1989年7月深圳房管所变身物业管理公司

【事件】 1989年7月深圳市房产管理局正式对公房管理体制进行改革，将原来政府直管的房管所全部改制为企业性质的物业管理公司。这些房管所原属于事业单位性质，管理着公产房，管理经费由国家全包，财政负担较重。     

公房转制促进上海居住物业管理

直管公房由于长时期采用行政性、福利性的管理模式．效率低下，失修失养严重，使这里的居民居住环境与新建居住小区形成反差。面对我国住宅建设与房地产业的迅速发展，直管公房的管理问题也就显现出来。如果继续沿用房管所传统的管理方式，仍然让直管公房“带重病”运行，推广物业管理专业化、社会化、企业化也就成了一纸空谈；城市居民居住环境的进一步改善和城市管理水平的总体提高就会受到影响。 本期集中刊发两篇上海市直管公房转制的经验文章，供我市的房管单位借鉴．以促进北京市房管所和自管房单位房屋管理改制工作的全面启动。     

房管所转制改企势在必行──谢家瑾谈建立房管所转制资金及做好转制工作的几点意见

经建设部房地产业司和财政部政策规划司多次研究、协调,今年八月二十三日,建设部和财政部联合下发了《关于房管机构转制资金有关问题的通知》（财规[2000]24号）。该《通知》主要内容有两点：一是转制资金如何提取;二是转制资金如何使用。转制资金从纳入“政府住房基金”预算管理的直管公房出售收入中列支,专项用于以下三项用途：1、在参加当地企业社会保险统筹之前,支付房管所离退休人员的离退休费、医疗费;2、按规定支付房管所富余职工解除劳动合同关系的一次性补偿金;3、房管所转制改企或组建新企业的启动资金。第一项开支按照房管所实有离退休人员人数,参照当地事业单位离退休费、医疗费开支标准实报实销,第二、三项开支按照不超过直管公房出售收入15％的比例提取。今年7月1日前出售的直管公房,转制资金按直管公房出售收入今年6月30日帐面余额15％的比例补提。关于转制资金提取的比例,我们是在天津、武汉等城市实际测算的基础上确定的,总体上说,比例制定得比较宽松。建立房管所转制资金,主要基于以下考虑：1、多年来,房管所是由政府专门设编的事业单位,政企不分,除了代表政府承担直管公房的管理与维护外,并行使部分房地产行政管理的职能。由于历史沿革,长期...     

直管公房经营管理体制的思考

一、直管公房管理现状和问题 （一）公房产业经营管理体制问题市区房地局授权区房地集团管理直管公房,负责直管公房的资产管理、物业管理、小区整治改造等。各区房地集团改制后直管公房产权管理划转区国有资产经营公司或其他单位,行政管理归区房地局,物业管理委托已改制的物业管理公司,这种管理体制形式上体现了”各司其职、     

上海市卢湾区直管公房改制三“步”曲

卢湾区是上海的中心城区．有直管公房３１３万平方米．其中房龄老、设施差，破损严重的旧里以下房屋就占了２００多万平方米：新工房、新里、花园住宅、公寓等物业．也因使用不合理而处于不断老化的状态之中：公房住户不成套使用率达８０％以上。长期以来，直管公房管理一直沿用政府统包统管的计划体制。不讲核算的运行机制，严重影响了城市管理水平的提高。 １９９６年底，房管所转制为企业。划归永业企业（集团）有限公司管理，政府授权集团经营管理全区直管公房。为了改变物业管理的落后状况，使公房管理水平上一个新的台阶，卢湾区重点对直管公房的管理体制、机制、模式及生产组织形式进行了全方位的改革探索。 第一步：拉开直管公房改制的序幕 １９９７年，集团紧紧抓住直管公房管理中的难点问题和群众关心的热点问题。拉开了第一轮改革的序幕。 １组建卢湾区公房修理应急中心 １９９７年 １月 ２８日，集团在全市率先成立了卢湾区公房修理应急中心，提供２４小时 ３６５天应急服务，负责日常查险抢险．防台防汛管理和应急指挥。应急中心成立至今。共接到报修６７７８次，完成应急抢修 １７４８次．出动应急抢修人员２７１８人次，基本缓解了卢湾区直管公房急修难的矛盾。 ２强化房屋查险...     

财政部 建设部关于房管机构转制资金有关问题的通知

财规[2000]24号法规各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、建委(建设厅)：为了加快城市直管公房出售工作，推进公有住房管理体制改革和房管机构转换经营机制，妥善安置直管公房出售后房管机构离退休人员和富余人员，根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)和财政部《关于印发〈财政性住房资金管理办法〉的通知》(财规[2000]23号)及国家有关规定，现就房管机构转换经营机制资金(以下简称“转制资金”)的有关问题通知如下：一、转制资金从纳入“政府住房基金”预算管理的直管公房出售收入中列支。二、转制资金的开支范围包括：(一)在参加当地企业社会保险统筹之前，支付房管机构离退休人员的离退休费、医疗费；(二)按规定支付房管机构富余职工解除劳动合同关系的一次性补偿金；(三)房管机构改企转制或者组建新企业的启动资金。第(一)项开支按照房管机构实有离退休人数，参照当地事业单位离退休费、医疗费开支标准核定。第(二)、(三)项开支按照最高不超过直管公房出售收入15%的比例核定，具体比例由当地人民政府根据实际情况确定。2000年7月1日前已出售的直管公房，按直管公房出售收入2000年...     

上海市物业管理协会静安工作委员会成立

静安区现有物业管理公司112家,管理物业类型有商品房、系统房和直管公房;二级资质和具有相当规模的物业公司仅占5%,非房管行业的物业公司占96% 物业公司迫切需要接受行业规范指导和培训作为加强对物业管理公司培训指导、规范物业管理市场、联系政府和物业管理市场纽带的物业管理协会,旨在贯彻执行物业管理法规、政策,     

物业管理市场拓展问题探讨

上海市物业管理市场发展迅速．物业和物业管理企业数量发展迅猛,物管企业产权由单一向多元化发展,物业管理呈现市场化态势。然而,上海的物业管理市场化程度虽有提高但仍不尽理想．直管公房（包括售后公房）和商品房物业的两类物业管理发展均遭遇困境,物业管理市场要素与市场竞争力相互制约,相互联动。[第一段]     

直管公房(售后公房)物业管理发展思路与对策——以上海为例

一、直管公房(售后公房)物业管理发展的操作思路 1.直管公房(售后公房)物业管理应走"市场+保障"道路 直管公房(售后公房)物业管理应采取两条腿走路,"市场+保障"是目前解决直管公房(售后公房)物业管理问题的有效模式.     

居住物业管理存在的问题及相关建议——以上海为例

上海是全国较早进行住房改革的城市,1994年开始实施公有住房销售政策,目前售后公房（包括直管公房和系统公房）占居住物业比例为48．7％,规模很大。截至2008年底,上海市物业项目总面积约8．1亿平方米,其中居住类物业4．72亿平方米。截至2007年,上海市已纳入物业管理的住宅面积达97％,涵盖住宅小区10870个,其中售后公房5297个。物业服务从业人员20余万人,其中管理人员的比例为10．7％,各种维修、养护、秩序维护等操作员工的比例为89．3％。     

上海市住房产权分析

由于我国长期以来住房都是公有的 ,商品房只是近十几年才发展起来的 ,因此社会中公有住房存量的比重 ,对反映我国业主的产权问题以及住房商品化程度具有十分重要的意义。　　一、公有住房存量比值的计算与说明　　我国的公有住房包括两种形式 :房管部门直接管理的“直管公房”和各个单位管理的“自管公房”。前者由政府投资兴建或由国有企事业单位建造 ,分配完毕后委托房管局 (现为房管所转制的物业管理公司 )代管 ,后者由大量的国有企事业单位直接建造、分配和管理。公有住房存量比重 =公有住房存量÷居住住房总量× 10 0 %由于资料有限 ,…     

房改售房后物业管理费怎么办?

随着房改紧锣密鼓地进行，直管公房、自管公房大量销售，房屋土地管理部门办公场所出现了不曾有过的排队办手续的景象。不知道其中有多少人想了解买房后物业管理费怎么办？物业管理是随着市场经济的发展和人民生活水平的提高而逐渐发展起来的新型房屋管理模式。物业管理适...     

六十余载真情服务业主 改革创新共筑长青基业

<正>房地集团北京首华物业管理有限公司(以下简称"首华物业")是物业管理一级资质企业,60多年来,首华物业以老牌国企应有的责任感与使命感,主动担当作为,深耕创新发展,用精细化物业管理服务筑造美好家园。专注品质服务,群策群力创品牌首华物业管理物业、供暖面积达1900万平米,服务覆盖北京市13个区县50多万人口,包括商品房小区、各部委统管房、市属直管公房、部级以上领导住宅、非经营性资产住房等。目前拥有多种业态的众多具有     

扮靓鹤城新天地——记黑龙江新天物业集团

<正>齐齐哈尔市,是丹顶鹤的故乡,故而也称鹤城。在这被无数美丽传说萦绕的北疆重镇,有一个闻名遐迩的企业——黑龙江新天物业集团(以下简称集团)。他们靠双手扮靓了鹤城,靠信誉树立起品牌,靠创新打出了一片生机盎然的新天地。“两步”改制添活力集团的前身,是齐齐哈尔市房地局所属的市房地产经营总公司、市房屋信托管理处和青云物业管理公司,其中前两家是国家事业单位。随着住房改革的迅速推进,房管部门的直管公房被大量出售,单位管房量急剧下降,加之机构重叠、人员     

更新观念 勇于探索——浦东新区房管所转制物业公司的现状、问题和对策

浦东新区现有15个房管所,职工1860人,管理着618万平方米的直管公房产业。为适应上海住房制度和房管体制改革的需要,新区各房管所加快内部机制转换,有重点、有计划、有步骤地改革现有行政性、福利型的房屋管理模式和管理体制,15个房管所全部建立了物业公司,实行两块牌子、一套班子。目前,大多数房管所的物业公司都已有实质     

温州市落实防洪抗台工作

为确保汛期安全工作，温州市房管局开展房屋安全大检查，排除安全隐患，认真做好抗台防汛工作。一是开展地毯式的房屋安全大检查。对直管公房检查发现的安全隐患，要求各房管所制定修理方案，采取相应措施，及时排险解危。二是更换公房灭火器。对辖区内的所有直管公房配备的已损坏的灭火器进行更换，     

直管公房经营运作问题

城镇直管公房是一种特别的房产，也是国有资产，他保障着一部分城镇低收入群体住房。仅北碚区直管公房（含破产企业移交管理公房）有35万平方米，其中住宅31万平方米，非住宅4万平方米，涉及7000余户，座落在18个镇街。据调查，直管公房经营管理存在以下问题。     

老旧小区物业达标补贴现状分析

物业管理收费标准偏低、企业人力成本逐年递增、经营管理费用不断上升,使得上海物业服务企业面临着严峻的生存压力。特别是总建筑面积超过1亿平方米,包括直管公房、系统公房、售后公房、早期动迁房等在内的老旧小区,物业收费入不敷出,企业不堪重负,直接影响了服务质量。为此,本市浦东、闸北、徐汇、长宁、静安等区积极探索老旧小区物业达标补贴试点,本文通过对老旧小区物业达标补贴现状分析,提出具体的完善路径和对策建议。     

加强财务管理深化直管公房物业管理改革

萌动于1998年早春的卢湾区直管公房物业管理改革,从方案的制订到实施,已经历了一年多的历程,如同是一场强劲的飓风,席卷了我区房产系统的每块土地,涤荡了房管部门的每一个角落,震撼了房管职工的每一颗心灵,它宣告:房管部门脱胎换骨的改造真正开始了。一、加强财务管理,提高公房资金的使用效果,是关系到国计民生的大事,也是关系到房管所改革成败的大事     

秀洲区直管公房动态管理系统启用

嘉兴市秀洲区直管公房动态管理专用软件在3个基层房管所投入试用后，2008年元月正式启用。这是该区建设部门根据全区直管公房管理现状和发展趋势量身定做的一套专业管理系统。