土地使用权抵押登记审核内容解析

在我国,土地登记实行实质审查制度,登记的土地使用权抵押权有无瑕疵,与土地使用权抵押登记审核有着直接关系。那么,土地登记机关究竟需要对土地使用权抵押登记的哪些方面进行审核呢?土地使用权抵押登记的范围我国各地不动产登记管理机构的设置存在差别,有的地方实行房屋与土地统一由一个部门登记,而有的地方则分别由土地管理部门和房产管理部门负责登记。《房地产管理法》第61条规定:“房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。”根据《担保法》的规定,办理房地产作为抵押物的登记机关为:以无地上定着物的土地使用权作…     

已办理抵押登记的土地,还能否办理用途变更?

<正>问题甲公司通过拍卖取得一宗国有出让建设用地使用权,出让的用途为住宅。随后,甲公司将该宗土地抵押给银行,并在登记机关办理了抵押登记。现在甲公司请求将该宗土地的用途转变为商住。对此,登记机构能否为其办理土地用途变更手续?解答对于已办理抵押登记的土地,能否办理用途变更,可从以下三方面来判定:一、法律并未禁止抵押土地办理土地用途变更《土地管理法》第56条规定:"建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行     

抵押双方不同时间申请土地抵押登记,可否做顺位抵押

正问题甲企业以其土地使用权为乙企业在银行贷款提供了抵押担保,并办理了土地抵押登记。现甲企业想以同一地块的土地使用权为另一家企业在同一银行的贷款进行抵押担保,并申请办理土地抵押登记。对于同一抵押人、抵押物和抵押权人,仅借款人不同,抵押双方在不同的时间申请土地抵押登记的情形可否做顺位抵押?     

委托贷款能否办理不动产抵押登记

<正>问题实践中,企业间因融资的需要,经常会委托银行办理委托贷款。为了减少风险,委托人(资金融出企业)要求借款企业(资金融入企业)以其不动产作为担保并申请办理抵押登记。机关能否办理?如何办理登记?解答一、不动产登记机关应当办理抵押登记1.委托贷款业务是金融监管机构允许开展的合法业务。委托贷款是一种合法有效的借贷形式,有明确的法律依据。根据《贷款通则》(中国人民银行1996年6月28日颁布)第七条的规定,经营贷款     

房产抵押合同缘何无效?——谈房产抵押的操作程序与风险防范

[案情介绍]2001年4月,借款人陈某与A农信社签订抵押担保借款合同一份,约定A农信社向陈某发放贷款5万元,期限为一年,同时以李某与王某夫妻共有的房产(房产坐落的土地为国有土地,使用方式为出让)抵押为陈某借款行为提供担保,该抵押担保借款合同由陈某、李某及A农信社签章。其后,各方当事人到该地房屋管理局制定的房地产抵押申请审批表中分别签章。此过程中登记机关查验了李某的房产证,但未要求其妻王某签字,也未进行土地使用权抵押登记。2002年1月,王某向法院提起诉讼,要求法院确认抵押无效。经人民法院审理,该地政府以某政通[1997]第25号文规定由该地工商管理局办理房地产抵押登记手续,法院在以上事实基础上确认抵押无效,农信社不享有抵押权。     

土地使用权抵押期限如何设定

土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型,抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。在实际操作中,一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时,往往将抵押登记期限设定为一年,或者不设定期限。对于设定期限的,到期后,由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记,换发土地他项权利证明书。对于这种做法是否合法、合理,有些抵押人、抵押权人提出了质疑,法院、律师事务所等部门也有异议,给抵押登记工作带来了一定的麻烦。而不设定抵押期限,土地使用权抵押则形同虚设,不但与现行法律法规的相关规定不符,影响了土地登…     

执行裁决书涉及转移闲置土地,不动产登记机构如何处理

正问题甲公司持仲裁委员会的裁决书申请某地块的转移登记,不动产登记机构审查后发现该地块是由于建设用地使用权人的原因造成的闲置土地,登记机构应当如何处理?解答问题的核心在于,依据裁决书办理登记却可能违反相关法律法规的规定时,不动产登记机构是否应当办理登记?第一,当事人可以依据仲裁书申请登记。《物权法》第二十八条规定,"因人民法院、     

论房地单独抵押的效力

案例当事人甲用自己建有房屋的土地使用权,以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权,甲乙二人约定仅就土地使用权部分设定抵押,并且在土地管理部门办理了登记。现在,债务人丙到期无法清偿债务,抵押权人乙主张。尽管房屋所有权部分没有约定,也没有办理登记,但根据法律规定,土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押,抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿。而抵押人甲则认为,抵押权的范围只是针对约定抵押并办理登记的土地使用权部分,对房屋所有权,虽然可以一同拍卖,但是债权人无权优先受偿。解答抵押…     

通过租赁取得的国有土地使用权能否抵押融资

<正>问题甲企业是一家大型国有企业,在国有企业改制时,计划将企业以前以租赁方式获得的国有土地以及地上的厂房进行抵押,向银行贷款融资。但国土资源管理部门认为土地是租赁的,是债权,不予办理土地使用权的登记,也不予办理抵押登记。请问通过租赁取得土地使用权,能否抵押融资?是否应当给予办理相应登记?     

农村土地抵押有新规定

农村土地抵押有新规定国家土地管理局最近公布了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》。《规定》指出，抵押登记应当以土地使用权登记为前提，经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权...     

土地使用权抵押问题细析

随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多,土地使用权抵押活动也日益频繁,新情况、新问题不断涌现。作为具体负责土地抵押登记工作的国土资源行政主管部门,如何保护使用者的权利,保障权利人的合法利益,如何有效防止由抵押登记不慎而引发的行政诉讼,是摆在我们面前不容忽视的问题。江苏省射阳县国土资源局近几年受理的各类土地使用权抵押设定登记宗地数呈逐年递增势头,2001年共办理28宗,2002年共办理63宗,2003年共办理113宗,2004年共办理129宗,至2005年6月底已办理103宗;同时,续抵的宗地增多,抵押贷款额度趋大,抵押登记业务已成为地…     

商业性抵押贷款风险表现

抵押物权属不明风险。《担保法》规定,借抵押合同不登记风险。按规定,当抵押标未及时申报债权的,改制结束后,新成立的公款人可以用自己所有或第三人所有的财产作的物为无地上定着物的土地使用权、城市房司对债权人债务不承担民事责任。因此,对改抵押。一些借款人根据这一规定用自己没有地产(乡、镇、村企业厂房)等建筑物、林木、航制企业抵押债权如不及时申报就会面临损所有权或处分权的财产来为自己办理贷款抵空器、船舶、车辆、企业的设备和其他动产的,失。押,银行若审查不严,仅同借款人办理了抵押抵押物要依法进行登记,登记后抵押合同才…     

谨防土地使用权抵押的信贷风险

近年来,以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展迅速。房地产开发企业、工业企业以及一些破产改制企业都以土地抵押为条件,从银行取得资金。这一融资形式,不仅为企业提供了急需的发展资金,而且也提高了银行资金的利用效率,对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。但是土地使用权抵押信贷业务的过度扩张使银行面临三大风险。一是诈骗风险。一些银行对办理土地抵押登记的业务程序和重要性认识不够,在办理土地抵押贷款业务时,往往只是收取贷款人的土地使用权证作为抵押,没有要求贷款人办理土地抵押登记和土地他项权利证书…     

物权抵押贷款风险的防范

2002年,某农信社为了将某酒店的房屋产权（土地使用权）过户到农信社,支付了6万元给当地一家商业银行。原来,该酒店的房屋产权证抵押在农信社,而土地使用权证则抵押在某商业银行。该农信社为落实债权,按照规定必须要向登记部门提供房屋的产权证和土地使用权证,因而发生上述一幕。如果在2007年10月1日（《物权法》正式施行）以后发生同类抵押贷款,则不存在上述问题。因为《物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,     

划拨的国有建设用地抵押时,是否需要审批

正问题2016年5月27日,国土资源部发布2016年第10号公告,将《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发[2004]9号)(以下简称《通知》)列入《关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告》(以下简称《公告》),依据《通知》的规定,对符合抵押登记条件的划拨国有建设用地使用权直接办理登记,无需     

在建工程抵押的若干问题

据国家统计局透露,2002年1至9月份,全国累计完成房地产开发完成投资4863亿元.据中国人民银行透露,到2002年9月,房地产开发贷款的余额为4974亿元.由此看出,房地产开发所需资金主要来自银行贷款.为了到期能够收回贷款,银行往往要求房地产开发商提供一定形式的担保,房地产开发商多以抵押的方式来担保,其中又以土地使用权抵押、在建工程抵押最为普遍.与土地使用权抵押不同的是,在建工程抵押不仅涉及土地使用权,还涉及在建工程的投入资产等,登记机关不仅涉及土地管理部门,还涉及房屋管理部门.因此,在建工程抵押实际引发的矛盾和问题在所难免.笔者试对上述问题作一探讨,以求加深对在建工程抵押的理解.     

公司以不动产为担保办理抵押登记,需要股东会来议决吗?

正问题根据《公司法》的有关规定,公司为他人提供担保的,应当由董事会或者股东会、股东大会决议。请问公司以不动产为他人担保申请办理抵押登记时,登记机关是否应当要求其提交董事会或者股东会、股东大会的决议?解答笔者认为登记机关无须审查公司董事会或者股东会、股东大会关于对外担保的决议,因此不需要当事人提供。     

实际面积与土地抵押协议约定面积不符,抵押协议是否有效

正问题A公司向B公司借款50万元,并与B公司签订《土地使用权抵押协议书》,以使用权面积为3000平方米的某地块土地使用权做抵押,为该债务提供担保并交付3000平方米土地的使用权证,但未办理土地使用权抵押登记。借款期满后,A公司未     

抵押登记应注意的几个问题

结合农发行实际,在办理抵押业务过程应注意把握以下几个方面,以尽可能合规、合法,消除隐患,防化风险,确保国家收购资金的安全。(一)要从思想上高度重视抵押登记环节《担保法》出台以后,明确规定了我国实行的是强制抵押登记与自愿抵押登记相结合的制度。对于强制抵押登记部门,《担保法》第四十二条已有规定:而自愿抵押登记。是指第四十二条所列财产以外的其他财产,登记部门为抵押人所在地的公证部门。     

土地承包经营权抵押现状剖析和法律规制研究

<正>我国现行法律规定,禁止以家庭承包取得的土地承包经营权抵押;而以其他方式承包并经依法登记获得土地承包经营权证或者林权证的土地承包经营权,可以抵押。党的十八届三中全会《决定》和今年一号文件明确指出,"赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能","允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资"。因此,以家庭承包取得的土地承包经营权抵押法律制度改革