建立集体建设用地使用权流转制度 加快推进厦门城乡统筹发展

当前,厦门正在大力推进岛内外一体化建设,提升统筹城乡发展水平。应抓住经济特区及海西经济区先行先试的机遇,尽快出台《厦门市集体建设用地使用权流转管理办法》,建立起集体建设用地使用权流转制度,进一步保障农民集体土地所有权,完善土地市场管理。     

农村集体土地使用权流转之思考

本文结合我国农村集体土地使用权现实存在的问题,有针对性地提出了建立健全农村集体土地流转制度建议：建立、健全集体土地使用权流转市场价格和约束机制、强化政府的管理职能、建立完善的土地使用权流转市场、做好集体土地产权管理、严格管理利益分配、加大农村集体建设用地审批力度,使农村集体土地依法、有序、健康地流转。     

农村集体土地使用权流转之思考

本文结合我国农村集体土地使用权现实存在的问题,有针对性地提出了建立健全农村集体土地流转制度建议:建立、健全集体土地使用权流转市场价格和约束机制、强化政府的管理职能、建立完善的土地使用权流转市场、做好集体土地产权管理、严格管理利益分配、加大农村集体建设用地审批力度,使农村集体土地依法、有序、健康地流转.     

中国农民土地财产权保护新论

中国农民土地财产权是农民对农村集体土地享有的财产性权利,包括集体土地所有权以及土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权、集体收益分配权等与集体土地所有权有关的财产权利,其本质为带有"公有"色彩的"私有财产权"。当前中国农村土地产权制度改革的方向应当是赋予农民完整的土地财产权,强化对农民土地财产权的保护。     

中国土地使用权交易的公平模式构建

中国现行土地使用权交易制度存在浓厚的身份化歧视。国家一方面严格限制集体土地使用权流转,另一方面却又以行政强制征收和垄断市场的方式,实现着土地收益权能的最大化。这种身份化的歧视性制度安排,导致农民土地收益权能的大部丧失和严重的分配不公。统筹城乡发展,实现从身份到契约转变,构建公平的土地使用权交易模式是次优的法治选择。     

完善农村集体土地使用权流转保护机制的探讨

近年来,我国农村集体土地使用权的流转越来越频繁,但土地流转的方式、程序等非常不规范。本文分析了土地使用权流转过程中产生的利益冲突,以农民权益保护为视角,在农村集体土地使用权流转的基本理念指导下,提出建立农村集体土地使用权流转的保护机制。     

农村土地流转中农民土地权益的法律保护

农村土地流转涉及到农村集体土地所有权、农民土地承包经营权、农民宅基地使用权、以及农村集体建设用地使用权等农民土地权益问题,现有法律对上述问题的规定存在缺陷和空白。因此,需要完善法律、健全制度、创新机制,保护农民的土地权益不受侵害。     

集体经营性建设用地入市流转的演化博弈论解释及其应策分析

集体经营性建设用地的入市流转是中央政府、地方政府、村集体和农民在土地要素跨城乡配置过程中长期博弈的结果。构建动态演化博弈模型,分析改革开放以来集体建设用地流转制度历史变迁中各主体的博弈演化关系特征及约束条件,表明以村集体及农民的诱致性变迁为主导,是由需求引致型变迁向供给主导型变迁过渡的历史过程,属于典型的卡尔多改进,需通过统一村集体与农民利益,降低地方政府利益损失,弱化地方政府阻碍偏向等措施促使博弈实现相对稳定均衡。     

集体建设用地流转的利弊与应注意的问题分析

集体建设用地流转的利是：为国家工业化、城市化提供用地空间;为小产权房屋的解决,宅基地的流转,户籍制度改革、征地制度改革提供配套的法律依据,缓解目前高房价造成的住房困难,解决众多城市居民的住房问题。让生产要素在城乡之间自由流动,促进农村市场经济的发展;减少征地纠纷和由此引发的群体性事件,有利于三农问题的解决。集体建设用地流转的弊是：耕地可能大量流失,威胁国家粮食安全;对国有土地市场形成一定冲击;地方政府财政收入减少,难以支撑其正常运作。集体建设用地流转应注意的问题有：集体建设用地流转要符合“三规”要求和“三个集中”原则;集体建设用地流转必须遵循土地用途管制规则;集体建设用地流转应通过城乡有形土地市场公开交易;集体建设用地流转收益必须归集体土地所有者集体经济组织并依法合理分配。     

关于农村土地流转制度改革的思考——以山西省太原市为例

长期以来,我国城乡分离形成了土地二元结构。受城乡土地管理二元体制的约束,农村土地产权制度有许多不完善的地方,如农村土地产权主体不清晰,农村集体建设用地使用权流转受到极大限制。造成城市与农村同类用途的土地不能实现"同地、同权",农民拥有的土地产权收益难以实现,不利于城乡统筹和"三农"问题的有效解决。党中央、国务院审时度势,做出了统筹城乡发展这一重大战略部署,为更好地贯彻落实十七届三中、四中全会和中央一号文件精神,进一步稳定农村土地承包责任制,加快农村土地承包经营权规范、合理、有偿流转,促进农业产业结构调整,拓宽农民增收渠道,加快农村劳动力转移步伐,文章以山西省太原市为例,就加快推进农村土地承包经营权流转进行了思考。     

农地流转与农地产权制度之思考

土地产权制度建设,必须明确允许土地产权流转的权利和义务,并对流转给予规范。土地产权制度既包括经济关系,也包括法权关系。但现行立法并没有明确界定哪些土地是国家的,哪些土地是集体的。国家在征用集体土地所有权的同时也应一并征收集体土地所有权纸上所设的承包经营权、农地使用权和租赁经营权等他项权利。否则,农地产权的结构将遭到毁灭性的破坏,农村改革以来逐步发展形成的农民的土地权利也将完全丧失。     

农地流转对土地使用权分配的影响研究

本文利用2006年中国综合社会调查问卷中的农户数据分析了农地流转对土地使用权分配的影响。通过计算农地流转前后的土地分配基尼系数,测度了农地流转影响土地使用权分配的结果,研究显示:农地流转促进了土地使用权的集中,但集中的速度并不快,各区域之间存在差异。在市场化农地流转中,土地较少而又贫穷的农民缺乏能力和优势转入土地,导致土地使用权集中。农地流转难以解决公平问题,农民获取土地仍然主要依靠村组集体的初次分配和二次调整。在符合农民认同、规则明确稳定的条件下,村组内部的土地调整能做到公平与效率相容。因此,村庄集体需要积极培育民主、发展农民自治组织;基层政府需要抑制自己调整土地的冲动,同时在一定程度上认同、支持和监督村组内部的土地调整。     

关于农村土地使用权流转的发展趋势分析

一、农村土地使用权流转的趋向当前农村土地使用权流转忆成为一个发展趋向,农村土地使用权出现了买方市场。一是从流转形式看,以户间流转的形式较多。据调查,绝大部分地区农村上地流转的形式,以农户之间自发转让使用权为主,主要包括转包、转让、互换、委托、反租、倒包等形式。而土地抵押、折价入股等形式是稀少的。据在一个县抽查的8个村,承包3260亩土地,其中720亩土地发生了流转,占22％,上要是农户之间自发转包、转让等流转形式。二是从流出户情况看,以外出打工户较多。随着改革的不断深化,农村剩余劳动力向二、三产业转移的速度加快,往沿海开放地区打工的人数增多。据在沿海一些县农村的调查,一般村组外出打工的劳动力占总劳力的36％。其中52％的外出打工劳力离土又离乡。从调查的情况看,绝大部分外出打工户都把承包的农田转包出去了,转入土地的大部分是在家务农的老人、小孩和年龄偏大的妇女,他们大约耕种着农村60％的土地。二是从流转收益看,以收入倒挂的较多。农村土地使用权出现买方市场以后,相当一部分农村土地使用权流转收益出现了倒挂现象,转出土地使用权的农户,不仅不能取得流转收益,柑反大都还要倒找钱。据在这些县农村的调查,转出户需要倒找钱的占整个转出户数的70％,其中56％的转出户要求转入户每由提供200斤小麦,折合人民币140元,其余负担由转出户自己承担,转出户则只要求承包户不荒田就行了,土地的所有承载负担全部由自己承担。现今,各地区农村土地使用权流转大势所趋,急需要示范、引导。有些人忧虑农村土地使用权流转,与国家规定农村土地承包30年不变的政策相抵触。事实上,这两方面并不矛盾,是相辅相成的。这说明,农村土地承包30年不变,不意味着土地30年之内由原承包人一包翻底,而是指土地承包期不变,在承包期内农村集体和农民可以依照法律,根据实际情况转移土地使用经营权,以实现地尽其力,人尽其才。只有农民增收致富了,农村经济繁荣了,国家规定农村土地承包30年不变的政策,才能得到真正落实。相反,那种企图将农民束缚在土地上,怕因土地使用流转引起矛盾的想法是行不通的。土地经营权不放活,想种植养殖的没有地,有地的不想种植养殖,实现农业产业化经营无异于一句空话,也与国家规定农村土地承包30年不变的政策目的背道而驰。二、农村土地使用权流转的表式农民群众是历史的创造者,在农村土地使用权流转中农民群众探索出许多行之有效的形式。概括起来,主要有以下几种形式：1.反租倒包。在农业结构调整中,为了发展农业和农村集体经济,实现土地规模经营,由乡或村集体将农民承包的土地“反租”回来,再承包给个人或单位,由接包方向村集体缴纳承包费,同时给转出土地使用权青年度性经济补偿。反租倒包已成为当前各地区农村普遍采用的流转形式。2.土地股份合作制。土地股份合作制,是指把农户的承包地以村组为单位集中起来,并按其数量和质量折股量化到户,承包权化为股权。农村土地承包使用权与其他物权一样,是可以独立存在的,在市场经济条件下,体现出一种具有交换价值的资本,可以转让、出卖或入股。通过十地股份合作制,可以使经营者获得较为充分的自然资源,进一步调动农户的积极性,有力推进农村土地的适度抛模经营,调整优化农业结构,促进农业主导产品生产和农业支柱产业发展。     

从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题

现行我国的农村集体建设用地流转问题繁多,其根本原因乃是农村集体建设用地产权制度残缺,产权流转不畅,农民的产权主体地位不明晰。本文提出要解决目前我国枉村集体建设用地流转的诸多问题,关键在于创新土地产权制度,明确产权主体,建立土地产权交易市场,从法律上强化对集体土地产权的管理,朝着农村土地产权制度多元化的方向变迁。     

改革二元土地制度 保护人民土地权益

城乡二元土地制度是中国经济社会中的一个顽疾,它使得城乡居民拥有不同的土地权益,造成了城乡之间的巨大隔阂;为地方政府大肆圈占农地、侵害农民利益、从中牟取暴利提供了极大的便利.我们必须改革城乡二元土地制度、土地征用制度与土地储备制度,建立城乡统一的土地使用权转让市场,保证城市居民与农民享有"同地、同权、同价"的土地权利.     

土地流转与农村土地制度创新——对A村167个农户的调查与思考

中国的农村、农业、农民问题最根本的还是土地问题,由于农村土地产权的模糊化,导致土地流转难、农业经营规模小,也为社会各方面对农村集体土地的掠夺和对农民土地权益的侵犯提供了方便。在当今中国,农民既没有作为主要生产资料的土地的所有权,也没有作为主要生活资料的房产的完全所有权。保障农民的土地权益,核心是要保障农民的土地所有权。确立农民是农村集体土地所有权主体的观念,明确集体的范围,将集体土地量化给农民,建立体现农民所有权的农民集体组织——土地股份合作社,是创新农村土地制度、加快土地流转、实现农业规模化现代化的首要措施。     

农村集体建设用地流转地权的激励模式

农村集体建设用地流转中存在严重的资金时差悖论,导致难以利用集体土地本身进行融资,土地整理融资难反过来又成为阻碍集体建设用地流转的瓶颈性因素。现有流转模式难以协调各种利益,不能对流转各方产生足够激励,变相征地的方式削弱了农民的土地持续收益能力,未能真正实现城乡建设用地"同质、同价、同权"。因此,应根据利益协调的原则创新制度设计,以地权激励引导社会资源投入,促进集体建设用地顺畅流转。     

农村土地征用制度改革的重点

1.明确农村集体土地所有权主体及其权利内容。进一步明确集体土地所有权为农民集体共同拥有的产权性质,并确保土地的处置权不为集体管理者所独享,而是掌握在作为集体土地共同所有者的社区成员手中。明确区分经营管理权和所有权,界定村委会的职权范围。对超出村委会经营管理的职权范围的,如土地用途改变或交易等重大事项应以法律的形式明确决策程序,召开全体村民或村民代表大会,通过会议表决的方式,形成正式的合法生效的文件资料,让村民集体的所有者权利真正落到实处。2.建立与规范农地使用权流转市场。创新农地征用制度,让农村集体土地使用…     

农村土地市场发育迟缓的原因及对策

土地资源的合理配置和流转是当前农村市场经济发展必须解决好的重要问题，农村土地市场发育迟缓的原因主要是土地产权关系模糊，集体土地使用权流转机制不完善以及土地市场发育缺乏良好的外在环境，政府应制定相应的法规才能解决这些问题。     

城乡一体化进程中农村土地承包经营权流转制度创新研究

农业用地与集体建设用地实行的是不同的土地使用权制度,现在有必要对农村土地承包经营权的外延与内涵进行统一界定。农村土地承包经营权流转受制于相应的宏观经济环境,城乡一体化进程不断丰富着农村土地承包经营权流转的内容,农村土地承包经营权流转有改变家庭经营主体地位的发展倾向。确立农村土地承包经营权流转与城乡一体化进程协调发展的理念,确保家庭经营主体地位,加强农民土地权利保护是今后农村土地承包经营权流转制度创新的路径选择。