财政压力、土地财政与区域房价的时空演化--基于GTWR模型的实证研究

通过分析财政压力与土地财政对区域房价的影响机理,来构建三者之间的关系模型,同时考虑到财政压力与土地财政对区域房价的影响存在时空异质性,采用GTWR模型对模型参数进行估计,研究了财政压力、土地财政对房价的直接效应与间接效应,并对其时空异质特征进行了实证研究。结果显示:财政压力、土地财政对房价整体上具有正向直接效应;财政压力通过土地财政对区域房价起到正向的间接效应;财政压力和土地财政及两者互动对房价的影响效应存在较大的时空差异,其中东部地区和中部地区由于较高的土地财政依赖而以间接效应为主,而西部地区则以财政压力对房价的直接效应为主。最后,提出相应的政策建议。     

中国房价“越调越涨”成因探析

2004年以来，中央政府动员了9个部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。去年以来，央行先后5次上调存款准备金率，两次加息。力度之大，决心之大，前所未有。然而，房价还在快速上涨，上涨范围仍在扩大。     

土地财政、地方债务与房价——基于新房楼盘数据的实证分析

本文旨在研究土地财政、地方债务对房价的影响,并探讨土地财政对房价的作用机制问题。实证研究结果表明：土地财政规模扩大对于新房楼盘房价有显著的推动作用;土地财政和地方债之间存在交互作用,地方债的规模扩张增强了地方政府通过出让土地增加财政收入的动机,强化了土地财政对新房楼盘房价的推动作用;土地财政对不同人口规模城市和不同物业类型的新房楼盘房价的推动作用存在差异。本文研究结论为地方政府债务风险治理以及推动房地产市场绿色健康发展提供了参考。     

土地市场降温对房价影响有限

本轮土地市场降温并不会是房价步入下跌周期的信号。固然,根据面粉与面包原理,地价“面粉”降价,房价“面包”理应降价,但是,目前中国的房价助长因素极其复杂,并不完全是由地价所决定的。换言之,这轮土地降温潮对房价影响有限。这是因为,一是地价仅占房价三成左右,地价并不是房价的决定性因素,而供求关系是房价过快上涨的决定性因素;二是从短期来看,因为开发商囤积的土地没有消化,仅开发商现囤土地就能维持一段时间高房价;     

分税制改革与中国城镇房价水平——基于省级面板的经验证据

本文将分税制改革、土地财政和房价水平置于同一框架来研究推动中国城镇房价持续快速上涨的制度性因素。经验事实表明,较高的房价水平总是与较大的土地财政规模相联系,而土地财政的形成与1994年的分税制改革密切相关。在对上述经验事实进行背景分析的基础上,本文运用2000—2008年的省级面板数据进行实证分析,结果表明,在控制了经济基本面、城市化率和地区竞争等潜在影响房价的因素后,分税制背景下逐年扩大的财政分权度是引发地方政府追求土地财政的制度性因素;地方政府的土地财政规模对中国城镇房价水平的高涨具有显著的正向影响,并且这种正向效应会随着财政分权度的扩大而被强化。本文的估计结果对财政分权变量的选取、估计方法的选择和估计函数形式的设定均是非常稳健的。     

地价与房价的关系及其政策含义

本文在房价构成公式所蕴涵的房价与地价关系的基础上，通过对房地产开发周期的分析，区分了预期房价、交易房价、交易地价和土地成本，并结合我国实际，讨论了房价与地价之间的互动关系，认为交易房价通过影响预期房价决定交易地价，土地一经转入开发，地价连同其他费用一起构成成本，在不同市场化程度下对交易房价施加相应的影响。基于此分析，本文提出了以继续深化房地产市场改革为中心内容的政策建议。     

房地产政策短期对房价冲击及政策有效性的实证研究

本文用2009年3月-2010年3月中国10个大城市数据。发现短期中国房价由于中国特殊的房地产政策与经济基本面间缺乏稳定关系,实证发现土地政策时房价有显著负向影响;反映房屋市场供需情况的房屋销售面积和可售面积对房价也有显著负向影响。     

财政不平衡和房价上涨:中国的证据北大核心CSSCISSCI

本文以地方政府面临的财政不平衡为切人点来探索转型时期中国城镇房价持续高涨背后的制度性因素。在对经验事实进行背景分析的基础上,采用2000—2011年的分省面板数据,本文将财政不平衡、土地财政和房价置于统一的分析框架,通过构建联立方程模型对三者之间的相互作用关系进行实证分析。结果表明,在控制了经济基本面、人口结构、城市化率、产业结构、对外开放度和地区间竞争等潜在影响因素的情形下,地方政府面临的财政不平衡是引致其积极追求土地财政的制度性因素;土地财政规模与房价存在着显著的正向反馈效应;进一步分析财政不平衡对房价的影响机制,系统GMM的估计结果表明,地方政府面临的财政不平衡对于城镇房价的持续上涨起到重要的推动作用,土地财政规模是连结两者的中间变量。由此,得到如下政策启示：为了抑制房价快速持续上涨,理顺中央和地方两级政府的分配关系、落实事权和支出责任相适应的制度以及完善地方融资渠道等制度建设等方面应得到足够的重视。     

地产业：越高端越增长——深度解读中国地产行业

地产行业的暴利和房价的居高不下．最是牵动百姓心。百姓总是在想通过国家的调控能；睁房价降下来．但是地产行业会不会因为国家单纯的调控而走弱呢？在地产行业未来的发展中是否具有投资价值呢？下面我们就从以下几个角度为您解读。     

土地政策与房价谈

时下，地价的上涨，已经成为一个不争的事实。 房价持续快速上涨，目前已成为社会关注的重要民生话题，也成为政府宏观调控的重点。在对持续上涨的房价的一片喊杀声中，一些开发商不断公开宣称，实行土地“招拍挂”等土地政策导致地价飚升，在土地取得成本越来越高的形势下房价上涨不可避免，因而是土地“招拍挂”和地价上涨造成了房价的快速上涨。     

我国商业银行是否面临着重大风险

近期,沪深股市银行股估值处于历史最低水平,资本市场是否在暗喻银行严重风险隐患?近年来,银行大量发放房地产贷款,房价高度泡沫与房贷大量投放的重叠,构成了房价泡沫对银行业的巨大风险;地方政府投资冲动以及高度依赖土地收入,存在投资规模失控或者土地收入低于预期的风险。     

从机会成本的角度看待地价与房价的关系

地价和房价越来越成为社会关注的焦点,本文试从机会成本的角度看待地价和房价的关系,并认为房价和地价的形成具有不同的机理,房价形成于土地的机会成本,地价形成于房屋的预测价。实际房价涨幅超过了调整后的房价涨幅,不仅是由于土地制度的异化,而且是开发商的垄断定价能力所致,这反映出我国深层次的房地产制度缺失问题。     

基于霍太林法则的房地产价格波动分析

许多西方文献研究认为房价从长期看由经济基本面决定,并通过均衡价格理论进行了论证。但本文利用1998～2010年中国房地产季度统计数据分析,发现我国房价与经济基本面缺乏稳定的协整关系;我国房地产价格趋势偏离了局部均衡分析的均衡价格,且房价供求决定方程发生了结构性改变。中国特殊的房地产市场,尤其是受土地政策和心理预期因素影响,很大程度上逼近于一种投机品市场。本文以资源经济学中著名的霍太林法则为基础建立模型,计量分析发现,从阶段特征看心理预期对房价有显著的正向影响;土地供给和房屋租价比、银行利率对房价有显著的负向影响,并提出相应的政策建议。     

房产商与地方政府有限理性博弈模型的复杂性分析

基于地方政府地价控制行为和有限理性建立房产商和政府动态博弈模型,并分别用理论和数字模拟的方法对其复杂性加以分析,结果表明:区域地价和房价、房屋产销量博弈的Nash均衡在现实中是通过有限理性、不完全信息动态重复博弈达成的;若政府采取固定比率紧盯房价的模式管理地价,则政府对地价的控制决策决定区域房价均衡水平;均衡时,区域楼面地价与房价的比率是恒定的,且地价对房价的调整比率应小于最高地价房价比的2倍;政府税收和房产商建设成本制约地价调整并影响房产行业的产销量和价格,而区域政府可以通过延时反馈机制调控土地和房产市场。     

关于设立“第二土地红线”及延伸思考

一、设定第二土地红线的思路(一)以0.18亿亩的第二土地红线专门保障并大量增加城市住房土地供应。目前国内大中城市房价居高不下,百姓无法安居,政府抑制房价的政策尚未见到明显成效,且随时要警惕预防房价再次     

土地供给、投机需求与商品房价——基于动态价格模型的计量模拟

在本文中作者将土地供给弹性作为关键变量,在有无投机需求的情况模拟了中国房地产市场的价格运行形态。作者通过建立动态价格模型后仿真模拟得到结论:土地供给弹性和投机需求均是商品房价的主要影响因素;在土地供给不具有弹性且有投机需求的情况下,测得的长期价格比土地供给富有弹性且市场无投机需求的情况下要高100%。由此可见,土地供给是影响商品房价的关键性因素。     

地方政府债务、土地财政与房价的联动关系

分析了地方政府债务、土地财政与房价的关系,地方政府对农地征收的垄断和土地变更的用途管制是土地财政的基础,许多地方政府主导成立了大量城市建设投资公司作为政府的融资平台,并以土地为抵质押物和以土地出让收益为还款来源进行大规模举债.同时,地方政府官员面临经济和政治双重压力,在"政治竞标赛"的考核与激励下,用举债资金满足工业化和城镇化发展,导致了房价上升.     

地方财政、土地购置成本与房地产价格——基于省级面板数据的实证研究

1998年住房商品化后,我国房地产市场得到了充分的发展,房价不断提高,引发社会各界广泛关注。房价的高涨不利于经济和社会的长远发展,地方政府财权与事权不匹配是造成房价高涨的原因之一,地方财政不平衡使得地方政府依靠出让土地来弥补财政赤字,造成了房地产企业土地购置成本的上涨,最终传递到房地产价格。本文将地方财政、房地产开发企业土地购置成本与房地产价格置于同一分析框架,利用2004～2020年期间30个省份相关的面板数据,实证分析三者之间的关系,最后提出调控房价的相关政策建议。     

土地供给、投机需求与商品房价——基于动态价格模型的计量模拟

在本文中作者将土地供给弹性作为关键变量,在有无投机需求的情况模拟了中国房地产市场的价格运行形态.作者通过建立动态价格模型后仿真模拟得到结论:土地供给弹性和投机需求均是商品房价的主要影响因素;在土地供给不具有弹性且有投机需求的情况下,测得的长期价格比土地供给富有弹性且市场无投机需求的情况下要高100%.由此可见,土地供给是影响商品房价的关键性因素.     

城乡土地二元体制是城市房价快速上涨的根源

解决住有所居问题,首先要弄清房价上涨的根本原因。当前最热的词恐怕非房价莫属。从2009年下半年房价快速上涨开始,很多人望房兴叹,控制房价成为压倒性的声音。政府面临两难选择:房价不降,民怨难平;房价硬降,经济受伤。如何控制房价飞涨?从眼前看,采取一些紧急措施是必要的,但从全局和长远来看,控制房价需要消除城乡土地二元体制,完善市场机制,调整工业化、城镇化思路,这样才能从根本上解决问题。