"征地区片价"在浙江的变革:起始及现状与未来

在征地实践中,浙江省创新出一种新的征地补偿标准——“征地区片价”。从起始、现状及未来发展趋向三个方面,系统地介绍了征地区片价在浙江省的变革,并应用微观经济学工具对这项制度进行经济绩效分析,从而拓清这项制度的利弊得失。通过分析发现:征地区片价是浙江省在征地补偿方面的一项制度创新,这项新制度规范了政府的征地行为,提高了行政效率和工作透明度,保护了农民利益,节约了土地资源,是对原征地补偿办法的一种制度改进。     

博弈视域下农村土地征收利益分配研究

农村土地征收过程中利益分配博弈失衡是征地冲突的根源。地方政府、开发商、村集体组织和农民之间利益关系复杂,利益博弈中地方政府征地权力滥用、村集体组织违规执行、失地农民利益诉求机制虚置,以及土地制度的不完善,造成土地收益分配不公,农民土地权益受损。基于此,建议从完善土地产权制度和征地制度、平衡利益主体博弈力量格局以及提高失地农民的补偿收益和生活保障等三个方面优化农地征收利益分配机制,促进农地征收利益公平分配。     

动态

<正>南京:提高征地补偿标准日前,南京市政府发布"关于贯彻落实《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》的通知",将在继续执行由征地区片价补偿费、青苗和附着物综合补偿费两项构成的征地区片综合地价补偿机制的基础上,提高征地区片补偿标准并调整分配方式。调整后,一级区片的征地补偿标准提升至14.84万元/亩,基准人均土地为0.7亩/人;二级区片的征地补偿标准提升至11.11万元/亩,基准人     

耕地非农化风险及增值收益分配机制研究——以哈尔滨市为例

研究目的:探寻合理分配耕地非农化增值收益的方法,从耕地非农化风险角度构建增值收益分配机制。研究方法:联盟利益分配机制,模糊综合评价法。研究结果:在耕地非农化中,各权利主体所担风险从高到低依次为农民、中央政府、地方政府、村集体;假设各权利主体参与征地行为是一种投资行为,各权利主体耕地非农化增值收益分配比例为中央政府占26%,地方政府占22%,村集体占17%,农民占35%;运用"联盟利益分配机制"测算耕地非农化各权利主体之间的增值收益分配比例是可行的。研究结论:以缩小征地范围、尊重农民意愿为条件制定征地补偿标准不仅体现补偿公平原则,也符合通过市场机制对农民进行补偿的改革方向。     

当前农地征用中的利益主体博弈路径分析

农地征用涉及到利益的再分配，其实质是利益相关主体的博弈过程。征地过程中的利益相关主体主要包括中央政府、地方政府、村集体组织、用地单位和被征地农民。利益行动相关主体利用当前土地征用制度的缺陷，争相竞逐土地高额利润，从而导致土地流转过程中多方参与主体反复博弈的局面，结果是村集体组织、用地单位、地方政府容易形成一个共同利益集团，在博弈过程中利用信息不对称的优势，征占大量农用地获取利益，使得中央政府调控失灵，而被征地农民只能被动接受集体土地被征占的失地补偿。     

确保征地补偿费合理分配

目前,征地补偿费的分配存在着诸多矛盾和问题,有的甚至在分配上违反了有关政策和法律法规规定.如有的征地补偿费应分配给组(村民小组或原生产队)集体经济组织,而分配给了村集体经济组织,损害了组集体经济组织及其成员的经济利益;有的征地补偿费直接分配给被征地农民,没能按本集体经济组织没有被征地的成员和被征地的成员的合理比例进行分配,损害了本集体经济组织及没有被征地成员的利益;有的大、中专学生因读书需要把户籍迁出,没能参加本集体征地补偿费的分配,损害了他们的权益;有的农村妇女因出嫁、离婚、丧偶等在分配征地补偿费时,没能与男子平等参与分配,损害了她们的合法权益;还有的集体经济组织截留征地补偿费,等等.     

我国征地补偿制度问题分析

本文从信访视角对我国现行征地补偿制度进行了分析,认为(1)现行征地补偿制度设计不科学。征地补偿对象——农民集体与承包经营权人两者在征地中利益交织(征地补偿费分配比例不明)、征地补偿方式与被征土地在功能上不具有替代性、补偿标准难以遵循等价原则;(2)现行征地补偿制度所要求的同地同价原则在实际征地补偿方案审批过程中难以得到有效贯彻;(3)现行征地补偿标准调整迟滞,实施同一标准跨时太长,与社会环境脱节,演化成了一种特殊的限价措施。     

基于效果模式的定州市土地征收制度改革绩效评估

[目的]通过对定州市土地征收制度改革绩效进行评估,以期为我国其他地区土地征收制度改革的推进提供借鉴。[方法]文章基于土地征收制度改革试点区(定州市)实地调研获取的数据,运用瑞典学者韦唐的"效果模式",从目标实现程度、相关者满意度、被征地农民生活状况以及公平性4个方面评估了定州市土地征收制度改革绩效水平。[结果](1)定州市土地征收制度改革政策措施整体实施效果良好,基本实现了征收制度改革的目标,利益相关者满意度较优秀,被征地农民生活状况达到合格级别,公平性实现良好。(2)以征地区片价代替年产值倍数法提高了补偿标准;增设粮食补贴和养老保险,保障了被征地农民的长远生计。[结论](1)基于"效果模式"构建土地征收制度改革绩效评估体系,能较好地反映定州市征地制度改革效果,验证了指标的可行性。(2)定州市土地征收制度改革试点工作稳中求进,做法相对保守,需要大胆探索。     

征地区片综合地价确定方法实证研究

研究目的:为完善征地补偿制度,针对征地补偿价测算中存在的问题,探讨区片综合地价确定的原理和方法.研究方法:文献资料法、比较分析法和案例法.研究结果:分析了区片综合地价确定的技术路线和影响因素,提出地价折中法、社会保障价格法、地价构成法、预期收益还原法等区片综合地价测算方法,并在广西邕宁县、北京市采集相关数据对部分方法进行实证研究.研究结论:确定征地区片价时要考虑预期收益,并应选用多种方法进行计算.     

中国农地征转用的价格增值分析

研究目的:农地征转用过程中的土地价格变化及其对农民利益的影响。研究方法:实证研究。研究结果:利用1990年以来的国家建设征地数据和农地产值、城市基准地价等数据,测算出1990—2003年间,农民集体在土地征收环节的贡献值约2.5万亿元;经济发展落后地区与东部经济较发达地区相比,经济发展落后地区被征地农民的利益损失更为严重。研究结论:现行征地补偿制度对农民利益损害严重,应推进征地补偿方式和补偿标准改革。     

论集体土地征收与入市增值收益分配的协调

研究目的：探讨新《土地管理法》实施背景下集体土地征收与集体经营性建设用地入市土地增值收益分配的协调与衔接。研究方法：法律文本分析、法律规范解释和数据比较分析。研究结果：集体经营性建设用地入市制度建立之后,其所形成的市场价格会对集体土地征收补偿领域所设定的“区片综合地价”构成挑战,进而会在集体土地入市和集体土地征收两个领域形成不同的土地增值收益分配结果。研究结论：征收集体建设用地应当适用市场价格进行补偿;征收集体农用地的“区片综合地价”应当以“规划所允许的最佳用途”为基础进行测算;国家通过土地增值税、企业所得税、个人所得税等税收方式分享土地增值收益,为此,国家应尽快完善土地税收等配套性制度,省级人民政府则应合理设定本区域的“区片综合地价”标准,防止因为土地入市和土地征收增值收益分配不均引发大规模社会风险。     

城乡土地银行制度设计：一个新型城乡土地资本化制度探索

研究目的:针对城乡土地资源流转不畅、土地资本难以显化、农民土地财产权利保障困难等诸多问题,探索设计提供资源汇集、资金融通、资产评估、信用创造等诸多功能服务的城乡土地资本化制度。研究方法:文献研究法、比较分析法。研究结果:分析了土地资本化的本质内涵和关键难点,参考存款货币银行的功能架构和运作机制,探索设计了包含土地储备、土地存取、土地贷出和土地资本经营4大制度模块的城乡土地银行制度方案。研究结论:建议推进试点运行城乡土地银行制度,以一揽子推进城乡土地一体化调控有序、城乡土地财产权利具体显化、土地市场化流转集聚配置高效、增值收益分配公平合理和土地资本价值不断提升等制度愿景的实现,助推配置市场化、资产权益化、利益共同化、收益长期化和价值最大化的城乡土地制度改革实现。     

立体综合用地宗地价格评估方法研究

研究目的:研究具有多权属、多用途特性的立体综合用地地价评估方法。研究方法:文献评述法,数学模型法。研究结果:分析了影响立体综合用地价格的影响因素,设计了由综合基准地价、用途、地价空间分配决定的立体综合用地宗地价格评估方法。研究结论:立体综合用地宗地价格评估方法,可用于宗地地价评估,亦可应用于不同用途、不同权属、不同楼层的地价分摊。     

政府管制、土地违法与土地财政

研究目的:分析政府管制、土地违法与土地财政之间的影响机理,为理解和应对土地财政问题提供重要参考。研究方法:面板数据联立方程组模型。研究结果:政府管制对土地违法、土地财政具有重要影响,土地财政与土地违法两者间存在显著的相互影响机制。研究结论:政府对农转非的产权管制本身并不直接产生土地财政,只是为地方政府获取土地财政提供了权利依据。政府对农转非、土地出让环节的价格管制,以及主导收益分配是形成土地财政的根源。为了追逐土地财政收入,地方政府有显著的土地违法冲动,但考虑土地违法查处的风险,土地违法并不必然带来土地财政收入的增加。     

城市土地价格对土地资源配置的影响研究述评

借助于成熟的西方经济学、城市经济学、土地经济学、地理学等有关理论,探讨在市场经济体制下,城市土地价格调节城市土地资源配置的理论基础.结果表明:城市土地价格通过价格杠杆和竞争机制调控土地资源的总量配置、结构配置、各区配置、时序配置及微观配置等,对优化土地资源配置发挥着基础性作用.     

城乡征地增值收益分配：农民的反应与均衡路径

研究目的：探索统筹城乡征地增值收益的可操作性措施,减少城乡利益冲突并增加利益互补,推进和谐社会建设。研究方法：问卷调查法、比较借鉴法、逻辑分析法。研究结果：通过对浙江省800位农民的调查,表明不同经济水平、不同年龄阶段、不同教育背景等各类群体农民对征地增值收益分配有不同的反应和需求,但他们对于失地后生活的担忧以及分享增值的要求则是共同的。借鉴美国等发达国家农地转用增值利益分配经验,提出减少城乡冲突、统筹城乡征地增值收益的可操作性途径。研究结论：农民有权参与分配土地转用增值、分享城市化发展成果,分享的比例应在30% — 50%之间。为与现行政策衔接,这30% — 50%的土地转用增值可以通过提高土地补偿费、安置补助费、社会保障补偿费、教育培训费等形式让农民分享,并从中划出一部分补贴新政实施前的被征地农民,确保纵向平衡。     

征地区片综合地价测算方法与验证标准研究

研究目的:通过阐述征地区片综合地价的产生背景,分析征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问题,并提出政策意见和建议。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(1)测算方法中,土地年产值法仍带有计划经济的影子;市场比较法所依据的比较案例缺乏市场基础;叠加法只包含了土地对于农民效用的58.34%[1],所以仍然对农民权益造成侵害;剩余法较能体现农民的土地发展权权益。(2)以不低于农民现有生活水平和足以支付农民社会保障费用作为征地区片综合地价的验证条件有欠公平并缺乏可操作性。研究结论:(1)目前,应以剩余法为主测算征地区片综合地价,市场比较法是发展趋势。(2)以被征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准。(3)以征地为契机建立失地农民社会保障体系,合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平。     

土地要素市场化改革：产权基础、流转路径与收益分配

研究目的：基于“制度环境—治理结构—资源配置”的理论视角,系统梳理和评析当前土地要素市场化改革的产权基础、流转路径和收益分配相关研究和主要观点,为深化土地要素市场化改革提供学理支撑。研究方法：文献综述、比较分析、归纳与演绎。研究结果：（1）从产权基础来看,中国土地产权的明晰性、完整性、稳定性均面临挑战,要加快推进确权登记、还权赋能并建立准入退出机制;（2）从流转路径来看,健全机制、划清政府与市场的作用边界、识别和化解各类风险有利于土地要素流转顺畅、土地市场高效管控和防范冲击;（3）从收益分配来看,要遵循权利均等、时空均衡、权责统一的原则,改进土地收益初次分配和再次分配,建立健全监督问责机制。研究结论：应当顺势而为、因地制宜,以夯实产权基础、优化流转路径、改进收益分配为主要抓手推动土地要素市场化改革,从而促进高质量发展和共同富裕。     

征地区片综合地价影响因素的相关分析——以河北省冀州市为例

研究目的:客观确定征地区片综合地价影响因素权重系数。研究方法:以统计年鉴和实地调查资料为数据来源,根据征地区片综合地价影响因素与已发生征地交易价格的相关性确定各影响因素权重系数。研究结论:此方法不仅使征地区片的划分更具客观性,并且通过各影响因素相关程度的对比,提高征地区片划分的可信度。