“民主”后悔了

2011年9月,广东省陆丰市乌坎村因原村委会长期搞一言堂,大量集体土地被盗卖,最终引发群体性事件。2012年3月,乌坎村民一人一票选举出了新的村委会,年届七旬的林祖銮,当选新村委会主任。然而一年过去了,争议重回乌坎村。村民对新村主任林祖銮的工作很不满意。原本村民以为大家一起推翻以前的"贪官",丢失的土地就可以回来,但新村委会的工作却一直没法有效展开。村民们的热情在消退,取而代之的是怀疑。乌坎事件后到现在,很多投资商不敢再到乌坎来投资置业,之前回收回来的几千亩土地到底是转让还是租赁,到现在也没有形成一个统一的想法,如此一来村委会就没有办法在土地上获得任何收入,而村民更是没有在土地上拿到一分钱回报。     

产权制度对农地流转的影响分析

农地承包经营权是一种特殊产权,它是借助于签订承包合同、发放承包经营权证等手段在集体的所有权上分设出来的产权束。由于"集体"的含义模糊、层级模糊、性质模糊、成员模糊,导致农地所有权模糊,进而使承包经营权模糊;签订承包合同和发放承包经营权证等工作中的不精细导致证实不符,使土地承包经营权的保障性较差;各种土地产权间边界不清,影响了各项地权的效用和价值。这些因素都对农地流转产生了负面影响。     

基于土地制度改革的农村集体产权住房开发与流转研究

探索和发展农村集体产权住房的开发与流转,是我国土地制度改革和农村土地管理与产权改革不可回避的重要课题,对城市住房保障市场也可以形成有益补充。目前农村集体产权住房开发经营与流转交易受禁受限,问题实质主要还在于农村集体土地所有权的实现及其形式未得到真正解决。其实在理论和实践上,只要符合四不原则,即不改变农村集体所有性质,不改变土地用地性质(确属集体建设用地),不损害土地集体所有者(农民)权益,不违反城乡统一规划,农村集体产权住房包括已有小产权房就应具有合法性而得到发展。同时,解决城市中低收入居民包括进城农民的住房保障问题,可以而且也应允许通过农民(户)自有房屋及宅基地和其他农村集体产权住房的合理流转来予以解决。因此,应改革土地管理制度,积极、有序进行农村集体产权住房的开发与流转。     

完善集体土地产权 规范集体建设用地流转

本文分析了集体土地产权制度的缺陷及其对集体建设用地流转的影响，指出完善集体土地产权制度是规范集体建设用地流转的必经过程，进而提出明晰土地产权主体、合理界定集体非农建设用地的权能、实施土地登记工作等对策的建议。     

我国农村土地产权制度改革思路探析

以家庭联产承包责任制为主要内容的农村经济体制改革实现了农村土地集体所有集体经营向集体所有家庭经营的深刻变革，可以说开创了农村土地产权改革的先声。以土地的家庭承包经营为核心的中国农村土地产权改革的实质是对集体土地所有权权能的重新界定和分配，实现了农村集体土地所有权与经营权的分离，使农户重新获得了土地的经营自主权、部分收益权和处置权，从而有效地促进了农业生产和产出，推动了农村社会经济的迅速发展。     

目前法律框架下农村土地产权界定的难点分析

在目前法律框架下,我国农村土地产权界定存在较多难点,一是农民集体产权界定的困境,它有可能导致农村集体经济组织或村委会的成员对农民利益的侵犯;二是农村集体所有制所有权行使界定的困境,当村集体经济组织或村委会代表集体行使所有权时,会出现代理的缺位和越位现象;三是土地承包经营权(土地的使用权)界定的困境,它会使人力资源和土地资源的流动偏离经济运行公平和效益的目标,导致人力资源和土地资源的浪费;四是土地处分权界定的困境,它会导致国家对土地用途的管制与市场经济发展之间的不协调、保证国家粮食安全与保障农民的收益权之间的不协调、经济布局与保障农民对土地使用权的不协调。     

法律顾问

村委会能否收回被耕种的荒地内蒙古自治区托克托县某镇干部问:我镇某村集体的荒地被村民开荒耕种,且耕种已达10年。请问,这块土地村委会能否收回?如该地被征用,土地安置补偿费如何分配?答:首先需要明确,根据《宪法》、《土地管理法》的规定,包括荒地在内的农村土地,除法律规定属于国家所有的外,均属于集体所有;土地集体所有的性质并不因他人使用而改变,因此,即使某村的土地被村民开荒耕种10年以上,在法律上的所有权仍然属于村集体,村集体可以对其占有、使用、收益和处分,所以,理论上村委会当然可以依法收回被村民开荒耕种的村集体的土地。但…     

集体建设用地流转政策分析

禁止集体建设用地流转既是计划经济的产物,也是歧视性的二元土地管理体制的遗痕。集体建设用地进入市场符合市场经济规律,也符合我国《宪法》的精神。禁止集体建设用地流转,会带来土地产权关系混乱、隐形流转难以避免、建设用地失控、流转收益流失等问题。虽然一些地方率先突破了集体建设用地流转的禁区,但其政策还存在一些问题,一是流转范围...     

集体建设用地流转模式绩效分析——基于SSP范式对苏州、芜湖的解释

集体建设用地流转是各地自发进行的一种制度创新行为,各地的不同模式决定了不同的制度绩效。运用SSP范式(状态—结构—绩效)对苏州模式和芜湖模式的绩效进行分析,结论为:在集体建设用地流转过程中,流转前的制度状态是基础,集体土地产权结构是关键,土地产权的完善程度直接决定了土地流转制度绩效。     

利益格局影响改革

关于乌坎事件,日本朝日电视台的记者对我说这是在民主选举上开了先河,凤凰卫视的记者则讲此事涉及政治体制改革。我实事求是地讲,乌坎民主选举是严格按照《中华人民共和国村民委员会组织法》和《广东省村民委员会选举办法》进行的,没有任何创新,只不过把《组织法》和《选举办法》的落实过程做得非常扎实,让这个村子在过去选举中走过场的现象得到纠正。广东成立工作组处理乌坎村事件,之所以请一位省委副书记当组长、一位副省长当副组长,并不是因为这个事件复杂,     

滥伐林木也会违法犯罪

2007年冬天，四川省雷波县永盛乡石关门村下起了历史罕见的大雪，村集体林区受灾十分严重，许多已经长成林的松树折断。2008年5月，石关门村村民委员会主任白某召集村组干部会议，经集体讨论决定：以村委会名誉申请报告县林业局，     

推动五个统一深化农村土地制度改革

一、统一城乡土地使用权权能,实现城乡土地产权的微观对接 1．要认真研究在社会主义市场经济条件下,农民集体土地所有权的实现形式,探索农民作为集体的成员如何实现其土地权益,借鉴城市土地产权束各权项分割、组合的两权分离经验,按照一致原则,明确集体和农户在土地产权上的关系及各自拥有的权益。     

关于集体建设用地入市的思考？

《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。法律对集体建设用地使用权的流转作了规定,但也留下了一定的法律空间,集体建设用地使用权可以依法发生转移。应该说,土地管理法律法规对集体土地入市是作了明确的规定,入市是否定的。但对集体建设用地使用权的流转入市留有一定的法律空间,事实上,我国各地集体土地已经非法入市,包含农用地和建设用地,一方面扰乱了正常的土地市场秩序,另一方面也给土地管理部门提出了思考：集体土地为什么在非法的入市？而且这种行为还有愈演愈烈的趋势,使用权进行合法流转规范,包括各地城乡结合部的农民宅基地,那不是更好吗？笔者认为,这是可以办到的,就此提出浅陋的思考。     

并村后的集体资产不能随意处置

重庆市铜梁县全德镇某村干部来信称：我村于去年8月份由上级政府宣布撤村，指派了新的临时负责人，对资产进行了清理。11月我召集原村干部和村民代表研究决定，卖了一幢原村办公室危房，当时买卖双方签了协议，也有村民代表和干部签字。不到半月，有人告到政府，说我违规操作，交易没有经过新村的村民代表，我认为我们原村委会届期并没有结束，应该有权对集体资产进行处置。     

要相信法律

福建省莆田县华亭镇濑溪村支部书记林国仁、村委会主任陈建华致信本刊称：他们是２０００年底换届时当选的新一届村支委会和村委会干部。原村两委主要干部贪占了集体的资金达几十万之多。这个事实已经县检察院反贪局查清楚了。但县检察院在调查结论后只是在口头上交代镇领导说，原村主干必须归还已占用的集体资金，至此就没有下文了。村民们多次上访，要求上级组织给个结果，但县检察院、法院、县纪检委却就此案件推来推去，道村里的几十万集体资金就这样了吗？答：我们对两位村干部维护民集体利益的举动深感佩服。１９８年施行的《中华人民…     

土地发展权视角下农村集体建设用地流转问题研究——以河南省新乡市为例

通过对河南省新乡市开展农村集体建设用地流转试点的调查研究,以及对国外土地发展权设置、土地发展权转移和土地银行的设置的研究分析,对新乡市农村集体建设用地流转模式和国外土地发展权转移之间进行了全面的对比,提出应从政策法规制定、明晰产权、信息对称、建立调节机制等方面入手解决试点中的问题,说明以土地发展权的视角对我国农村集体建设用地流转进行全面设计的必要性。     

法律顾问

村委会与经济合作社是什么关系北京市某区一位村民委员会主任来信说,管理本村属于农民集体所有的土地和其他财产,是法律赋予村委会的一项重要权力,也是村委会的一项重要职责。但实际上,在我们村,经济合作社社长可以不经任何人同意出卖集体的土地,现在村里的几千亩良田已经卖光。另外,他还未经任何人同意,擅自发包巨额工程,给村集体的财产造成重大损失。我们搞不清楚的是,村委会与经济合作社究竟是什么关系,村委会的工作应该如何把握?答:《村民委员会组织法》明确规定,村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,实…     

集体劳动争议预防与化解机制研究

当前,我国集体劳动争议进入多发期,处理不当很容易演化成群体性事件。集性劳动争议的发生一般都会经历冲突的酝酿、萌芽、发展、激化的过程。在分析现有集体劳动争议处理的低效与困境的基础上指出"另起炉灶"重新设计集体劳动争议处理机制的社会条件还不成熟,在充分发挥现有政策资源基础上及早预防和化解集体劳动争议,才能在保持社会稳定的前提下,及时回应不断变化了的劳资矛盾,预防胜于救火。     

农村集体建设用地的最适产权安排——一个新制度经济学分析视角

在新制度经济学的分析框架下,从绩效优化的角度探讨集体建设用地的最适产权安排。研究发现:共同共有无法解决产权主体虚化、委托代理以及产权的非排他性等问题,因此绩效低下;另一方面,市场体制的不完善、土地配置低效以及公共物品供给不足也制约着共有私用绩效的优化。而按份共有的产权模式具有产权明晰、治理结构合理、风险规避以及交易费用低等优势,是集体建设用地的最适产权安排模式。     

国有和集体资产的流失及对策

(一)国有和集体资产流失的内涵界定 所谓国有和集体资产流失,主要指通过各种手段将国有和集体产权和由此产生出的国有和集体收益转化成非国有和非集体所有及国有和集体资产毁损、流失.