工业用地价格的影响因素及其评估方法

为了贯彻落实国务院31号文件，2006年12月23日，国土资源部发布了实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知，确定了工业用地出让时的最低价格标准，并规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，体现了党中央、国务院对工业用地出让和工业用地价格的高度重视。有鉴于此，本文根据《城镇土地估价规程》，结合评估实践，将工业用地价格的影响因素、评估方法和技术要点归纳如下：     

上海市推行土地管理服务的特点

一、上海土地管理的服务特点（一）土地管理的法律法规政策和标准不断细化上海市土地管理各相关部门先后制定颁布了《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》、《上海产业用地指南》（2004版、2006版）、《上海工业产业导向及布局指南》、《上海工业供地导责（试行）》、《上海工业用地的出让价格标准》、     

对浦东新区工业用地公开出让的思考

继经营性用地全面推行招标拍卖挂牌方式出让之后，伴随着《全国工业用地出让最低价标准》的出台．从2007年1月开始工业用地也全面实行招标拍卖挂牌方式出让．最终确定竞得人和成交价格。工业用地的出让方式改变了原有的用地模式，对我国产业用地方式带来了深远的影响。     

国土资源部相关负责人解读《全国工业用地出让最低价标准》

2006年12月27日,国土资源部发布了《全国工业用地出让最低价标准》,并将从2007年1月1日起实施。《标准》规定,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。     

建设用地供应制度招拍挂制度应该进一步改革

9月5日，国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》之后．中国政府在土地管理和宏观调控政策上的又一次重大调整。强调要采取更严格的管理措施，切实加强土地管理，并要求提高新增建设用地土地使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准；统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准；国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。出台这样的政策是因为当前土地市场出现了诸多不和谐的因素。由于建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张．违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，农民、拆迁户等弱势群体的利益得不到保证，一些地方甚至出现了开发商雇人强制拆迁的事件。     

工业用地出让政策变化及其影响

2006年8月国务院出台了《关于加强土地调控有关问题的通知》,对国内土地市场进行严格管理,其中包括规范工业用地出让方式等措施,进一步明确了＂工业用地必须采用招标挂牌拍卖方式出让,出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等级别相对应的最低价标准。”结合上海市开发区工业用地出让的实际情况．就上海工业用地出让政策变化及其影响进行分析。     

工业用地价格影响因素及评估技术要点

前言《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）中要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布最低价标准。工业用地出让最低价标准由国家根据土地等级、区域土地利用政策统一制定并公布。因此，调查和摸清工业用地的合理地价水平、合理准确评估工业用地价格，对于招拍挂工业用地，确定工业用地最低价标准具有十分重要意义。也是新时期、新形势下对土地评估工作者提出的新要求。     

将工业用地供应纳入市场轨道

近20年来。我国工业供地方式随着市场化的大潮律动。然而，与商业、居住及其他经营性用地相比．却明显滞后。直到20世纪末，相当多的工业用地仍然以划拨方式取得，其中既有老的国有企业占据的存量划拨土地，也有以各种名义“挤进”国家规定的可划拨供应土地范围的增量工业土地。2001年，国土资源部出台新的《划拨供地目录》，在原有的10个行业划拨用地目录的基础上，根据有关法律法规．删除了煤炭等行业，重申了营利性、非国家重点扶持的工业用地和基础设施用地应当有偿使用。尽管如此，进入有偿使用的工业用地仍游离于土地市场之外，协议出让几乎成了工业用地有偿使用的唯一方式．     

首次拍卖工业用地透视

2005年12月20日，位于深圳市龙岗区的两宗工业及工业配套用地在深圳市土地房产交易中心成功挂牌出让，此乃我国首次采用市场机制配置工业用地土地资源。     

工业用地招拍挂出让的意义及操作程序探讨

根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）和《上海市工业项目土地使用权出让招标、拍卖、挂牌试行办法》的要求，我区从今年1月1日起工业用地出让．已经全部纳入招拍挂出让的轨道。从长远看．工业用地采用招拍挂方式出让，对我区经济发展的积极意义不容置疑。     

严金明：工业用地出让采用“勾地”制好

人民大学土地管理系教授严金明针对北京市日前通过的《关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见（试行）》中规定，今后的工业用地出让中引入预申请制度，即“勾地”制说，工业用地也是经营性用地的一种，根据市场经济的需要，这种资源应由市场来配置；但工业用地不像房地产开发用地，有很多人关注，两者产业特性不同，决定了工业用地“招拍挂”出让方式的操作难度。     

土地利用再创历史性变革——深圳工业用地大步迈向市场化

1987年，深圳市土地拍卖第一槌改变了中国土地运行制度。但“第一拍”仅仅改变了经营性用地的交易方式，而非经营性用地（如工业、仓储、交通等）依旧采用协议出让的方式。2005年岁末，深圳市再一次刷新历史——该市龙岗区一块面积2.5万多平方米的工业用地首次挂牌出让。     

央行银监会重磅出击房贷新政

11月1日修订后的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》正式施行。鉴于《物权法》明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，因此新规定要求“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。为规范出让管理，防止欠缴出让金，修订后的《规定》明确，     

土地市场调控的重大举措——工业用地出让实行招拍挂

国土资源部最近以国土资发[2006]307号文件颁布《全国工业用地出让最低价标准》，明确规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别。该文件将于2007年1月1日起实施。这标志着工业用地“零地价”甚至“负地价”出让的历史将终结。这是国家进一步调控土地市场的一项重大举措。     

博人博语

国土资源部于2007年10月10日正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，同时，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获取，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商不得一次摘牌后“分期付款”，再根据付款情况分期分批办理土地使用权证书。     

10月份，北京土地市场明显回暖

一、各工业区的土地报价明显上涨 2006年8月31日，国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，明确指出，要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。     

万宁：多措盘活闲置土地

海南省万宁市土地总面积291万亩,其中农用地239．84万亩,建设用地26．37万亩,未利用地24．81万亩。1993年以来,全市共征用出让土地55932．2亩,主要用途为旅游用地、工业用地和零星房地产项目用地,具有分布分散、类型单一、闲置量大的特点。据清查,在已经征用出让的土地中,     

再谈工业用地“招拍挂”

工业用地出让必须招拍挂 继2004年出台《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）之后，去年8月31日，国务院又发出了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），由此可以看出，党中央、国务院对土地管理和调控的高度重视，针对低成本工业用地过度扩张问题，31号文更把以往“工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让”这样不能引起足够重视的条款夯实为“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”的强制性要求。     

宏观政策频出 工业物业前景乐观

2007年1-5月,北京经济继续保持高速运行。全市完成社会固定资产投资1101.9亿元,同比增长15.3%。规模以上工业增速有所回升,工业出口保持快速增长,规模以上工业完成出口交货值696.8亿元,比上年同期增长36.7%。2006年12月27日,国土资源部发布了《全国工业用地出让最低价标准》。《标准》要求,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出     

用价格手段抑制工业用地低成本扩张——工业用地出让最低价标准出台的重大意义

统一制定并实施全国工业用地出让最低价标准，是贯彻《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的重大措施，目的是形成合理的工业用地价格机制，防止工业用地低价甩卖、低成本过度扩张，具有十分重大的意义。