备金率在滞后2期和3期时对于抑制商品房价格过快上涨也具有一定的积极作用,但商品房价格不会因存款准备金率的上调而出现急速下跌,而是在存款准备金率持续上调的过程中呈现出先上涨后下跌,再上涨、再下跌的交替变化特征.研究同时发现,限购政策和存款准备金率调整对于我国东部地区城市影响显著,而对于中西部城市影响则不显著.基于此,本文提出了运用存款准备金率手段在抑制商品房价格过快上涨过程中的对策建议.     

Capital Inflows,Exchange Rate Flexibility and Credit Booms

Historically, capital flow bonanzas have often fueled sharp credit expansions in advanced and emerging market economies alike. Focusing primarily on emerging markets, this paper analyzes the impact of exchange rate flexibility on credit markets during periods of large capital inflows. It is shown that bank credit is larger and its composition tilts to foreign currency in economies with less flexible exchange rate regimes, and that these results are not explained entirely by the fact that the latter attract more capital inflows than economies with more flexible regimes. The findings thus suggest countries with less flexible exchange rate regimes may stand to benefit the most from regulatory policies that reduce banks' incentives to tap external markets and to lend/borrow in foreign currency; these policies include marginal reserve requirements on foreign lending, currency‐dependent liquidity requirements and higher capital requirement and/or dynamic provisioning on foreign exchange loans.     

差别化房地产税收政策对住房消费的影响

我国住房交易税和试点中的房产税都是差别化的税收政策,差别化的交易税会减少购房消费,增加租赁消费,但可能会使住房价格上升,并增加新建住房消费比例,减少存量住房消费比例。房产税或物业税等差别化保有税的开征,将起到降低住房价格,减少购房消费和增加租赁消费的作用。而利率等货币政策也是调控我国房地产市场的一个非常有效的手段。     

Impact of government intervention in the housing market: evidence from the housing purchase restriction policy in China

In 2010, a housing purchase restriction policy was announced by China’s central government and implemented gradually by several prefecture governments. In this article, we empirically investigate this policy’s effect on the housing market. Using a difference-in-difference framework, we show that the housing purchase restriction policy reduces housing prices and transaction amounts but does not influence the housing investment or construction markets. Moreover, upstream industry suffers more than downstream industry. The results are robust to a battery of robustness checks. Heterogeneity exists across cities. We find that first- and second-tier cities as well as highly urbanized cities experience great declines in housing prices after the policy’s implementation, especially cites that had high housing prices in 2010 and cities with high real estate investment as a proportion of fixed asset investment. However, the housing policy is less effective in curbing speculative demand.     

金融资产与实物资产对城镇居民消费影响的差异性研究

本文在相关资料基础上,对我国城镇居民持有金融资产与实物资产进行了重新核算,并采用ARDL-UECM模型计量分析了长短期内金融资产、实物资产对消费影响的差异性。结果表明:金融资产长期内对消费支出存在较弱的抑制作用,短期内存在较弱的促进作用;而实物资产长期内对消费存在有限的促进作用,短期内对消费存在较强的促进作用。产生这种差异的原因主要是:超额比重预防性储蓄导致金融资产对居民消费产生长期扭曲,以及过高自有住房率在房价攀升时只能提高短期边际消费倾向,长期则有限。现阶段只有降低超额比重预防性储蓄及抑制过高的房价才能进一步提高城镇居民的资产财富效应。     

信贷约束对住宅市场的影响效应——基于动态面板模型的研究

本文通过构建消费者—开发商两部门的房地产市场局部均衡模型,研究信贷约束对住宅市场的影响效应。本文利用1999～2009年中国35个大中城市的面板数据,采用动态面板GMM估计方法考察银行信贷对住宅消费和住宅价格的影响。实证结果显示:银行信贷对房地产价格产生显著的正向影响,表明信贷约束是当前房价增幅下降的重要因素之一;个人住房贷款和房地产开发贷款对房价的正向影响效应存在差异,前者的作用小于后者;个人住房贷款对居民住宅消费产生显著的正向影响,是影响居民住宅消费的最重要因素。     

论房市调控与发展

自6月1日起,国家对个人购房不满2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免收营业税(鼓励改善自主性交易);对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时要按购销差价征收营业税。我们认为,房市调控现在远未到位,房价还未根本调整,开发商和投资商的利润空间还远未压缩。如果现在就收兵,房价会进一步反弹。     

房地产价格与房地产投资来源结构

近几年来,大量外资以及民间资本纷纷进入我国房地产业,而与此同时我国部分地区房地产价格出现了不合理上涨,为了探讨房地产投资来源结构与房地产价格之间的关系,本文运用1999年房地产投资以及销售的数据建立了二者之间的模型,回归结果表明:外资以及民间资本对我国这轮房地产价格的上涨起着重要的推进作用;国内贷款对房地产价格的上涨影响不大;债券投资对房地产的价格会产生抑制作用.     

房地产价格的跨区域相关研究——基于澳门与珠海的实证

在对澳门和珠海两地经济发展阶段与产业结构进行比较分析的基础上,对两地房地产市场进行实证分析,结果表明：珠海房地产市场受到澳门影响较大;澳门与珠海房屋均价具有极强的正相关关系,即澳门房价每增长1美元,珠海房价增长0．262904美元,两者之间的滞后时期大约是1年;澳门与珠海房屋均价之间的差距将逐渐缩小,这是由于澳门房地产资本和投机资本将加速进入交通成本极低的珠海市场所致。     

Housing price variability: national and local impacts

This article examines the influence of national and local forces on housing prices in 20 local US real estate markets during the recent housing price run-up and decline. We use reduced-form panel data fixed-effects models with robust SEs to determine the impact of national and local effects on housing prices in 20 US cities across time. A national home price index and mortgage rate are used to measure national impacts on the local markets. A mix of socio-economic variables estimates local impacts. We find no results indicating that national trends lack relevance in local markets; however, we find wide support for the additional inclusion of local socio-economic factors in all markets. The findings are consistent with an environment in which national polices and trends influence all markets; however local policymakers and investors can continue to expect geographic differences in market outcomes.     

通胀预期对未来住房价格的影响——基于消费者信心指数的分析

以消费者信心指数作为通货膨胀预期指标,以中国1999—2010年住房市场月度数据为样本,实证检验通货膨胀预期对未来住房价格的影响。实证检验结果表明,通货膨胀预期会导致住房价格上涨,即生产者和消费者对通货膨胀预期将推动住房价格的不断上涨,因此,稳定通货膨胀预期对于稳定住房价格具有十分重要的作用。     

房地产税收对商品房价格的影响研究

中国房地产市场的需求弹性小于供给弹性,政府对房产拥有者征税,税收负担其实更多地落在了购房者身上。中国现行的房地产税制对于稳定房地产市场,抑制过度投机,降低商品房价格的作用不明显。应改变住房需求弹性,在房地产保有环节征税,促进中国房地产市场的健康发展。     

A Life Cycle Analysis of Housing Affordability Options for First Home Owner-Occupiers in Australia

This paper presents a life cycle analysis of several policies for improving housing affordability for first home owner-occupiers in Australia: the First Home Owner Grant, housing equity partnerships and deposit loans. The analysis is by simulation of a housing tenure choice model in which a representative adult household makes a lifetime plan concerning the timing of the first home purchase, and the amount of housing and non-housing consumption in each period. An insight from the life cycle framework is that policies to improve housing affordability can have a life cycle timing effect on housing demand and house prices.