央行解答房地产信贷政策

2003年6月5日,中国人民银行公布《关于进一步加强民地产信贷业务管理的通知》,《通知》的下发对开发商以及购房人都会产生什么影响,为此记者采访了中国人民银行相关负责人。     

正确认识物权法确立的预选登记及其作用

在我国房地产业快速发展的今天，预售商品房己成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是：开发商能及时回笼资金，购房者多了一个选择方式。但在实践中，开发商毁约、一房多售或用已销售的房屋抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房人利益。《物权法》草案规定，要建立预告登记制度，让购房人就尚未建成的住房作预先登记，通过登记公示的办法制约开发商，不得把出售的住房再次出售或者进行抵押。这样就能预防市场交易行为不规范所带来的交易风险，保护购房人的合法权益。     

买房纠纷烦恼多

商品房的“卖点”一直是使购房人怦然心动、慷慨解囊的重要因素之一,但购房人付款后至开发商交房及办理房屋产权经常有一段时间差。由于购房人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在,未兑现的承诺——“卖点”没有了,购房人当然不满意,纠纷也就产生了。     

“定金”和“订金”

目前,消费者买房往往都会和开发商先签订《认购协议书》,在认购协议中,开发商一般要求购房人先付订金,而一旦事后消费者没有同开发商签订《商品房买卖合同》,或者是开发商有违约、隐瞒未实际取得《房地产预售许可证》的情况发生,就这笔订金退与不退,往往会产生争议。为了避免利益受损失,消费者应该清楚法律有关“定金”的规定。     

美国商品房销售法律制度分析及对我国的启示（下）

明确开发商的信息披露义务，保护购房人权益 我国目前的法律并未要求开发商在出售商品房之前，制作并公布公开发售说明书，且向买方提供。购房人只能根据自己对楼盘的直接感觉来决定购买与否。可能有些购房人会委托律师调查开发商的有关资料，但只是少数。再加上我国实行商品房预售制度，开发商对自己开发的楼盘描绘得天花乱坠，购房人往往会被一些假象所迷惑。购房人在买房时了解的往往不是具体的数字，而是一些“美好”的描述，如“绿化率40％”，但具体绿化无从知道；“公建配套齐全”，但实际情况如何无从知道。这些情况往往是购房人交钱后，在最后交钥匙时或在使用过程中，才大呼上当，但为时已晚。     

文登市多策并举规范商品房交易秩序

为进一步落实建设部等三部门《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号），规范商品房销售行为，切实维护购房人合法权益，山东省文登市房管局采取多项措施，规范商品房交易秩序，取得了显著成效。     

北京:买商品房有望拿到土地证

日前,北京市国土局发布《关于原外销商品房土地登记有关问题的通知》,指出将结合土地调查和土地总登记发证工作,对城镇商品房购房人土地使用权登记发证问题进行研究,尽快制定相关政策和程序,并适时启动商品房购房人土地使用权登记发证试点工作。     

住宅专项维修资金划转问题探讨

住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。首期维修资金,在住宅房地产项目初次销售时由购房人缴纳或者购房人与开发商共同缴纳。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。     

商品房交易中的认购书问题亟待规范

在目前商品房交易过程中，许多开发商与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求甚至强制购房人签订认购书、缴纳认购款。购房人由于种种原因，一般会同意开发商的要求。签订认购书、缴纳认购款以后，如果双方能够顺利签订商品房买卖合同，则皆大欢喜；如因任何一方的原因导致不能签订商品房买卖合同，买卖双方往往发生矛盾，引发纠纷。由于认购书的内容详简不一，认购款有多有少，加上开发商在商品房交易中具有购房人无法比拟的专业优势，购房人解决认认购书冲突的道路总是充满困难与艰辛。     

浅谈房屋预售制度的几个问题与对策

近年来．随着房地产业的蓬勃发展．出现了一种新的房屋销售制度——房屋预售。它是指开发商在房屋尚未建成时，预售给客户，预收首期付款。待楼宇峻工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。相对于一般的现房买卖，也称之为期房买卖。对此制度《中国城市房地产管理法》作了一般性规定，哈尔滨也就此制度做了相应的调整。作为一种新兴制度，因立法规定的不足和实践经验的欠缺。     

开发商＂二次交房＂的法律分析

由于全装修房的出现，开发商的交房方式出现了多样性的特点，即由原来经政府相关部门竣工验收的毛坯房一次性交付给购房人．改为毛坯房交给购房人后，再进行装修后交付给购房人，业内将这一模式称之为“二次交房”。在一些“售后包租”的商业地产项目当中，由于是开发商或开发商委托的公司进行统一租赁．将房屋交付购房人后再行交付房屋的情况更为普遍。为此，笔者对“二次交房”可能存在的法律问题进行分析。     

商品房买卖中现有法律关系分析

目前,商品房买卖中购房人以按揭形式作为付款方式的比较多。按揭涉及到购房人、开发商、银行三方.其中的法律关系涉及到买卖合同关系、借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系以及保险、收入证明函等派生契约关系和法律行为。这些关系作为一般的购房人是很难分辨清楚并了解其中的民事权利义务的,即便是银行和开发商也不一定完全了解不同法律关系的     

《商品房销售管理办法》为购房人带来多少实惠

《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)正式开始施行，对于准备购房的人来说，在保障购房人利益方面都作出了哪些明文约定?     

浅谈房屋预售制度的几个问题与对策

近年来,随着房地产业的蓬勃发展,出现了一种新的房屋销售制度--房屋预售.它是指开发商在房屋尚未建成时,预售给客户,预收首期付款,待楼宇峻工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项.     

从案例实判看司法新倾向——遏制“炒楼花”

“楼花”一词源于香港。通常，楼花销售的主要内容是，购房者与房地产开发商签订楼花买卖合同，即房屋预售合同；购房者、房地产开发商和银行三方共同签订楼花按揭合同，购房者支付部分购房款后，将其依合同取得的对于房屋的期待权抵押给银行，作为取得银行贷款的担保；如果购房人未能依约履行还本付息的义务，银行可以以此房屋优先受偿。     

也谈建筑面积：探讨建设部建住房[2002]74号文关于建筑面积的规定

房地产交易中的面积纠纷一直备受关注,由于国家立法滞后、地方法律规范不统一等原因,如何计算商品房的建筑面积(销售面积),成了开发商和购房者扯也扯不清、理也理不顺的难题。为解决这个矛盾,使房地产交易中的建筑面积的计量、测算更加准确、规范,建设部房地产司于2002年3月下发了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)(以下简称《通知》),     

最高人民法院:购房人请求解除合同须严格审查

近日,最高人民法院发布了关于房地产纠纷案件审判工作的相关指导意见,要求适用原则性和灵活性相统一的方法,妥善审理房地产案件。意见提出,妥善处理房屋销售广告纠纷、认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷,制裁恶意违约行为,保护购房人利益。对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交     

"假按揭"掀起您盖头的来

当前为了抑制经济过热,商业银行正在紧缩包括房地产开发等多个产业的贷款规模,但对于个人按揭等低风险业务不在限制之列.于是一些开发商抓住银行政策的空隙,大势进行"假按揭"融资.所谓个人住房贷款"假按揭"是指不以真实的购买住房为同的,开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人,通过虚假销售(购买)方式,套取银行贷款的行为.     

调整契税个人所得税优惠政策

9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》,对个人购房契税及个人所得税优惠实行调整。《通知》规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。     

“节集”用地考验企业避险能力

“全国土地执法百日行动”的脚步还未走远,1月7日,《国务院关于促进节约集约用地的通知》（下称（《通知》）就接踵而至,目标直指囤积土地闲置不开发的开发商。