土地财政、房价与人口流动

全国第七次人口普查显示,十年来中国人口流动规模持续扩大,但同时也呈现出省际人口流动放缓、中西部地区省会城市人口流动吸引力显著增强的新趋势。研究构建了土地财政、房价与人口流动的影响机制,并采用面板数据联立方程模型对2000—2017年中国31个省区市数据进行了实证分析。研究发现：土地财政对人口流动的影响路径有两条,且通过公共物品对人口流入的促进效应大于其通过房价对人口流入的抑制效应,最终表现为土地财政促进人口流入;地方公共物品能够资本化在房价中,土地财政和房价之间存在正向促进的双向互动关系;东部地区和西部地区土地财政均促进人口流入,但东部地区的促进效应强于西部地区。为此,文章提出如下政策建议：加快完善地方税体系,引导地方政府降低对土地财政的依赖;优化土地财政支出结构,支出方向向民生领域倾斜;加强住房体制改革,改变粗放式的“一刀切”政策。     

分税制改革视角下土地财政与房价水平关系研究

文章采用2002—2012年省级面板数据,把分税制改革、土地财政和房价水平纳入分析框架,首先分析了分税制改革对土地财政影响的背景因素,在此基础上研究土地财政对房价水平的影响。研究结果表明,分税制改革导致地方财政困难,从而使地方财政过度依赖土地财政是影响房价过快上涨的重要因素。土地财政作为分税制改革和房价的中介因素,对房价的影响非常显著,并根据研究结论提出相应的政策措施。     

土地财政行为推动了房价上涨吗？——基于35个大中城市的实证分析

利用35个大中城市的面板数据,对土地财政与房价的关系进行实证研究,发现政府土地财政行为确实助推了房价高涨.调控房价的一个可行路径是矫正政府的土地财政行为,从制度上化解对土地财政的依赖;此外,应落实房价调控中的地方政府责任,划清职责范围,必要时启动问责机制.     

土地财政的实质、逻辑及其解决之道:一个法经济学角度的分析

本文以城市土地的要素特征和土地批租制度为起点,界定了土地出让金的贴现级差地租收益性质、来源及其在开发企业和政府财政之间的分享结果,揭示了土地出让金管理和土地税费制度安排的缺陷。地方政府财政的土地依赖问题主要是由于不合理的土地出让金管理体制和扭曲的土地税费体系导致的软预算约束所致,据此提出了系统改革完善有关土地财税制度的具体措施。     

对中国经济的一个乱象——土地财政的剖析

土地财政不非我国独有,很多发达国家也都依靠"土地财政"。但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入,这样既体现了公平性,也保证了政府有相对稳定的财政收入。而我国的"土地财政"主要是依靠增量土地创造财政收入,并千方百计地抬高地价赚取更多的土地出让金来满足财政需求。     

土地政策对地价与房价的影响

本文根据我国土地政策制度变迁中土地供应方式、供应数量和供应结构发生的变化,分析了它们对土地价格的影响,进而考察了我国地价与房价之间的关系.我国的经验表明:土地政策是土地价格大幅上涨的重要推力,但土地政策是否通过地价影响房价尚不明确.     

土地财政、房价波动与城乡消费差距——基于面板数据联立方程的研究

在中国城乡消费差距扩大的过程中,土地财政和房地产价格波动是重要的推动因素。本文在对其作用机制进行理论分析的基础上,利用中国1999~2010年31个省区市的面板数据,构建联立方程模型检验了土地财政与房价波动间的相互关系,进而考察了土地财政和房价波动对全国及区域层面城乡消费差距的影响。研究结果表明:(1)土地财政与房价波动间存在正向的相互作用,房价上涨促进了土地财政的增加,而土地财政增加反过来推动了房价上涨;(2)土地财政和房价波动对城乡消费差距有显著的正向影响,地方政府对土地财政依赖的增强和房价上涨,会拉大城乡消费差距;(3)土地财政、房价波动与城乡消费差距间的作用强度存在显著的区域差异,东部地区土地财政与房价波动间的双向促进作用要显著强于中西部地区,而东部地区土地财政对城乡消费差距的影响则小于中西部地区。     

我国土地财政规模估算及影响因素研究

分税制改革后,地方财政压力增大,土地财政问题日益凸显。基于我国土地财政的构成,按窄、中、宽三种口径估算土地财政规模,结果表明不同统计口径的土地财政收入都呈现出上升趋势,以土地出让收入为主的土地租金和贷款收入成为地方政府主要的财力来源;总体上看东、中、西部地方政府对土地财政的依赖度逐渐趋同;人口城市化水平和中央级税收比重与土地财政规模正相关,而外商直接投资与土地财政规模负相关;人口总抚养比与土地出让收入比重正相关,而人均GDP 与土地直接税收入比重正相关。不同地区在不同发展阶段的土地引资效应和土地收入效应是不同的,地方政府对土地财政的依赖程度与其经济发展水平和国家宏观政策是密切相关的。应深化财税体制改革,转变政府职能,加强土地出让资金监管,以有效控制土地财政规模,弱化地方政府对土地财政的依赖。     

土地供给方式对房价的影响研究——基于面板误差修正模型的实证分析

本文建立30个城市面板误差修正模型,对"8.31土地大限"前后房价与地价的面板Granger因果关系进行检验和比较,分析土地供给方式对房价的影响。文章的主要结论是:(1)房价的历史信息(1年内)对土地价格影响显著,开发商依据房价预期进行土地价值估值的预期效应显著存在;(2)长期来看,土地招拍挂制度的实施使得住房市场和土地市场的联动性加强,房价上涨拉高了地价,但房价上涨却不能由地价上涨来解释。     

开征房产税能够降低房价并替代土地财政吗?

以往文献认为,征收房产税会抑制房价,但鲜有学者探究该政策作用的具体时间效应及土地市场综合效果。基于2008—2013年上海和南京、重庆和成都两组城市的区级数据,利用双重差分及事件研究方法实证考察研究发现,实施房产税总体上对住房价格有显著的提升作用,但会随着时间推移而下降;征税还能够降低住房成交量,同时对土地均价和土地出让金具有负向影响;房产税在上海的试点效果和总体一致,但对重庆的影响不显著甚至与预期相反。     

土地财政、新型城镇化对公共服务的影响

在理论探讨土地财政和新型城镇化对公共服务的影响的基础上,可通过构建指标体系测度各地区公共服务水平,并运用动态空间自回归模型实证检验相关假设。研究结果表明：新型城镇化是促进公共服务供给的显著因素;土地财政对公共服务的直接影响显著为负,抑制作用由东部地区到西部地区逐渐减小;土地财政的新型城镇化效应阻碍了全国公共服务水平的提升;地区经济发展水平、产业结构、人口密度也是影响公共服务的重要因素。     

论我国房价、地价与土地拍卖的关系

房价、地价与土地拍卖之间的关系是研究房地产市场的一个重要问题。本文从地价与房价的影响因素分析入手,得到了地价与房价相互影响的关系,并在此基础上分析了土地拍卖不是房价上涨的根本原因,现阶段还必须坚持拍卖这种土地交易制度的结论。     

土地财政形成的博弈分析

土地财政是我国特有的一种经济现象。它的形成既与我国的经济体制有关,也是中央政府、地方政府、开发商以及居民在土地收益上博弈的结果。用博弈论的方法来分析各个利益主体的收益函数、战略选择以及利益主体之间的博弈过程,可以揭示土地财政形成的演化过程和必然性。     

土地财政规模效应、成因分析及其规范路径

"土地财政"问题引发社会广泛关注和争议。从土地财政规模效应来看,土地出让收入不断扩张,土地税费收入与时俱进,土地抵押融资规模也日益成长。从土地财政成因来看,是土地管理体制、土地所有权益地方化、不完善的征地补偿和土地批租制度、单一行政考核机制、地方财政能力相对不足等多种因素共同作用的结果。在上述分析基础上,本文依据十八届三中全会精神就土地财政的规范治理提出了改革土地征用制度等七条针对性建议。     

土地财政与房地产业发展

实行分税制改革以后,在中央财政收入迅速增长的同时,中央政府承担的相对义务大幅度减少,地方政府则承担了过重的财政支出责任。为了缓解地方财政困难,地方政府产生了对房地产业的过度依赖,地方政府通过低价征地,高价出售,以及推高地价带动房价来增加建筑业税和房地产税等方式来增加地方财政收入。虽然土地财政缓解了地方财政困难,但对房地产市场的可持续发展带来了严重冲击。针对土地财政的问题,文章提出了规范土地出让收入管理,建立国有土地收益基金;合理确定土地供应量,理性引导储备土地供应价格;建立健全与事权相匹配的地方财税体系,推进以房地产税制为重点的财产税改革;转变政府职能,合理定位地方政府角色等对策。     

论我国房价、地价与土地拍卖的关系

房价、地价与土地拍卖之间的关系是研究房地产市场的一个重要问题.本文从地价与房价的影响因素分析入手,得到了地价与房价相互影响的关系,并在此基础上分析了土地拍卖不是房价上涨的根本原因,现阶段还必须坚持拍卖这种土地交易制度的结论.     

浅析“土地财政”的影响与危害

近些年来,一面是连年不断、刻骨铭心的征地拆迁之痛,另一面却是地方政府土地收入的盛宴。土地收入占比财政收入的不断提高,形成了地方政府的“土地财政”,普遍认为“土地财政”的危害性极大,应该对“土地财政”政策进行强制性降温。“土地财政”的形成,既反映出观行征地制度引发的政府牟利动机,也彰显了现行财税体制的弊端,地方政府此种行为造成的影响和危害实在不可小视。本文拟对“土地财政”的八个方面的危害进行了一些粗浅的论述。     

我国房价上涨原因的理论分析及实证检验

健全的市场应该可以有效调节房地产市场、稳定住房价格,其中利率发挥着举足轻重的调节作用,而我国房价持续上涨的根本原因在于市场价格信号的扭曲,即利率管制政策导致央行必须增加货币供给来维持既定的利率水平,而偏低的利率水平刺激了住房的投资、投机需求,进而推动房价长期持续上涨。采用2006年到2013年货币供给量与房价的月度数据,运用单位根检验、协整检验、格兰杰因果关系检验进行计量分析可以验证这一理论解释。因此,本文认为,稳步推进利率市场化改革才是稳定我国房价的治本之策。     

土地财政隐藏的风险及相关的对策建议

我国土地财政的形成与分税制改革和以GDP及财政收入为核心的政绩考核体制有关。土地财政具有不稳定性和不可持续性,是导致耕地数量减少的重要因素,土地财政严重损害了农民的利益,还会引发金融风险。为此,应加大公共财政体制改革,完善土地税制,严格土地管理制度,加强土地规划管理,改变地方政府对土地财政的依赖关系。