业主委员会制度的缘起、现实困境与制度选择

认为新的"物权"形式的出现是业主委员会制度产生的法理基础,社区自治制度的推行是业主委员会制度产生的政治基础,公共物品理论是业主委员会制度产生的经济学基础;业主委员会的法律地位定位不准确,业主委员会的成立难以启动;对业主委员会缺乏有效的监督机制和公民参与不足是目前业主委员会制度的现实困境.指出合理定位业主委员会的法律地位,强化政府在业主委员会组建中的作用,建立合理的组织构架,完善对业主委员会的监督机制,培养社区意识,引导居民参与社区管理,是完善业主委员会制度的制度选择.     

业委会的法律服务需求

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，成立业主委员会是小区业主法定的权利。然而，目前全国各地成立业主委员会的小区比例非常少，根据各地的数据分析，业界普遍认为在20％～30％之间，即便成立了业主委员会的小区，业主委员会能正常开展工作的比例也不高。究其原因，除了业主会议门槛过高、业主团体成立障碍过多、业主团体缺乏民事主体地位以及法律没有强制建设单位限期移交建筑物管理权等客观原因外，专业律师的法律服务没有深入到业主委员会成立前和成立后的过程中，广大业主没有认识到律师在业主委员会的成立和运作中的重要性也是一个非常重要的原因。     

对指导业委会成立工作的探索与创新

国务院《物业管理条例》和住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》对成立业主委员会都有具体规定，但在实际运作过程中，由于缺乏有效的执行组织，各地业主委员会成立情况均不理想。对此，义乌市对业委会成立难的问题进行了分析，有针对性地采取切实有效措施，逐步提高了业委会成立率。     

住宅小区业委会发展现状分析——以福阳苑业委会为例

中国房屋制度改革促使"业主"、"业主大会"和"业主委员会"的概念随之产生。业主委员会是维护业主私有产权利益的群众组织,它可以代表全体业主行使各种权利。目前由于对业主委员会的成立缺乏有序、明确的执行规范,现实中出现了业主委员会成立难,运行难的问题,从而使业主的权利得不到保障,这也使得物业管理中的矛盾难以调和。本文以福阳苑小区业委会选为例分析住宅小区业委会现状与对策。     

从物业管理属性视角谈业主委员会的集体行动逻辑

一、业主委员会治理中的“集体行动困境” 业主委员会在治理过程中的“集体行动困境”，集中表现为业主委员会的“缺位”、集体行动中各角色主体的“错位”以及集体行动中缺乏内外治理的有效互动。     

业主委员会制度运行中存在的问题及对策

随着房地产业的发展，物管行业应运而生，物业管理相关的法律规范也逐步完善。但物业管理中仍存在不少矛盾，尤其是现阶段，业主委员会运作方式的争议颇多。本文拟对近年来杭州市住宅小区业主委员会制度运行中存在的问题进行分析，并提出相应对策。     

搭建物业管理服务的法制化平台——写在《物业管理条例》颁布一周年之际

<正>2003年9月1日颁布实施的《物业管理条例》(以下简称《条例》),总结了以往物业管理工作中的经验教训,针对目前物业管理实践中存在的突出问题,取得了多项突破,在过去一年的运作过程中起到了积极的作用,归纳起来有十个方面：一、明确了业主委员会、业主、业主大会三者之间的关系,进行了相应的法律、法规约束《条例》明确了业主大会是维护业主合法权益和共同利益的组织。业主大会所做出的决定,代表了全体业主的意愿和要求。业主委员会是业主大会的执行机构,是物业的管理人,执行大会授权的业主委员会的决定。然而实践中,有些业主委员会的决定与物业管理无关,有些业主大会的决定是违法的。关于这些问题,《条例》第19条规定,业主大会、业主委员会应     

业主自治的“游戏规则”——解读住建部新规《业主大会和业主委员会指导规则》

近年来，不少小区业主大会与业主委员会的运作并不顺利——业主身份难以确认、开发商不配合、业委会选举工作有始无终、新旧业委会交接难、投票率低、暗箱操作、权力集中、缺乏监督……不同利益群体间的较量重复上演着。     

业主组织的生存现状和发展探讨

本人长期从事业主委员会委托的小区物业管理单位财务收支的审计工作,根据工作中的经验和感受,在此与大家共同分享对业主大会、业主委员会等业主组织的存在状况的一些认识,以及对业主大会、业主委员会的未来发展与大家共同探讨。     

《物业管理条例》确立的七项基本制度

为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人的合法权益,《物业管理条例》(以下简称《条例》)突出建章立制的重要作用,确立了以下七项物业管理的基本制度。一是,业主大会制度。各地在物业管理实践中,大多采用业主委员会制度,即由业主召开会议,选举产生业主委员会,代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看,业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体,缺乏有效的监督机制,难以体现全体业主的意愿,有违权责一致的原则。在实践中,有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益,也有的住宅…     

针对房产开发企业及物业管理的理性维权探讨

当前,我国房产开发企业及物业管理存在很多侵害人民权益的问题.这一问题已经成为经济活动中的一个普通现象.如果政府有关部门和社会对这一问题不给与足够重视,并对业主与业主委员会理性维权加以正确引导,必将引起社会的不安定因素,这与创建和谐社会、宜居城市的发展主题背道而驰.因此,全社会都应营造业主与业主委员会理性维权的社会氛围,促进社区和谐、建设美好家园.     

《业主大会和业主委员会指导规则》“亮点”解析

<正>住房和城乡建设部发布了《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称"导则"),于2010年1月1日施行。从《导则》内容看,其针对当前业主大会和业主委员会成立与运作中存在的问题从部门立法的角度提出了切实可行的解决方案,一定程度上可以解决业主大会、业主委员会在成立与运作中的"僵局",更好地诠释《物权法》对业主、业主大会、业主委员会的定位,规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,将物业服务的主角更大程度上向业主倾斜。     

能否换一种方法——北京美丽园小区被摘牌的思考

2006年4月,北京市海淀区美丽园小区没有通过“北京市优秀管理居住小区”复验,小区部分业主大出条幅——“业委会要为小区被‘摘牌’担责必须引咎辞职”。《都市文化报》2006年6月29日刊载一篇文章,报道了南京市海明珠花园业主弹劾业主委员会事件。业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的重要主体。目前,在物业管理实践中,业主及业主委员会与物业管理企业间的纠纷时有发生,这些纠纷有的是因为物业管理企业违反合同所致,有的则是由于业主及业主委员会行为不规范造成的。业主委员会作为小区公共财产共有人——全体业主的代表,他们的职责是维护全体业主的利益。也正是因此,业主委员会才被授予了管理小区公共财产的权力。然而海明珠花园业主委员会在行使权力时,却将业主授予的权力异化为寻租的强制力,将自己服务职能异化为游离于公共利益之外的“个人利益”。显然,对于海明珠花园的业主委员会而言,他们缺乏的不仅仅是“公共服务精神”,他们更需要补上的一堂课——如何具备正确的权力理念,使权力能够更充分地体现民意。当然,在现实社会中,需要“补课”的不仅仅是他们。对北京市美丽园小区的业委会而言,则反映出其工作的欠缺,欠缺对自身工作的深入、欠缺对物业管理工作的理解、欠缺一种理性和科学的工作方法。美丽园小区被“摘牌”引发矛盾的事件和海明珠花园弹劾事件,给我们带来诸多启示与思考。本栏目特别组织相关稿件,分别从业主委员会本身、物业管理企业和物业管理消费观等角度,对于相关问题给予解读。     

物业不到位别想收到钱

家中被盗物业公司要负责吗?不打扫卫生可以拒付物业管理费吗?由于法规的欠缺,住户与物业公司在这些问题上一直存在争议。近日,上海市高级人民法院首次明确：物业不到位别想收到钱。业主委员会可以做原告小区内的绿地被侵占、某个业主在共有的外墙或屋顶擅自搭建、损坏小区的公共设施等,这些行为该由谁告上法院?法院规定,这是业主委员的“任务”。业主委员会有权就涉及全体业主公共利益的事项,作为原告提起民事诉讼。但在诉讼前,应履行一定的程序,即召开业主大会或业主代表大会,由大会以多数表决的方式决定是否打官司。如果业主委员会拖延或不打官司,只要物业管理区内一半以上的业主决议决定,也可选派代表提起诉讼。     

业主自主治理的法律困境与化解之策

中国的住房商品化改革和城市住房体制变迁，促使住宅产权关系发生了深刻变化，商品房社区大量涌现；基于业主房产权的业主委员会此类新兴权益性组织日渐成为社区治理的重要主体，有人甚至将其视为“中国公民社会的先声”。但业主委员会目前仍然存在法律地位不明晰、运作程序不规范、相关救济措施缺失、经费资源的瓶颈束缚、缺少内部监督制约、委员的专职化管理难以施行、业主自治意识欠缺等主要现实问题。     

略论业主委员会与业主大会的关系

业主委员会法律地位是物业管理中一个非常重要的问题，理论界和实务界相关讨论也比较多，但现有的讨论多局限于业主委员会是否具有民事主体地位，没有或者较少地将业主委员会置于业主大会的大背景下进行分析，也没有充分进行系统的理论探讨，导致业主大会虚置化和业主委员会定位不清的问题比较突出。     

浅谈如何规范业主委员会职能和行为

业主委员会从产生到现在,在个人素质、工作积极性、对政策法规的熟知度上存在着一定的问题,需要在公选业委会、给业主委员会成员支付一定报酬、加强培训、指导上来规范业主委员会的行为。     

业主委员会与物业公司融合发展研究

文章首先从业主委员会与物业公司日常交往的矛盾程度分析两者的关系,具体可总结为理想型合作关系、偏激型对抗关系和弱势型依赖关系。笔者基于多年的行业管理经验,剖析了业主委员会与物业公司现实发展中存在着业主委员会作用力不强、物业公司服务能力不足、业主委员会成员素质良莠不齐、政府主导的信息化应用不够等问题,并通过对问题的认识,从发挥政府部门的主导作用、强化业主委员会自治能力等方面提出了一系列切实可行的融合发展策略。     

我国城市社区业主委员会之探究——从立法论的视角

目前,我国城市社区发展迅猛,随之社区管理中出现了一些自治组织。而与业主共同权益关系最紧密的就是业主委员会,我国有关法律法规对业主委员会的定位非常模糊,以至于实践中产生了诸多问题,如对业主委员会的产生、法律地位等界定不清。本文拟从立法论的角度来探讨一下业主委员会的相关法律问题。     

物业服务,地产业的最后一道防线

近年来,开发商、业主和物业公司之间的物业纠纷已经成为中国房地产业的一大顽疾。北京市人大常委会曾做过一项调研,发现小区物业管理纠纷主要表现在四个方面:一是开发建设遗留问题突出,严重影响物业管理;二是业主大会的成立缺乏有效组织,运行困难;三是没有理顺业主委员会与社区居委会的关系,业主自律机制不完善;四是物业管理企业服务不规范,与居民需求有较大差距。从朗琴园和建外SOHO两个小区的案例中可以看出,物业纠纷问题错综复杂,既有开发商