关于解决企业贷款抵押难的思考

受利益机制、相关法规、抵押贷款手续和主观人为因素的影响,企业在办理贷款抵押中困难重重,贷款抵押难的现象极为普遍,这严重制约了贷款抵押政策的落实,给企业正常的生产经营活动带来了相当困难。如何切实解决好目前普遍存在的贷款抵押难的问题,笔者认为,应采取以下五项相应对策。对策之一:简化和规范抵押手续。目前,企业在办理贷款抵押时,一般根据抵押物的不同,先后找土地管理、房产管理、运输管理、评估机构、工商、国资等六七个部门办理评估和登记手续,由于涉及的当事人和部门太多,程序较繁,往往令抵押人无所适从,极易形成贷款抵押难的问…     

房产抵押贷款中存在的风险及防范对策

一、房产抵押贷款存在的风险（一）抵押登记权的风险一是“一物多押”的风险。借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。二是土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。另外,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。（二）土地性质和用途变更引发的风险     

房产抵押贷款不等于无风险贷款

上海某贸易公司属私营企业，1998年9月经人介绍到我部，要求人民币贷款200万元。鉴于该公司为私营企业，故不考虑信用担保贷款，抵押担保贷款尚可考虑。该公司欣然同意用房产抵押担保贷款。一位女士愿以其私有房产为该贸易公司借款提供抵押担保，并出具了书面委托书，委托公司总经理办理抵押事宜。信贷员又实施地查了海怡别墅，地段尚可，别墅面积为280平方米，该房屋经某测量事务所估价为人民币383万元，并出具了书面本。我部还在上海房地产登记处办理了抵押登记手续，同时由我市公证处对《抵押担保借款合同》进行了公证。贷款手续齐全。1998年11月18日，我部向贸易公司发放了200万元的流动资金的贷款，期限一年。     

强化担保贷款管理 确保信贷资产安全

强化担保贷款管理，对保障债权的实现，发展社会本义市场经济有积极作用。但龙岩地区金融系统信贷部门在具体管理工作中，还存在如下问题。（一）抵押手续不够完善。一是以房地产作抵押的贷款，银行仅将土地使用证和房产证收归管理，而未经土地、房产部门办理登记手续和司法机关公证。二是以国有资产作抵押没有国有资产管理部门的批准文件。三是重复抵押或超期抵押。四是不少抵押人用同一物品在多家金融机构办理抵押贷款c五是有的以他人财产作抵押却缺少物权入的认可手续。六是企业多头担保、相互担保现象较为普遍，而其保证额往往都超过其…     

个人房贷中的抵押房产保险刍议

银行在发放抵押贷款时，为了防止因意外事件引起抵押物灭失或贬值，从而引致贷款出现风险敞口，通过要求客户为抵押物（土地除外）办理保险。因而个人住房按揭贷款作为抵押贷款中的一种，长期以来，银行在办理该业务时也要求客户为抵押房产办理保险。对于贷款金额较大、风险较大为集中的一般商业经营性贷款业务，这一要求是安全必要的。     

抵押物被重复抵押的风险防范

当借款人提供的抵押物价值远远高于一家银行贷款额度时．借款人可以提出以超出贷款部分的抵押物到另一家银行申请抵押贷款，如重复抵押符合法定条件，应当认为各个抵押合同均有效。当借款人到期不能履行债务，抵押物被处理后，各个抵押权人有权要求参加清偿分配。作为银行应如何对待重复抵押、防止并减少贷款风险呢？根据“登记为主、签约为辅”的清偿原则，必须办理登记手续．使抵押合同有效，这是确保优般偿的前提条件。特别是在办理最高额抵押业务时．     

银行抵押贷款存在的问题及对策

银行发放抵押贷款和抵贷资产的处置,在有效控制风险、提高资产质量方面虽起到了一定的积极作用,但在现实操作中也存在许多值得研究和亟需解决的问题。一、存在的问题(一)贷款抵押资产评估登记涉及部门较多,手续繁琐,评估定价失真。不论是企业办理抵押贷款,还是银行处置抵贷资产,均要经过土地、房产、工商、税务、公证、法院等多个行政环节。借款人办理抵押贷款,大多以土地、房产、设备等类别的财产作抵押,因“政出多门”,且各部门在办理评估登记中的要求各异,造成借款人人力、物力等许多方面的负担。同时,在实际评估中还存在贷款抵押资产评…     

抵押合同要和抵押财产的共有人当面签署

案情 1998年2月16日,黄某向县农业银行申请贷款2.5万元,期限1年,由卫某以自有的一楼一底的水泥平房1间作为贷款的担保,3方签订了《抵押担保借款合同》。审查合同8寸,为了慎重,银行要求卫某将抵押清单拿回家,让卫妻周某在抵押清单上的财产共有人处签了字,然后到房产管理部门办理了抵押登记手续,取得了《房屋     

浅谈合肥市区房地产抵押登记操作实务

随着我行业务的发展，贷款抵押担保优先的原则突显。集团客户管理件规定“优先选择资产抵（质）押担保方式”，小企业信贷管理办法规定“优先选择价值稳定，变现能力强的抵、质押物”，省分行担保实施细则对抵押物的顺序作了明确规定。凡抵押担保的信用，都涉及到抵押登记的办理问题。办妥合法有效的抵押登记手续，保证抵押合同的成立并生效，落实有效的第二还款来源，可增强企业的信用意识，促进其到期偿还信用，保证我行债权的实现。抵押登记的合法合规性问题，也是内控和外部检查的重点。业务操作中，在与借款人和抵押人签订贷款抵押合同后，如何按规定向有关主管部门办理登记手续显得尤为重要。下面就工作中遇到的情况分别总结如下：[第一段]     

商业银行抵押贷款存在的问题及防范措施

商业银行选择抵押贷款方式能有效防范贷款风险,但有的行在办理贷款中存在抵押手续不全、抵押物虚设、缺乏抵押物价值评估制度及市场机制不健全等问题。应采取严格抵押物登记手续、审查抵押物的归属、减少重复抵押、选定合理的抵押率及加强对抵押物的日常管理检查等措施,完善抵押贷款管理。     

“房贷险”：亟待规范和健康发展

目前各大商业银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，银行一律要求借款人在贷款时必须办理“房贷险”(即目前市面上常见的个人抵押贷款房屋保险或个人抵押商品住房综合保险)，其依据是中国人民银行2002年颁布的《个人住房贷款管理办法》第二十五条的规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”     

房地产抵押操作中的两个争议

基层行在办理银行业务时可能会遇到一个相同的问题：办理房地产抵押登记中，如果抵押当事人就土地使用权和房屋所有权都设定抵押，那是否必须同时到土地管理部门和房产部门登记？假设可以在一个部门办理登记，那只就其中的房产（或土地使用权）登记还是两都要登记？本作根据我国现有的法律、法规、司法解释以及立法的本意，谈谈个人的看法。     

企业贷款办理抵押登记收费标准增加值得关注

一、企业办理贷款抵押登记收费现状（一）办理抵押登记收费的主要环节和项目企业向银行申请抵押贷款主要是以其占有或划拨的房产、土地等不动产以及以机器、设备、库存商品为主的动产     

应注意个人住房按揭贷款的抵押风险

1．重复抵押风险。银行向房地产开发项目发放贷款时，开发商一般将相应的土地抵押给银行。当开发商销售或预售商品房，银行向购房发放个人住房按揭贷款时，购房又将所购房屋抵押给银行，这时的房屋价值已包含相应的土地价值。如果开发商未将商品房销售收入用于归还房地产开发贷款，势必造成个人住房按揭贷款与房地产开发贷款抵押重复，增大贷款风险。     

抵押贷款的风险及其防范措施

抵押贷款作为一种明显优越于第三方保证的贷款方式，有利于贷款人债权的实现，是各家商业银行贷款的首选方式。贷款抵押是防范贷款风险的重要手段，但由于商业银行对这个手段本身存在的风险没有引起足够重视，在办理抵押贷款时，特别是在办理个人贷款业务时．不少信贷员错误地认为，只要有足值的抵押物．就可以办理抵押贷款，不恰当地把抵押物放在了第一重要位置，而对客户诚信度忽略了，     

银行依法办理登记很重要

案例 2005年8月29日,被告马某以自有住房抵押,向某银行申请贷款30万元人民币,并签订利昔款合同》、《房地产抵押担保合同》,期限一年,并于当日办理了抵押物登记手续。后该笔贷款未发放。9月5日,被告马某又与该银行再次签订《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》,约定金额40万元人民币,期限至2006年9月6日,并约定原抵押合同一同生效。双方未重新办理抵押物登记手续。     

莒县契税征管规范有序

新的《契税暂行条例》颁布后,莒县财政局从实际出发,积极争取领导支持,注重部门配合,重点抓了制度建设这一关键环节。针对契税征收范围扩大后,税源充足、纳税人繁多复杂的特点,县政府采纳了财政部门的建议,下发了《关于进一步加强契税征管工作的通知》,明确规定:纳税人应当在签定土地、房屋权属转移合同之日起10日内,持土地、房屋权属转移的有关材料到同级财政部门办理契税纳税手续,并持契税完税证明办理土地、房屋的权属变更登记手续。凡未取得财政部门开具的契税完税证明的,土地管理部门、房产管理部门不予办理土地、房屋的权属变更登记手续。对城镇职工第一次购买公有住     

个人购置住房抵押贷款保证保险条款

第一条 凡符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》及相关的抵押贷款管理办法,同意以所购房屋(有台法所有权的现房)作为抵押物后．向商业银行申请住房抵押贷款(抵押台同须合法有效)购买自用住房、并且年龄在18周岁以上,男性最高年龄为50岁、女性为48岁的具有完全行为能力的人,均可向保险人投保本保险;此保险不可单独承保,必须在办理个人抵押贷款房屋保险后方可承保此险。如个人抵押贷款房屋保险撤销或失效．本保险也随之撤销或失效。     

保障债权的实现

案件基本情况 A银行向房地产开发企业新明公司提供房地产开发贷款人民币2亿元整,贷款期限两年,贷款资金由新明公司用于经济适用住房项目——新明项目的开发建设。就该笔贷款,借款人新明公司以新明项目所占用土地的土地使用权及在建工程作为抵押物向A银行提供抵押担保,双方就此签订了抵押合同,并就土地使用权及在建工程抵押办理了抵押登记手续。     

浅谈贷款抵押业务中的风险防范

随着风险防范意识的普遍提高，各商业银行在办理贷款的过程中更加注重以抵押（含质押，下同）的形式发放贷款，贷款抵押对于保障商业银行债权的实现具有重大意义，但是，即使贷款输了抵押，银行也不能高枕无忧，由于抵押制度实行时间不长，加之我国的相关法律也不完善，以及行政及司法部门存在这样或那样的问题，因此，在日常贷款业务中，贷款抵押中出现了很多问题，这些问题，有些是由于有些行政部门的人员不依法行政造成的，更多的则是银行业务部门对腾法律研究不透彻，在办理抵押时的疏漏造成的。