车位权属及流转规则的制度厘清与观念检讨

关于车位权属及流转规则的争议大致包括:车位是否应定性为业主共有;约定归属制度设计是否有违合同公平;车位是否可以独立出售;车位是否应当闲置等待满足业主的“潜在”需要;车位是否只能租售给业主而不能处分给业主以外的人;开发商与业主以外的人签订的买卖车位的有效契约是否可以随时被宣告无效或被撤销.以上的争议实质上是在一种落后的财富观引导下导致的,它过度地推崇了所有权社会化,试图以所谓“合同公平”取代“合同自由”的核心地位,并通过强化国家管制与干预实现对财富直接的再分配.是当前我国不正规所有权制度运行现状的缩影,实质上造成了车位被固化为静态的财产、被简单当成满足生活需要的普通资产,而无法成为“下金蛋的母(鸡)”——资本.     

对《物权法》第六章第七十四条的理解

《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”     

"车位、车库归属"何去何从?

车位、车库究竟应归谁所有? 长期以来,车位、车库的归属问题始终牵动民心.车位、车库究竟归谁所有?开发商?政府?物业公司?业主?众说纷纭,莫衷一是.下面我们一起来分析这个问题.     

“意思自治、契约自由”与小区车库产权——写在《物权法(草案)》七审之后

2006年12月24日,十届全国人大常委会二十五次会议第七次审议《物权法(草案)》,其中对小区车位、车库归属问题再次作了修改,规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人在买卖住宅、经营性用房时约定。”“占用业主共有的道路、绿地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”无疑,制度的设计者们以“意思自治、契约自由”的价值理念和取向,试图明确现实中纠纷不断的住宅小区车位、车库的权利归属,具有积极意义。但是,让不同主体去“自由”约定小区车位、车库产权,很不合理。意思自治(私法自治)是私法理念的核心,是法律制度赋予并且确保每个人都具有在一定的范围内,通过法律行为特别是合同来调整相互关系的可能性,其真谛是自由的价值观。而契约自由又是意思自治的核心部分,其实质是契约的成立以当事人的意思表示一致为必要,契约权利义务仅以当事人的意志而成立时,才具有合理性和法律上的效力。     

我国近期外汇储备高速增长的负面影响探析

2007年3月16日,人代会通过的《物权法》规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”这一规定是正确的,与国际上大多数发达国家制定的规章接轨。     

论小区共用部分车位、车库的约定专用——兼评《物权法》第74条

对于小区车位、车库的归属，《物权法》第74条确立的“约定归属”制度模式带来了法律适用上的困难，也不利于业主权利的救济。由此，建议对于共用部分车位、车库的利用，能否办理权属证书为直接依据，采用设定“专用使用权”方式加以处理。     

小区车位和车库的法律权属研究

我国《物权法》第七十四条试图结束开发商和业主之间车位和车库权属纷争，但其表述笼统，缺乏可操作性。本文笔者试图从民法理论出发，结合现实生活中的实际情况，对共有权的性质，小区车位、车库的权属，以及对《物权法》规定中的“需要”、“首先满足”等做简单的分析，界定。     

利益平衡机制解决住宅小区车位紧张问题

近年,我国私家车的拥有量在快速增加,导致小区里停车位日趋紧张,停车难使物业管理企业与业主的矛盾频发,使业主间邻里关系紧张.本文通过分析停车纠纷现状及其原因,提出了一种解决车位紧张问题的利益平衡机制,以此寻求有效缓解因车位紧张而引起的各种纠纷的对策.     

谁能阻止小区车位战

自从有了商品房,业主与物业、开发商因为车位闹纠纷的事就没有断过,而且有几场因车位问题引起的业主维权事件颇为"著名".比如:2004年底发生的北京世侨国贸公寓业主因车位定价引发与物业公司的矛盾,高额车位费让大多数业主无法接受,近百辆轿车将进出小区的道路堵了个水泄不通,这种情况持续了近一个月;再比如2005年初,管理北京芳菁苑小区的物业公司单方面将地下车库的车位租金由每月350元改为470元,有些业主表示不理解拒绝交纳,对于此事业主和物业公司的意见一直没有取得统一,因此未交停车费的车辆就被拒之门外.     

泊车有道

汽车作为现代社会发展的一种标志已经普及到个人家庭生活之中,但是汽车在给人们出行带来便利的同时,烦恼也随之而来。眼下,愈演愈烈的车位大战,正悄然在城市里的各大小区打响。开发商、物业公司、业主围绕着小区内有限的车位展开了一场激烈的争夺战。作为弱势群体的小区业主,面对强大的开发商和物业公司,在这场争夺中显得心有余而力不足。他们作为车位的最终受益人,却又同时变成了受害者,车位的紧张和不合理利用     

解析车位的物权问题

本文主要根据2007年10月1日将要实施的《物权法》来解析现行小区中停车位的归属以及纠纷原因,由此让更多小区业主清楚车位以及车位的收益是否属于业主们共有,明确自己的权益。     

从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》

有些人在《条例》出台时就大呼“《条例》出台未获得一致喝彩”而预计《条例》将是短命的,而我认为恰恰是《条例》综合了政府、业主、物业管理企业等各方的利益,由于不是倾向于某一方利益的法律,因此没有人“喝彩”是正常的,这就说明没有人因失去得太多而悲伤,也没有人因得到太多而喝彩。可能一个物业管理企业对公共区域的管理非常好,但是对业主委托出租的物业却没有尽职尽责。这个时候,应该引导业主选择其他专项权利委托人。但是,我们应该坚决反对相反的情况,即对业主单独付费委托的事项办理得尽善尽美,而对公共利益的管理和服务却不到位,这就是本末倒置了。     

解析车位的物权问题

本文主要根据2007年10月1日将要实施的《物权法》来解析现行小区中停车位的归属以及纠纷原因，由此让更多小区业主清楚车位以及车位的收益是否属于业主们共有，明确自己的权益。     

欠交物管费房屋出售受阻

“拒交物业管理费和公维金及相关费用”一直都是业主对付物业公司的看家法宝，也是令物业公司倍感头疼的事情。但是，近日在厦门这一被部分业主作为“维权”手段的“撒手锏”却反而杀伤了业主自己。     

物管条例草案是"谁的"?

虽然我们大家都公认物业管理立法根本上是要保证公平与公正,而不是保证某一方的利益。但是我们还是从各种渠道听到看到“究竟是谁的物业管理条例”的说法。对条例草案内容的最多批评来自于部分从业律师,主要“指控”是:对业主毫无价值可言(北京市天为律师事务所居永和律师、北京业界资深人士刘宏诚先生等),“业主”一词,从居者有其屋、人人都是业主的“业主”和从《条例》中定义和提到的“业主”和从司法程序中诉讼主体的“业主”三个角度去看,明显是有不同的含义。很有意思的是,本次接受专访的几十位律师,极少有在物管企业与业主的纠纷诉讼中代理过物管企业的辩护人,却有相当多的律师曾为业主或自己与物管公司对簿公堂。是否可以说在类似纠纷中物管企业不愿主动打官司或者律师更可能为业主辩护?是否可以推论,众多律师针对条例草案的批评,更多带有把“业主”下意识地当作司法诉讼中的“业主”的含义? 不管怎么说,如果把物业管理条例暂时理解为“城市住宅物业管理条例”,我们不可能等到物权法出台后,才去关注物业管理最大的受益人——物业所有权人。     

《物权法》对业主权益的保护

《物权法》通过建筑物区分所有权制度,确认了私人的所有权界限,明确了业主与物业服务机构的权责。它的出台消除了业主们对自己房屋产权的忧虑。此外,物权法还在小区车位、绿地、道路、物业用房等细节方面明确了业主的所有者地位,为业主维护自己的合法权益提供了坚强的法律后盾。     

从公维金“变身”国债诉案谈公维金专款专用恢公维釜专款专用

厦门黄金大厦业主与业主委员会（以下简称“业委会”）之间的矛盾已经上长到了“刑事级”：该大厦一名业主彭女士于2007年向法院提起刑事自诉,要求追究业委会成员叶先生侵占罪,说他侵占全体业主的50万元公共维修金（以上简称“公维金”）。原来,该大厦50万元公维金,原本是业主共有的财产,却发现以业委会委员叶先生的个人名义购买了国债,公维金就这样“变身”了国债。     

《物权法》有必要界定小区车位、车库产权吗?

2007年3月16日上午,从1993年就开始起草,先后经历七次审议的《物权法》,最终在十届全国人大五次会议获得高票通过,并将于2007年10月1日正式实施。其中对于备受关注的城市居民小区车位、车库的归属问题,《物权法》第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路     

《物权法》对业主权益的保护

《物权法》通过建筑物区分所有权制度,确认了私人的所有权界限,明确了业主与物业服务机构的权责.它的出台消除了业主们对自己房屋产权的忧虑.此外,物权法还在小区车位、绿地、道路、物业用房等细节方面明确了业主的所有者地位,为业主维护自己的合法权益提供了坚强的法律后盾.     

北京美丽园小区遭遇维权尴尬

位于北京市西四环的美丽园小区,建筑面积23万平方米,现有居民1,378户,4,800余人,是北京市首批“金牌居住区”之一。然而,从2005年3月美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费以来,这片环境优美的小区便一直没有平静过。“美丽园物业纠纷案”历时三年,一波三折,重审维持原判,物业费下降成为事实,但些许欢呼之后,美丽园业主却被现实的社区生活问题所困,美丽园一时变为了“垃圾园”。美丽园胜诉曾一度成为京城乃至全国诸多社区维权的标杆与模范,而美丽园业主的生活却由此苦不堪言。